Vender una casa heredada es uno de los procesos inmobiliarios más complejos que puede afrontar un particular. No basta con encontrar un comprador y firmar una escritura: antes de poder vender, hay que completar la herencia, inscribir la propiedad a nombre de los herederos y liquidar los impuestos correspondientes. Y si hay más de un heredero implicado, la gestión se complica aún más.
Este artículo detalla paso a paso cómo vender una casa heredada en España, qué trámites son obligatorios, cuánto tiempo llevan, qué impuestos hay que pagar y qué ocurre cuando los herederos no se ponen de acuerdo.
No. Una vivienda heredada no puede venderse hasta que la herencia esté aceptada y la propiedad figure inscrita a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Intentar vender antes de completar estos pasos no es solo un error procedimental: ningún comprador, notario ni banco lo permitirá.
El proceso previo a la venta implica, como mínimo, tres actuaciones: aceptar la herencia, liquidar los impuestos derivados y cambiar la titularidad registral. Solo una vez completados estos pasos el heredero tiene plena capacidad jurídica para transmitir el inmueble.
Antes de iniciar la comercialización de la vivienda, es imprescindible completar los siguientes trámites:
El certificado de defunción acredita el fallecimiento del causante. El certificado de últimas voluntades indica si el fallecido otorgó testamento y ante qué notario. Ambos documentos se obtienen a través del Registro Civil y el Ministerio de Justicia, respectivamente.
Si existe testamento, habrá que obtener una copia autorizada notarial. Si no hay testamento, habrá que tramitar una declaración de herederos ab intestato ante notario, lo que alarga el proceso.
Antes de aceptar formalmente, conviene conocer el patrimonio total del causante: inmuebles, cuentas bancarias, vehículos, deudas y cargas. Aceptar una herencia sin este paso puede suponer asumir deudas desconocidas.
Si existe riesgo de que las deudas superen los activos, la aceptación a beneficio de inventario protege al heredero de responder con su propio patrimonio.
Es el documento notarial mediante el cual los herederos aceptan la herencia y se adjudican los bienes. Si hay varios herederos, todos deben comparecer (o apoderar a alguien en su nombre) para firmar la escritura de partición.
Este es el trámite central del proceso y el que más tiempo puede alargarse si hay discrepancias entre herederos.
La liquidación del ISD es obligatoria y previa a la inscripción registral. Sin el justificante de pago o exención, el Registro de la Propiedad no inscribirá el cambio de titularidad.
El plazo para liquidarlo es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable otros seis meses si se solicita dentro del plazo inicial.
Además del ISD, la transmisión por herencia también genera el devengo de la plusvalía municipal (IIVTNU). El plazo para su liquidación es igualmente de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año previa solicitud.
Una vez firmada la escritura de herencia y liquidados los impuestos, hay que inscribir el inmueble a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Sin esta inscripción, la venta posterior no puede formalizarse ante notario.
Una vez completados los trámites previos y la vivienda está inscrita a nombre de los herederos, el proceso de venta es equivalente al de cualquier otra compraventa. Los pasos habituales son:
Es necesario disponer del certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad —obligatoria en Cataluña—, una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad y los últimos recibos del IBI y de la comunidad de propietarios al corriente de pago.
El valor declarado en la herencia sirve como referencia fiscal, pero el precio de mercado puede ser superior. Conviene realizar una valoración actualizada por parte de una agencia inmobiliaria o un tasador.
La vivienda puede comercializarse a través de una agencia inmobiliaria especializada en la zona o mediante canales propios. En el caso de la Costa Brava, donde una parte significativa de los compradores son internacionales, la presencia en plataformas europeas y el conocimiento del mercado local marcan la diferencia.
El contrato de arras es un documento privado que recoge las condiciones de la venta y vincula a ambas partes. En herencias con varios herederos, todos los cotitulares deben firmar el contrato de arras y, posteriormente, la escritura de compraventa.
La firma de la escritura representa el acto final de la transmisión. En este momento se liquidan las cargas pendientes, se pagan los honorarios de la agencia y se distribuye el importe de la venta entre los herederos según lo acordado.
La ganancia patrimonial generada por la venta debe declararse y tributa en el ejercicio fiscal siguiente.
El tiempo total desde el fallecimiento hasta la venta efectiva depende de múltiples factores. A modo orientativo:
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Trámite |
Plazo orientativo |
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Certificado de defunción y últimas voluntades |
1 – 3 semanas |
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Copia del testamento o declaración de herederos |
2 – 8 semanas |
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Escritura de herencia (sin conflictos) |
4 – 12 semanas |
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Liquidación ISD y plusvalía municipal |
Hasta 6 meses desde el fallecimiento |
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Inscripción registral |
2 – 6 semanas tras la escritura |
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Comercialización y venta |
Variable según mercado |
En condiciones favorables (testamento claro, herederos de acuerdo, impuestos liquidados en plazo), el proceso completo puede resolverse en tres a seis meses. Cuando hay conflictos entre herederos o deudas pendientes, el proceso puede alargarse años.
La venta de una vivienda heredada genera obligaciones fiscales en dos momentos distintos: al heredar y al vender.
Al calcular la ganancia patrimonial de la venta, el heredero puede deducir:
Esta es una de las preguntas más frecuentes en herencias con varios herederos. La respuesta es matizada: depende de si la herencia ya ha sido aceptada y adjudicada formalmente o no.
Mientras la herencia no esté adjudicada formalmente, los herederos tienen una cuota abstracta sobre el conjunto de la herencia, no sobre un bien concreto. En esta situación, no es posible vender la parte correspondiente a la vivienda de forma independiente sin el consentimiento del resto de herederos.
