Abans de signar les arres, convé comprovar qui pot vendre l'habitatge i quines càrregues té, la seva documentació i situació urbanística, l'estat de l'immoble i el cost total de la compra. Si és una casa antiga, una masia o un habitatge a prop del mar, calen comprovacions addicionals. Aquesta guia t'ajuda a ordenar-les i a detectar quan necessites un tècnic o un professional jurídic.
Una revisió a temps pot descobrir deutes vinculats a la finca, obres sense documentació, humitats o limitacions per destinar-la a lloguer turístic. Els documents i les visites s'han de contrastar entre si: cap d'ells, per separat, no explica tota la història de l'habitatge. A Costa Brava House t'ajudem a ordenar aquestes comprovacions.
Abans d'entrar en detall, aquesta taula resumeix què cal comprovar, on obtenir cada dada i quin risc evites. Serveix igual per a un habitatge de segona mà que per a un pis reformat.
| Què cal revisar | On es comprova | Quin risc evites |
| Titularitat i càrregues (hipoteques, embargaments, usdefruits) | Nota simple del Registre de la Propietat | Comprar sense conèixer la titularitat o les càrregues inscrites |
| Superfície i descripció | Cadastre + nota simple + visita | No aclarir diferències rellevants de superfície o de legalitat de les obres |
| Cèdula d'habitabilitat | Venedor / Agència de l'Habitatge de Catalunya | Problemes d'ús residencial, subministraments o finançament |
| Certificat d'eficiència energètica | Venedor (registrat a l'ICAEN) | Desconèixer el comportament energètic estimat |
| ITE i certificat d'aptitud | Comunitat de propietaris o venedor | Obres o despeses de l'edifici pendents de valorar |
| Deutes amb la comunitat | Certificat del secretari o administrador | Respondre de determinades quotes vençudes |
| IBI al corrent | Últim rebut pagat | Deutes tributaris vinculats a la finca |
| Legalitat urbanística | Ajuntament (llicències i planejament) | Ampliacions o piscines sense legalitzar |
| Estat tècnic | Visita + informe d'un arquitecte tècnic | Humitats, esquerdes o instal·lacions obsoletes |
La revisió legal és el primer que cal fer i el més econòmic. Si falla, no té sentit continuar analitzant l'estat de la casa.
La nota simple informa de la titularitat registral, la descripció de la finca i les càrregues que hi consten inscrites, com ara hipoteques, embargaments, servituds o usdefruits. Es demana al web del Col·legi de Registradors o a la seva seu electrònica. No substitueix la comprovació dels deutes de comunitat, l'IBI o la situació urbanística.
Demana-la quan comencis la revisió i torna a comprovar la situació registral abans de signar. Una hipoteca del venedor no impedeix comprar, però cal pactar com es paga el deute amb el preu de venda i qui tramita la cancel·lació registral. Tots dos passos han de quedar documentats. El Banc d'Espanya n'explica la diferència.
Compara la superfície i la descripció de l'anunci amb la nota simple, la fitxa cadastral que pots obtenir a la Seu Electrònica del Cadastre, els plànols i la visita. La superfície no sempre es mesura de la mateixa manera, de manera que una diferència no demostra per si sola una obra il·legal. Si hi apareixen ampliacions, porxos o canvis d'ús, demana'n les llicències i consulta l'expedient urbanístic municipal. Aclareix qualsevol discrepància rellevant abans d'encarregar la taxació o signar les arres.
Pregunta si l'habitatge està llogat i demana el contracte. La venda no extingeix automàticament un arrendament vigent; també hi pot haver drets d'adquisició preferent segons el cas. Si necessites rebre l'habitatge buit, pacta expressament aquesta condició i comprova amb assessorament que es podrà complir legalment. La Llei d'arrendaments urbans regula aquests drets.
Si l'habitatge prové d'una herència, demana la documentació successòria i comprova qui ha d'intervenir en la venda i si la transmissió es podrà inscriure. No sempre és imprescindible que la finca estigui inscrita prèviament a nom dels hereus; hi ha supòsits d'inscripció directa de la venda. Revisa l'operació amb el notari o un professional jurídic abans de les arres. Pots consultar la nostra guia sobre com vendre una casa heretada.
A Catalunya hi ha documents i requisits específics que convé comprovar quan es compra un habitatge. Alguns admeten excepcions, per la qual cosa has de confirmar quins corresponen a l'immoble concret.
A Catalunya, la cèdula d'habitabilitat acredita que un habitatge compleix les condicions exigides per al seu ús residencial. Comprova'n la vigència i la correspondència amb la finca. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya informa del tràmit i la normativa; l'OCU n'ofereix una explicació divulgativa. La llei preveu determinats supòsits d'exoneració en la transmissió, que s'han d'examinar abans d'acceptar una compravenda sense cèdula.
