Impuestos por vender una casa

Vender una casa en España no solo implica encontrar un comprador y cerrar el trato, sino que también conlleva una serie de impuestos que deben pagarse. En este artículo te explicamos qué impuestos pueden aplicarse al vender una casa, y qué aspectos conviene tener en cuenta para evitar sorpresas al final de la transacción.

Cuando decides vender una propiedad en España, no solo debes considerar el precio de venta, sino también los impuestos que debes pagar por vender una casa. Estos impuestos varían dependiendo de diversos factores, como la ganancia obtenida en la venta, la ubicación de la propiedad y la legislación local. A continuación, repasamos los principales impuestos que pueden aplicarse al vender una casa.

Impuestos que pueden pagarse al vender una casa

Existen varios tipos de impuestos a tener en cuenta al vender una propiedad. Los más comunes son el Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) y el Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía Municipal).

Impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF)

Uno de los impuestos por vender una casa más importantes es el IRPF. Este impuesto grava la ganancia obtenida por la venta de la propiedad. La ganancia se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición, ajustado por los gastos asociados a la compraventa (notaría, registro, gestoría, etc.).

¿Cómo se calcula el IRPF por vender una casa?

• Precio de venta: El valor por el que se vende la casa.
• Precio de adquisición: El valor por el que se compró la casa más los gastos relacionados (notaría, registro, etc.).
• Ganancia patrimonial: Es la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición.

Este impuesto grava el beneficio obtenido con la venta. Si se obtiene una ganancia, esta tributa a un tipo impositivo progresivo que oscila entre el 19% y el 30%, en función del importe de dicha ganancia.

Rangos de IRPF para la base del ahorro en España

Además, conviene aclarar que los tipos aplicables descritos en la tabla son de aplicación progresiva por tramos. Es decir, no es un único porcentaje aplicado a toda la ganancia.

Gastos que pueden tenerse en cuenta para calcular la ganancia patrimonial al vender una casa

A la hora de calcular la ganancia patrimonial sobre la que se aplica el IRPF, no se compara el precio de compra con el de venta de forma directa. La normativa permite tener en cuenta determinados gastos e inversiones que pueden reducir la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto a pagar.

Gastos deducibles del precio de adquisición (suman al valor de compra original):

• ITP o IVA abonado en el momento de la compra de la vivienda.
• Gastos de notaría y registro de la escritura de compraventa.
• Honorarios de gestoría vinculados a la adquisición.
• Inversiones y mejoras realizadas en la propiedad (ampliaciones, reformas estructurales, instalación de elementos nuevos). Es importante diferenciarlas de las reparaciones y conservación, que no son deducibles.
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en caso de viviendas adquiridas por herencia o donación.

En este apartado, conviene aclarar que si la vivienda ha estado alquilada, el cálculo de la ganancia patrimonial puede cambiar. Durante los años de alquiler, la normativa fiscal permite deducir una amortización por el desgaste del inmueble. Al vender, Hacienda exige reducir el valor de adquisición por las amortizaciones fiscalmente deducibles, incluso aunque el propietario no se las haya deducido correctamente en su declaración. Esto puede aumentar la ganancia patrimonial y, por tanto, el impuesto a pagar. Por ello, en viviendas que hayan estado arrendadas, es recomendable revisar el cálculo con un asesor fiscal.

Gastos deducibles del precio de venta (restan al valor de transmisión):

• Comisión de la agencia inmobiliaria.
• Gastos del certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad.
• Plusvalía municipal, si la asume el vendedor.
• Cancelación registral de la hipoteca, si procede.

Conservar todas las facturas y justificantes es imprescindible: en caso de inspección, Hacienda exigirá documentación que acredite cada gasto deducido.

Exenciones y reducciones en el IRPF por la venta de una vivienda

En España, existen casos en los que se puede estar exento de pagar IRPF por la venta de una vivienda, o al menos beneficiarse de exenciones fiscales:

• Mayores de 65 años: La ganancia obtenida por la venta de la vivienda habitual está exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir el dinero en otra vivienda. Esta exención no se aplica, con carácter general, a la venta de segundas residencias.
• Reinversión en vivienda habitual (menos de 65 años): Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en la compra o rehabilitación de otra vivienda habitual, la ganancia patrimonial puede quedar total o parcialmente exenta. La reinversión debe realizarse, con carácter general, en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si solo se reinvierte una parte del importe obtenido, la exención será proporcional. Si la vivienda vendida tenía una hipoteca pendiente, a estos efectos se considera importe obtenido el valor de transmisión menos el principal pendiente de amortizar.
• Dependencia severa o gran dependencia: También puede quedar exenta la ganancia obtenida por la transmisión de la vivienda habitual cuando el transmitente se encuentre en situación de dependencia severa o gran dependencia, conforme a la normativa aplicable.
• Venta por situaciones especiales: Existen otros supuestos específicos de exención o tratamiento fiscal especial, como determinados casos de dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, siempre que se cumplan los requisitos legales. Conviene analizarlos caso por caso con un asesor fiscal.

En cualquier caso, es importante consultar a un experto fiscal para conocer todos los detalles y beneficios disponibles según tu situación.