Una vez adjudicada la vivienda a varios herederos en proindiviso, cada cotitular es propietario de una cuota alícuota del inmueble. En este caso, la ley sí permite vender la cuota propia, pero con una limitación importante: los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto, es decir, tienen preferencia para adquirir esa cuota en las mismas condiciones que el tercero interesado.
En la práctica, vender una cuota de un proindiviso en el mercado libre es difícil y poco habitual, ya que los compradores externos asumen una posición jurídica incómoda. La solución más eficiente suele ser llegar a un acuerdo entre herederos para vender la vivienda completa o para que uno de ellos compre las cuotas de los demás.
Si los herederos no llegan a un acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede ejercer la acción de división prevista en el artículo 400 del Código Civil, que obliga a liquidar el proindiviso. Si el bien no es divisible (como ocurre con la mayoría de las viviendas), el tribunal puede ordenar la venta en subasta pública, lo que generalmente resulta en un precio inferior al de mercado.
El desacuerdo entre herederos es la principal causa de paralización en la venta de viviendas heredadas. Las situaciones más habituales son:
En todos estos casos, la intervención de un mediador o abogado especialista en herencias puede evitar un proceso judicial costoso y prolongado.
Si la vivienda heredada tiene una hipoteca vigente, los herederos que aceptan la herencia asumen también la deuda pendiente. Antes de vender, hay que decidir qué hacer con esa carga:
Si la deuda hipotecaria supera el valor de la vivienda, conviene valorar la aceptación a beneficio de inventario antes de aceptar la herencia, para no responder con el patrimonio personal.
Para formalizar la venta ante notario, el vendedor (heredero o herederos) deberá aportar:
La venta de viviendas heredadas en Cataluña presenta algunas especificidades respecto al régimen general español:
Cataluña tiene su propio Código Civil (el Libro IV del Codi Civil de Catalunya regula las sucesiones), con normas propias sobre herencia, legítima y partición que difieren del Código Civil español. La legítima en Cataluña es de un cuarto del valor de la herencia (frente a un tercio en el derecho común), y su sistema de liquidación tiene particularidades propias.
La Agencia Tributaria de Cataluña (ATC) gestiona el ISD en esta comunidad. Existen bonificaciones del 99% para cónyuge e hijos en herencias de hasta determinados importes, pero para valores superiores o grados de parentesco más lejanos el impuesto puede ser significativo.
A diferencia de otras comunidades autónomas, en Cataluña es obligatorio disponer de cédula de habitabilidad en vigor para transmitir una vivienda, tanto en herencias como en compraventas ordinarias.
En zonas como Begur, Llafranc, Pals, Tamariu o Calella de Palafrugell, las viviendas heredadas son frecuentes dado el perfil histórico de la zona, con muchas propiedades en manos de familias desde hace generaciones. Cuando estas propiedades salen al mercado, suelen generar un interés inmediato por parte de compradores nacionales e internacionales, especialmente si llevan tiempo sin comercializarse.
Contar con una agencia inmobiliaria especializada en la zona permite no solo gestionar la venta con eficiencia, sino también orientar sobre la documentación específica de cada municipio, los plazos registrales y la fiscalidad autonómica aplicable.
Para vender una casa heredada es necesario, en primer lugar, completar la herencia: obtener el certificado de últimas voluntades, firmar la escritura de aceptación y adjudicación ante notario, liquidar el Impuesto sobre Sucesiones y la plusvalía municipal, e inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad. Solo entonces puede iniciarse la venta, que sigue los mismos pasos que cualquier compraventa ordinaria.
Si la herencia ya está adjudicada en proindiviso, técnicamente puedes vender tu cuota a un tercero, pero los demás copropietarios tienen derecho de tanteo y retracto y pueden adquirirla en las mismas condiciones. En la práctica, vender una cuota en el mercado libre es complejo. Si no hay acuerdo para vender el inmueble completo, puedes ejercer la acción de división, que puede derivar en una subasta judicial.
En condiciones favorables (testamento claro, herederos de acuerdo, impuestos liquidados en plazo), el proceso completo desde el fallecimiento hasta la venta puede completarse en tres a seis meses. Si hay conflictos entre herederos, deudas pendientes o trámites complicados, el proceso puede prolongarse significativamente.
Al heredar se paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y la plusvalía municipal de la herencia. Al vender, se tributa por el IRPF sobre la ganancia patrimonial (diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia más gastos deducibles) y por una segunda plusvalía municipal correspondiente al período entre la herencia y la venta.
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta (menos gastos deducibles de la venta) y el valor de adquisición, que en una herencia es el valor declarado en la escritura de adjudicación más el ISD proporcional pagado y los gastos de notaría, registro y gestoría de la herencia. Si el valor declarado fue ajustado a mercado, la ganancia tributable puede ser baja o incluso nula.
Si un heredero se niega a vender, los demás no pueden obligarle directamente. Sin embargo, cualquier copropietario puede ejercer la acción de división ante los tribunales, que puede derivar en la venta del inmueble en subasta pública. Para evitar este escenario, es recomendable intentar una solución negociada: que el heredero que no quiere vender compre las cuotas de los demás, o acordar una venta conjunta con distribución acordada del precio.
No. El Registro de la Propiedad no inscribirá el cambio de titularidad sin el justificante de liquidación del ISD (o de exención). Y sin inscripción a nombre de los herederos, la venta ante notario no puede formalizarse. Liquidar el ISD en plazo (seis meses desde el fallecimiento) es, por tanto, un paso ineludible en el proceso.