Si està caducada, demana al venedor que expliqui si es pot renovar i acordeu com resoldre-ho abans de signar. Si no es pot obtenir, investiga'n el motiu, l'ús urbanístic autoritzat i les conseqüències per als subministraments i el finançament. L'absència de cèdula és un senyal de risc, però no permet concloure per si sola que tota l'edificació sigui il·legal. Consulta la Llei del dret a l'habitatge de Catalunya i l'expedient municipal.
El certificat energètic ha d'estar disponible des que es comercialitza l'habitatge i s'ha de registrar a l'ICAEN. Una qualificació F o G indica un pitjor comportament energètic estimat, però no permet calcular per si sola les factures reals ni obliga automàticament a fer obres. En una segona residència, revisa també les finestres, la coberta, la climatització i l'ús previst. Consulta la guia de l'ICAEN. Pots comprovar el certificat concret al cercador oficial de certificats.
En general, els edificis d'habitatges han de passar la inspecció tècnica abans de complir 45 anys, tot i que hi ha excepcions i ajornaments; per exemple, per a determinats habitatges unifamiliars amb cèdula vigent quan arriben a aquesta antiguitat. Si l'ITE és exigible, demana'n l'informe i el certificat d'aptitud, i comprova si hi ha mesures pendents. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya detalla els supòsits; 3Cat explica el tràmit de manera divulgativa.
Llegeix l'informe complet, no només el certificat. Les deficiències poden exigir obres i generar quotes o derrames, però el seu abast i calendari depenen dels acords de la comunitat. Revisa les actes, els pressupostos, els imports vençuts i els imports aprovats encara no exigibles, i deixa per escrit com es reparteixen entre venedor i comprador.
Demana les llicències i els certificats de final d'obra de les ampliacions, tancaments, porxos o piscines. Si en falten, consulta a l'ajuntament quin ús i quines obres estan permesos i si hi ha un expedient de disciplina urbanística. En certs sòls especialment protegits, l'acció de restauració de la legalitat no prescriu; la regla no s'aplica indiscriminadament a tot el sòl no urbanitzable. Vegeu la Llei d'urbanisme de Catalunya. Per consultar el planejament, fes servir el Mapa urbanístic de Catalunya; després, confirma l'expedient de la finca a l'ajuntament.
La visita serveix per detectar el que no apareix en cap paper. Ves-hi de dia, obre armaris, mira els sostres i demana veure també el traster, el garatge i les zones comunes.
Si compres un pis o un apartament en un complex, demana el certificat de deutes amb la comunitat, les actes de les últimes juntes i l'import de la quota. Busca obres proposades o aprovades, pressupostos, derrames i possibles conflictes que afectin l'ús de l'habitatge.
A Catalunya, l'habitatge respon de determinats deutes comunitaris vençuts de l'any en curs i dels quatre anteriors. Demana el certificat i comprova també les despeses aprovades pendents de vèncer. Si es planteja prescindir del certificat, no ho acceptis sense avaluar el risc i documentar una solució. La regla es recull al Codi civil de Catalunya; Sepin analitza la comprovació del pagament de les despeses comunes.
Una casa antiga pot requerir una revisió tècnica més a fons. L'època de construcció ajuda a formular preguntes, però no permet diagnosticar l'estat d'un habitatge concret. La taula mostra elements que convé comprovar amb un tècnic.
| Època orientativa | Elements que convé revisar |
| Abans de 1940 | Estat dels murs, les cobertes i les bigues; humitats; reformes i documentació de les obres |
| 1950–1975 | Estructura i biguetes; possibles materials amb amiant; aïllament i instal·lacions |
| 1975–2002 | Estat de les instal·lacions, cobertes, fusteries i possibles materials amb amiant |
| 2002–2006 | Aïllament, instal·lacions, reformes posteriors i manteniment |
| Des del 2006 | Compliment de la normativa aplicable en la data del projecte, manteniment i modificacions posteriors |
El ciment aluminós es va fer servir en determinats períodes i edificis; si hi ha indicis, un tècnic decidirà si calen cales o assajos. També hi pot haver materials amb amiant en cobertes, dipòsits o baixants antics. El risc depèn del seu estat i de la possible alliberació de fibres, especialment durant les obres. Qualsevol retirada ha de seguir la normativa aplicable i s'ha d'encarregar a una empresa habilitada. Consulta l'INSST.
Si la casa és antiga, té esquerdes o humitats, o preveus reformar-la, demana pressupost a un arquitecte tècnic o a un arquitecte per a una inspecció adaptada a l'immoble. El preu depèn de l'abast; acorda per escrit quines instal·lacions i elements es revisaran. L'informe et pot ajudar a estimar les obres i a negociar abans d'assumir un compromís econòmic.
