Een huis verkopen in Spanje houdt veel meer in dan een koper vinden en een prijs afspreken. Vóór de ondertekening moet de verkoper een reeks kosten en belastingen dragen die meestal tussen 5% en 15% van de verkoopprijs bedragen, afhankelijk van het type woning, de ligging en de persoonlijke situatie van de eigenaar.
Wie vooraf weet hoeveel het kost om een huis te verkopen, kan de transactie beter plannen, verrassingen bij de notaris voorkomen en vanuit een sterkere positie onderhandelen. Hieronder zetten wij alle kosten bij de verkoop van een huis op een rij, met richtprijzen en een overzichtstabel.
De gebruikelijke verdeling van de kosten tussen de partijen in Spanje is als volgt.
Kosten voor rekening van de verkoper:
Kosten voor rekening van de koper:
Deze verdeling ligt niet vast: de partijen kunnen in het contract afspreken wie welke kosten draagt, behalve de belastingen die de wet uitdrukkelijk aan een van beide toewijst.
Belastingen zijn verreweg de grootste kostenpost bij de verkoop van een huis. Meer details vindt u in onze gids over de belastingen bij de verkoop van een huis.
Als de verkoopprijs hoger is dan de aankoopprijs plus de aftrekbare kosten, wordt dat verschil in de IRPF belast als vermogenswinst, tegen de volgende tarieven:
| Winstschijf | Belastingtarief |
|---|---|
| Tot €6.000 | 19% |
| €6.001 tot €50.000 | 21% |
| €50.001 tot €200.000 | 23% |
| Meer dan €200.000 | 26% |
Er zijn drie situaties waarin deze belasting lager uitvalt of vervalt:
De gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU) wordt geheven over de waardestijging van de grond tussen aankoop en verkoop. Sinds het Koninklijk Wetsbesluit 26/2021 kan de belastingplichtige kiezen voor de gunstigste berekeningsmethode: de objectieve methode, waarbij coëfficiënten worden toegepast op de kadastrale waarde van de grond, of de reële methode, gebaseerd op de werkelijke waardestijging volgens de eigendomsakten. Is er geen werkelijke waardestijging, dan hoeft er niets te worden betaald, mits dit kan worden aangetoond. Het bedrag varieert sterk per gemeente en naargelang het aantal jaren bezit.
Rust er nog een hypotheek op de woning, dan verloopt de doorhaling in twee fasen. Financiële aflossing betekent het vereffenen van de openstaande schuld bij de bank, meestal op het moment van ondertekening. Sommige kredietverstrekkers rekenen een boete voor vervroegde aflossing, die wettelijk is begrensd: 0,25% van het kapitaal in de eerste drie jaar, 0,15% tussen het derde en vijfde jaar, en geen boete vanaf het vijfde jaar bij hypotheken met variabele rente (Wet 5/2019).
Doorhaling in het register vereist een notariële akte om de last in het Eigendomsregister op te heffen:
In totaal kost de doorhaling van een hypotheek in het Eigendomsregister meestal tussen €600 en €1.200.
In Spanje is de makelaarscourtage niet wettelijk geregeld en wordt deze vrij overeengekomen tussen de partijen. Gebruikelijk is tussen 3% en 5% van de verkoopprijs plus btw, hoewel sommige kantoren een vast bedrag rekenen en er online modellen bestaan met lagere commissies en minder dienstverlening.
Bij een verkoop van €500.000 met een commissie van 4% bedraagt de courtage €20.000 plus €4.200 btw, dus €24.200. Deze commissie is aftrekbaar van de overdrachtswaarde, waardoor de vermogenswinst die onder de inkomstenbelasting valt lager uitvalt.
Het loont om dit te zien als een investering in plaats van alleen als een uitgave: een goede voorbereiding verkort de verkooptijd.
De verkoop van een geërfde woning brengt extra kosten met zich mee. Vóór de verkoop moeten de erfgenamen de successiebelasting hebben voldaan, waarvan het bedrag afhangt van de autonome regio, de verwantschapsgraad en de waarde van de nalatenschap; in Catalonië gelden kortingen voor echtgenoten en kinderen. De gemeentelijke meerwaardebelasting moet binnen zes maanden na het overlijden worden voldaan, verlengbaar tot een jaar.
Voor de inkomstenbelasting geldt als verkrijgingswaarde de waarde die is aangegeven in de akte van aanvaarding van de erfenis, niet de prijs die de overledene oorspronkelijk heeft betaald: als die op marktwaarde is vastgesteld, kan de vermogenswinst laag of zelfs nul zijn. Bij meerdere erfgenamen komen daar de kosten van verdeling en toewijzing bij. Het volledige proces vindt u in onze gids over hoe u een geërfd huis verkoopt.
| Post | Betaald door | Richtprijs |
|---|---|---|
| Inkomstenbelasting (vermogenswinst) | Verkoper | 19% – 26% van de winst |
| Gemeentelijke meerwaardebelasting | Verkoper | Afhankelijk van gemeente en jaren bezit |
| Energiecertificaat | Verkoper | €80 – €300 |
| Bewoonbaarheidscertificaat (Catalonië) | Verkoper | €80 – €150 |
| Doorhaling hypotheek in het Eigendomsregister | Verkoper | €600 – €1.200 |
| Makelaarscommissie | Verkoper | 3% – 5% van de prijs + btw |
| Boete vervroegde aflossing | Verkoper | 0% – 0,25% van het kapitaal |
| Afschrift van de koopakte | Verkoper | €30 – €100 |
| Gestoría (optioneel) | Verkoper | €150 – €500 |
| IBI naar rato over het jaar | Onderhandelbaar | Variabel |
Een groot deel van de eigenaren aan de Costa Brava is buitenlander of niet fiscaal ingezetene van Spanje. In die gevallen moet de koper 3% van de verkoopprijs inhouden als voorheffing op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, waarna de verkoper binnen vier maanden formulier 210 indient.
Bij woningen van hoge waarde, zoals die typisch in Begur, Llafranc, Aiguablava, Sa Tuna en Tamariu te vinden zijn, lopen de inkomstenbelasting en de gemeentelijke meerwaardebelasting flink op. Vooruit plannen (herinvestering in een hoofdverblijf of de leeftijdsvrijstelling) kan dan ook aanzienlijke besparingen opleveren. Gezien de verscheidenheid aan verkopersprofielen en woningtypes (masia's, villa's, appartementen en percelen) kunt u met een makelaarskantoor dat gespecialiseerd is in de Costa Brava de kosten optimaliseren en fiscale of registercomplicaties voorkomen.