Coeficientes de abatimiento para viviendas adquiridas antes de 1994

Si adquiriste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, es posible que puedas beneficiarte de los llamados coeficientes de abatimiento, que reducen la ganancia patrimonial tributable. Esta particularidad es especialmente relevante en zonas como la Costa Brava, donde abundan las propiedades familiares adquiridas o construidas hace décadas.

El coeficiente reductor se aplica a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 inclusive, y supone una reducción del 11,11% por cada año de tenencia anterior al 31 de diciembre de 1994 (sin contar los dos primeros años). En determinados casos, las viviendas adquiridas con mucha antigüedad pueden beneficiarse de una reducción muy significativa de la parte de ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, aunque el cálculo debe hacerse caso por caso.

Limitación importante: este beneficio fiscal solo se aplica sobre los primeros 400.000 € de valor de transmisión acumulado por contribuyente a lo largo de su vida. Una vez superado ese umbral, el resto tributa sin reducción.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía Municipal)

El impuesto de plusvalía municipal es otro de los impuestos a pagar al vender una casa en España. Este tributo es local y se aplica sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana desde que se adquirió hasta que se vende. La base imponible se calcula en función del valor catastral del suelo y el número de años que se ha sido propietario.

Actualmente, si el vendedor acredita que no ha existido incremento de valor del terreno entre la adquisición y la transmisión, la operación no queda sujeta a plusvalía municipal. Además, si el incremento real es inferior al resultado del cálculo objetivo municipal, puede solicitarse que se tome como base imponible ese incremento real.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

• valor catastral del suelo: Es el valor asignado por el Catastro al suelo del inmueble.
• Años de posesión: El tiempo durante el cual el vendedor ha sido propietario de la propiedad.

El tipo impositivo varía según el municipio, sin que pueda superar el 30%, por lo que es importante consultar la normativa local para conocer el porcentaje exacto.

¿Quién tiene que pagar estos impuestos?

En una compraventa, el IRPF o IRNR corresponde al vendedor. La plusvalía municipal también corresponde, con carácter general, al vendedor cuando se trata de una compraventa. En transmisiones gratuitas, como herencias o donaciones, el obligado tributario puede ser distinto. Las partes pueden pactar internamente otra distribución de gastos, pero ese pacto no modifica quién es el obligado tributario frente a la Administración.

Retención del 3% para no residentes: el caso de los vendedores no residentes fiscales

Si el vendedor de la vivienda no tiene residencia fiscal en España, la operación tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y no por el IRPF. Este caso es habitual en la Costa Brava, donde una parte significativa de los propietarios son no residentes con segunda residencia.

Cómo funciona la retención del 3%

En las operaciones con vendedor no residente, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta y a ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211 en un plazo de un mes desde la firma de la escritura. Este 3% funciona como pago a cuenta del IRNR que deberá liquidar el vendedor.

Liquidación posterior por parte del vendedor

Una vez aplicada la retención, el vendedor no residente debe presentar el modelo 210 para liquidar el impuesto definitivo. En la venta de un inmueble situado en España, la ganancia patrimonial tributa en el IRNR, con carácter general, al 19%. La retención del 3% practicada por el comprador se descuenta de la cuota final. Si la retención supera el impuesto definitivo, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso. 

Exenciones para no residentes

Con carácter general, los vendedores no residentes no pueden aplicar la exención prevista en el IRPF para mayores de 65 años por la venta de la vivienda habitual, ya que tributan por el IRNR y no por el IRPF. Sin embargo, sí pueden acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si la nueva vivienda se adquiere en un Estado miembro de la UE o del EEE con efectivo intercambio de información tributaria.

¿Cuánto se paga por vender una casa?

El importe total a pagar por los impuestos depende de varios factores, como la ganancia obtenida en la venta, el valor catastral del suelo y la localidad donde se encuentre la propiedad. A continuación, te damos una idea general:

• IRPF: Si obtienes una ganancia patrimonial de 50.000 €, tributará por tramos: los primeros 6.000 € al 19% y el resto hasta 50.000 € al 21%, sin perjuicio de posibles exenciones, reducciones o compensaciones aplicables.
• Plusvalía Municipal: Este impuesto puede variar enormemente, dependiendo del valor catastral del suelo y los años de propiedad.

Para obtener un cálculo exacto, es recomendable consultar con un asesor fiscal o el ayuntamiento local.

Plazos de presentación y pago de los impuestos por vender una casa

Cumplir con los plazos es fundamental para evitar recargos, intereses de demora y sanciones. Estos son los principales plazos a tener en cuenta:

IRPF (residentes en España): la ganancia patrimonial se declara en la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la venta, dentro del plazo ordinario (habitualmente entre abril y junio).

Plusvalía municipal: el vendedor dispone de 30 días hábiles desde la firma de la escritura para autoliquidar el impuesto en el ayuntamiento correspondiente. En herencias, el plazo se amplía a 6 meses, prorrogable hasta un año si se solicita dentro del plazo correspondiente.

Modelo 211 (retención del 3% por compra a no residente): el comprador debe ingresar la retención en el plazo de un mes desde la fecha de la operación.

Modelo 210 (IRNR para no residentes): el vendedor no residente debe presentar la liquidación en el plazo de tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de transmisión. En la práctica, equivale aproximadamente a cuatro meses desde la venta.

Preguntas frecuentes