Vendre una casa a Espanya implica molt més que trobar comprador i acordar un preu. Abans de signar, el venedor ha d’assumir una sèrie de despeses i impostos que solen representar entre el 5% i el 15% del preu de venda, segons la tipologia de l’immoble, la seva ubicació i les circumstàncies personals del propietari.
Saber per endavant quant es paga per vendre una casa permet planificar l’operació, evitar sorpreses a la notaria i negociar en millors condicions. A continuació detallem totes les despeses en vendre una casa, amb costos orientatius i una taula resum.
La distribució habitual de despeses entre les parts a Espanya és la següent.
Despeses que assumeix el venedor:
Despeses que assumeix el comprador:
Aquesta distribució no és absoluta: les parts poden pactar en el contracte qui assumeix cada despesa, excepte els impostos que la llei assigna expressament a una d’elles.
Els impostos són, amb diferència, la major de les despeses en vendre una casa. Pots ampliar aquesta informació a la nostra guia sobre els impostos en vendre una casa.
Quan el preu de venda supera el d’adquisició més les despeses deduïbles, aquesta diferència tributa a l’IRPF com a guany patrimonial, amb aquests tipus:
| Tram de guany | Tipus impositiu |
|---|---|
| Fins a 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| Més de 200.000 € | 26% |
Existeixen tres supòsits que redueixen o eliminen aquesta tributació:
La plusvàlua municipal (IIVTNU) grava l’increment de valor del terreny des de la compra fins a la venda. Després del Reial decret llei 26/2021, el contribuent pot escollir el mètode de càlcul més favorable: l’objectiu, que aplica coeficients sobre el valor cadastral del sòl, o el real, basat en l’increment efectiu acreditat amb escriptures. Si no hi ha hagut increment real de valor, no existeix obligació de pagar, sempre que es pugui justificar documentalment. L’import varia molt segons el municipi i els anys de tinença.
Si l’habitatge té una hipoteca vigent, la cancel·lació es desenvolupa en dues fases. La cancel·lació econòmica consisteix a liquidar el deute amb el banc, habitualment en el mateix acte de la signatura. Algunes entitats apliquen una comissió per amortització anticipada limitada per llei: 0,25% del capital durant els tres primers anys, 0,15% entre el tercer i el cinquè, i sense comissió a partir del cinquè any en hipoteques variables (Llei 5/2019).
La cancel·lació registral requereix escriptura notarial per aixecar la càrrega al Registre de la Propietat:
En conjunt, la cancel·lació registral sol costar entre 600 € i 1.200 €.
A Espanya els honoraris de les immobiliàries no estan regulats per llei i es pacten lliurement. La forquilla habitual oscil·la entre el 3% i el 5% del preu de venda més IVA, tot i que algunes agències apliquen tarifa fixa i existeixen models en línia amb comissions més baixes i un menor nivell de servei.
En una venda de 500.000 € amb una comissió del 4%, els honoraris serien de 20.000 € més 4.200 € d’IVA, és a dir, 24.200 €. Aquesta comissió és deduïble del valor de transmissió, per la qual cosa redueix el guany patrimonial subjecte a l’IRPF.
Convé veure’ls com una inversió i no només com una despesa: una bona preparació redueix els temps de venda.
La venda d’un habitatge rebut en herència afegeix costos específics. Abans de vendre, els hereus han d’haver liquidat l’Impost sobre Successions, l’import del qual depèn de la comunitat autònoma, el grau de parentiu i el valor de l’herència; a Catalunya existeixen bonificacions per a cònjuges i fills. La plusvàlua municipal s’ha de liquidar en un termini de sis mesos des de la defunció, prorrogable a un any.
A l’IRPF, el valor d’adquisició que es pren és el declarat a l’escriptura d’acceptació d’herència, no el preu que va pagar el causant en el seu moment: si es va ajustar a mercat, el guany patrimonial pot ser baix o nul. Si hi ha diversos hereus, se sumen les despeses de partició i adjudicació. Tens el procés complet a la nostra guia sobre com vendre una casa heretada.
| Concepte | Qui ho paga | Cost orientatiu |
|---|---|---|
| IRPF (guany patrimonial) | Venedor | 19% – 26% sobre el guany |
| Plusvàlua municipal | Venedor | Variable segons municipi i anys |
| Certificat d’eficiència energètica | Venedor | 80 € – 300 € |
| Cèdula d’habitabilitat (Catalunya) | Venedor | 80 € – 150 € |
| Cancel·lació registral d’hipoteca | Venedor | 600 € – 1.200 € |
| Comissió de l’agència immobiliària | Venedor | 3% – 5% del preu + IVA |
| Comissió per cancel·lació anticipada | Venedor | 0% – 0,25% del capital |
| Còpia de l’escriptura de compravenda | Venedor | 30 € – 100 € |
| Gestoria (opcional) | Venedor | 150 € – 500 € |
| IBI prorratejat de l’any | Negociable | Variable |
Bona part dels propietaris de la Costa Brava són estrangers o no residents fiscals a Espanya. En aquests casos, el comprador ha de retenir el 3% del preu de venda com a pagament a compte de l’Impost sobre la Renda de No Residents, i el venedor liquida després el model 210 en un termini de quatre mesos.
En propietats d’alt valor, com les habituals a Begur, Llafranc, Aiguablava, Sa Tuna o Tamariu, els imports d’IRPF i plusvàlua municipal són molt rellevants, per la qual cosa anticipar la planificació fiscal (reinversió en habitatge habitual o exempció per edat) pot suposar un estalvi considerable. Donada la varietat de perfils i tipologies (masies, viles, apartaments i terrenys), comptar amb una agència immobiliària especialitzada a la Costa Brava permet optimitzar les despeses i anticipar contingències fiscals o registrals.
