Vender una casa en España implica mucho más que encontrar comprador y acordar un precio. Antes de firmar, el vendedor debe asumir una serie de gastos e impuestos que suelen representar entre el 5% y el 15% del precio de venta, según la tipología del inmueble, su ubicación y las circunstancias personales del propietario.
Saber de antemano cuánto se paga por vender una casa permite planificar la operación, evitar sorpresas en la notaría y negociar en mejores condiciones. A continuación detallamos todos los gastos al vender una casa, con costes orientativos y una tabla resumen.
La distribución habitual de gastos entre las partes en España es la siguiente.
Gastos que asume el vendedor:
Gastos que asume el comprador:
Esta distribución no es absoluta: las partes pueden pactar en el contrato quién asume cada gasto, salvo los impuestos que la ley asigna expresamente a una de ellas.
Los impuestos son, con diferencia, el mayor de los gastos al vender una casa. Puedes ampliar esta información en nuestra guía sobre los impuestos al vender una casa.
Cuando el precio de venta supera al de adquisición más los gastos deducibles, esa diferencia tributa en el IRPF como ganancia patrimonial, con estos tipos:
| Tramo de ganancia | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.001 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.001 € a 200.000 € | 23% |
| Más de 200.000 € | 26% |
Existen tres supuestos que reducen o eliminan esta tributación:
La plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del terreno desde la compra hasta la venta. Tras el Real Decreto-ley 26/2021, el contribuyente puede elegir el método de cálculo más favorable: el objetivo, que aplica coeficientes sobre el valor catastral del suelo, o el real, basado en el incremento efectivo acreditado con escrituras. Si no ha habido incremento real de valor, no existe obligación de pagar, siempre que pueda justificarse documentalmente. El importe varía mucho según el municipio y los años de tenencia.
Si la vivienda tiene hipoteca vigente, la cancelación se desarrolla en dos fases. La cancelación económica consiste en liquidar la deuda con el banco, habitualmente en el mismo acto de la firma. Algunas entidades aplican una comisión por amortización anticipada limitada por ley: 0,25% del capital durante los tres primeros años, 0,15% entre el tercero y el quinto, y sin comisión a partir del quinto año en hipotecas variables (Ley 5/2019).
La cancelación registral requiere escritura notarial para levantar la carga en el Registro de la Propiedad:
En conjunto, la cancelación registral suele costar entre 600 € y 1.200 €.
En España los honorarios de las inmobiliarias no están regulados por ley y se pactan libremente. La horquilla habitual oscila entre el 3% y el 5% del precio de venta más IVA, aunque algunas agencias aplican tarifa fija y existen modelos online con comisiones más bajas y menor nivel de servicio.
En una venta de 500.000 € con una comisión del 4%, los honorarios serían de 20.000 € más 4.200 € de IVA, es decir, 24.200 €. Esta comisión es deducible del valor de transmisión, por lo que reduce la ganancia patrimonial sujeta a IRPF.
Conviene verlos como inversión y no solo como gasto: una buena preparación acorta los tiempos de venta.
La venta de una vivienda recibida en herencia añade costes específicos. Antes de vender, los herederos deben haber liquidado el Impuesto sobre Sucesiones, cuyo importe depende de la comunidad autónoma, el parentesco y el valor de la herencia; en Cataluña existen bonificaciones para cónyuges e hijos. La plusvalía municipal debe liquidarse en un plazo de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable a un año.
En el IRPF, el valor de adquisición que se toma es el declarado en la escritura de aceptación de herencia, no el precio que pagó el causante en su día: si se ajustó a mercado, la ganancia patrimonial puede ser baja o nula. Si hay varios herederos, se suman los gastos de partición y adjudicación. Tienes el proceso completo en nuestra guía sobre cómo vender una casa heredada.
| Concepto | Quién lo paga | Coste orientativo |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19% – 26% sobre la ganancia |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Variable según municipio y años |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor | 80 € – 300 € |
| Cédula de habitabilidad (Cataluña) | Vendedor | 80 € – 150 € |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 600 € – 1.200 € |
| Comisión de la agencia inmobiliaria | Vendedor | 3% – 5% del precio + IVA |
| Comisión por cancelación anticipada | Vendedor | 0% – 0,25% del capital |
| Copia de la escritura de compraventa | Vendedor | 30 € – 100 € |
| Gestoría (opcional) | Vendedor | 150 € – 500 € |
| IBI prorrateado del año | Negociable | Variable |
Buena parte de los propietarios de la Costa Brava son extranjeros o no residentes fiscales en España. En esos casos, el comprador debe retener el 3% del precio de venta como pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, y el vendedor liquida después el modelo 210 en un plazo de cuatro meses.
En propiedades de alto valor, como las habituales en Begur, Llafranc, Aiguablava, Sa Tuna o Tamariu, los importes de IRPF y plusvalía municipal son muy relevantes, por lo que anticipar la planificación fiscal (reinversión en vivienda habitual o exención por edad) puede suponer un ahorro sustancial. Dada la variedad de perfiles y tipologías (masías, villas, apartamentos y terrenos), contar con una agencia inmobiliaria especializada en la Costa Brava permite optimizar los gastos y anticipar contingencias fiscales o registrales.