Al preu de venda cal afegir-hi impostos i altres despeses. Per a un habitatge usat, Catalunya aplica l'impost de transmissions patrimonials (ITP) general per trams de valor, amb tipus reduïts i especials en determinats supòsits. La taula següent mostra la tarifa general vigent en el moment de revisar aquesta guia; confirma el cas concret a l'Agència Tributària de Catalunya.
| Tram de valor per a la tarifa general | Tipus marginal d'ITP |
| Fins a 600.000 € | 10 % |
| Més de 600.000 € fins a 900.000 € | 11 % |
| Més de 900.000 € fins a 1.500.000 € | 12 % |
| Més de 1.500.000 € | 13 % |
Exemple: si la base imposable és de 700.000 € i s'aplica la tarifa general, els primers 600.000 € tributen al 10 % (60.000 €) i els 100.000 € següents a l'11 % (11.000 €): 71.000 € en total. La base pot superar el preu pactat, entre altres motius pel valor de referència cadastral. Abans de tancar el pressupost, comprova la base imposable i els possibles tipus reduïts a l'Agència Tributària de Catalunya. En la compra d'un habitatge nou, la tributació habitual és l'IVA i l'AJD; verifica'n els tipus i les exempcions per a la teva operació.
Afegeix-hi les despeses de notaria i Registre, la taxació si sol·licites una hipoteca i la gestoria si hi intervé. Demana un pressupost desglossat i revisa quines despeses de la hipoteca corresponen legalment a cada part. Comprova, a més, aquests tres punts econòmics:
Comprar a la costa o a l'interior de l'Empordà afegeix comprovacions que un comprador de ciutat no sol tenir en compte. Són les que generen més dubtes entre els nostres clients que busquen cases en venda a la Costa Brava.
Si vols destinar l'habitatge a ús turístic, comprova primer que l'activitat està permesa en aquest immoble i municipi. Als municipis catalans subjectes al Decret llei 3/2023, s'exigeix una llicència urbanística prèvia de durada limitada; els habitatges ja habilitats poden estar subjectes a un règim transitori. Un lloguer de temporada no equival per si sol a l'ús turístic. Osborne Clarke analitza el canvi normatiu.
Si s'anuncia amb número HUTG, verifica el títol habilitant, la inscripció turística, el planejament municipal, les normes de la comunitat i els tràmits per canvi de titular. Sol·licita confirmació per escrit a l'ajuntament quan la possibilitat de llogar sigui decisiva per al preu. Un número de registre no garanteix per si sol que l'activitat pugui continuar. Consulta el tràmit oficial d'habitatges d'ús turístic. Pots consultar el llistat informatiu del Registre de Turisme de Catalunya, sense prendre la inscripció com a autorització suficient.
A primera línia de mar, demana la delimitació del domini públic maritimoterrestre i comprova si la finca està afectada per servituds de la Llei de costes. La servitud de protecció és, amb caràcter general, de 100 metres, però hi ha supòsits de 20 metres i altres situacions específiques. No dedueixis l'afectació només per la distància que s'aprecia en un mapa. Revisa també l'efecte del salnitre en baranes, balcons i fusteries. El Ministeri explica com accedir a la consulta de delimitacions de costes; el visor té caràcter informatiu.
Moltes cases de Begur, Calella de Palafrugell, Llafranc o Tamariu passen mesos tancades. Això afavoreix les humitats per condensació, els problemes a les piscines i depuradores i les avaries en instal·lacions sense ús. Si visites la casa a l'estiu, pregunta pel manteniment a l'hivern i demana veure les factures de les revisions de la piscina, la caldera o l'aire condicionat.
A la Costa Brava hi ha urbanitzacions dels anys seixanta i setanta que l'ajuntament no va arribar a recepcionar mai. En aquestes, els propietaris poden haver de pagar el manteniment dels vials, l'enllumenat o la xarxa d'aigua a través d'una entitat de conservació, o afrontar quotes d'urbanització. Pregunta a l'ajuntament per la situació de la urbanització abans de comprometre't.
Abans de comprar una masia al Baix o l'Alt Empordà, consulta el planejament i el catàleg municipal, i confirma per escrit quin ús i quines obres es poden autoritzar. Figurar al catàleg no dona permís automàtic per rehabilitar. Comprova els accessos i les servituds, i demana la documentació del pou, l'abastament i el sanejament; els permisos exigibles depenen de cada instal·lació i abocament. L'Agència Catalana de l'Aigua informa sobre els drets d'aigua. Pots explorar les nostres masies en venda a la Costa Brava. Si vols construir, verifica l'edificabilitat municipal abans de comprar un terreny a la Costa Brava. Consulta el planejament al Mapa urbanístic de Catalunya i confirma l'ús i les obres possibles amb l'ajuntament.
L'ordre importa: cada revisió s'ha de fer abans del compromís econòmic que t'impedeix fer-te enrere sense perdre diners.
Cap d'aquests senyals obliga a descartar la compra, però tots justifiquen investigar més o renegociar:
Si vols que un equip jurídic revisi la documentació per tu, a Costa Brava House disposem de serveis legals immobiliaris que comproven càrregues, llicències i contractes abans de la signatura. I si encara estàs decidint on comprar, et pot interessar la nostra guia de les millors zones de la Costa Brava.
