Vendre una casa a Espanya no només implica trobar un comprador i tancar el tracte, sinó que també comporta una sèrie d'impostos que s'han de pagar. En aquest article t'expliquem quins impostos poden aplicar-se en vendre una casa, i quins aspectes convé tenir en compte per evitar sorpreses al final de la transacció.
Quan decideixes vendre una propietat a Espanya, no només has de considerar el preu de venda, sinó també els impostos que has de pagar per vendre una casa. Aquests impostos varien depenent de diversos factors, com el guany obtingut en la venda, la ubicació de la propietat i la legislació local. A continuació, repassem els principals impostos que poden aplicar-se en vendre una casa.
Existeixen diversos tipus d'impostos a tenir en compte en vendre una propietat. Els més comuns són l'Impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) i l'Impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (Plusvàlua Municipal).
Un dels impostos per vendre una casa més importants és l'IRPF. Aquest impost grava el guany obtingut per la venda de la propietat. El guany es calcula com la diferència entre el preu de venda i el preu d'adquisició, ajustat per les despeses associades a la compravenda (notaria, registre, gestoria, etc.).
Aquest impost grava el benefici obtingut amb la venda. Si s'obté un guany, aquest tributa a un tipus impositiu progressiu que oscil·la entre el 19% i el 30%, en funció de l'import d'aquest guany.
Rangs d'IRPF per a la base de l'estalvi a Espanya
|
Guany patrimonial / base de l'estalvi |
Tipus aplicable |
|
Fins a 6.000 € |
19% |
|
De 6.000 € a 50.000 € |
21% |
|
De 50.000 € a 200.000 € |
23% |
|
De 200.000 € a 300.000 € |
27% |
|
Més de 300.000 € |
30% |
A l'hora de calcular el guany patrimonial sobre el qual s'aplica l'IRPF, no es compara el preu de compra amb el de venda de forma directa. La normativa permet tenir en compte determinades despeses i inversions que poden reduir el guany patrimonial i, per tant, l'impost a pagar.
Despeses deduïbles del preu d'adquisició (sumen al valor de compra original):
En aquest apartat, convé aclarir que si l'habitatge ha estat llogat, el càlcul del guany patrimonial pot canviar. Durant els anys de lloguer, la normativa fiscal permet deduir una amortització pel desgast de l'immoble. En vendre, Hisenda exigeix reduir el valor d'adquisició per les amortitzacions fiscalment deduïbles, fins i tot encara que el propietari no se les hagi deduït correctament en la seva declaració. Això pot augmentar el guany patrimonial i, per tant, l'impost a pagar. Per això, en habitatges que hagin estat arrendats, és recomanable revisar el càlcul amb un assessor fiscal.
Despeses deduïbles del preu de venda (resten al valor de transmissió):
Conservar totes les factures i justificants és imprescindible: en cas d'inspecció, Hisenda exigirà documentació que acrediti cada despesa deduïda.
A Espanya, existeixen casos en els quals es pot estar exempt de pagar IRPF per la venda d'un habitatge, o almenys beneficiar-se d'exempcions fiscals:
En qualsevol cas, és important consultar un expert fiscal per conèixer tots els detalls i beneficis disponibles segons la teva situació.
Si vas adquirir el teu habitatge abans del 31 de desembre de 1994, és possible que puguis beneficiar-te dels anomenats coeficients d'abatiment, que redueixen el guany patrimonial tributable. Aquesta particularitat és especialment rellevant en zones com la Costa Brava, on abunden les propietats familiars adquirides o construïdes fa dècades.
El coeficient reductor s'aplica a la part del guany generat fins al 19 de gener de 2006 inclòs, i suposa una reducció de l'11,11% per cada any de tinença anterior al 31 de desembre de 1994 (sense comptar els dos primers anys). En determinats casos, els habitatges adquirits amb molta antiguitat poden beneficiar-se d'una reducció molt significativa de la part de guany generada fins al 19 de gener de 2006, encara que el càlcul s'ha de fer cas per cas.
Limitació important: aquest benefici fiscal només s'aplica sobre els primers 400.000 € de valor de transmissió acumulat per contribuent al llarg de la seva vida. Un cop superat aquest llindar, la resta tributa sense reducció.
L'impost de plusvàlua municipal és un altre dels impostos a pagar en vendre una casa a Espanya. Aquest tribut és local i s'aplica sobre l'increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana des que es va adquirir fins que es ven. La base imposable es calcula en funció del valor cadastral del sòl i el nombre d'anys que s'ha estat propietari.
Actualment, si el venedor acredita que no ha existit increment de valor del terreny entre l'adquisició i la transmissió, l'operació no queda subjecta a plusvàlua municipal. A més, si l'increment real és inferior al resultat del càlcul objectiu municipal, pot sol·licitar-se que es prengui com a base imposable aquest increment real.
El tipus impositiu varia segons el municipi, sense que pugui superar el 30%, per la qual cosa és important consultar la normativa local per conèixer el percentatge exacte.
En una compravenda, l'IRPF o IRNR correspon al venedor. La plusvàlua municipal també correspon, amb caràcter general, al venedor quan es tracta d'una compravenda. En transmissions gratuïtes, com herències o donacions, l'obligat tributari pot ser diferent. Les parts poden pactar internament una altra distribució de despeses, però aquest pacte no modifica qui és l'obligat tributari davant l'Administració.
Si el venedor de l'habitatge no té residència fiscal a Espanya, l'operació tributa per l'Impost sobre la Renda de No Residents (IRNR) i no per l'IRPF. Aquest cas és habitual a la Costa Brava, on una part significativa dels propietaris són no residents amb segona residència.
En les operacions amb venedor no resident, el comprador està obligat a retenir el 3% del preu de venda i a ingressar-ho a Hisenda mitjançant el model 211 en un termini d'un mes des de la signatura de l'escriptura. Aquest 3% funciona com a pagament a compte de l'IRNR que haurà de liquidar el venedor.
Un cop aplicada la retenció, el venedor no resident ha de presentar el model 210 per liquidar l'impost definitiu. En la venda d'un immoble situat a Espanya, el guany patrimonial tributa en l'IRNR, amb caràcter general, al 19%. La retenció del 3% practicada pel comprador es descompta de la quota final. Si la retenció supera l'impost definitiu, el venedor pot sol·licitar la devolució de l'excés.
Amb caràcter general, els venedors no residents no poden aplicar l'exempció prevista en l'IRPF per a majors de 65 anys per la venda de l'habitatge habitual, ja que tributen per l'IRNR i no per l'IRPF. No obstant això, sí que poden acollir-se a l'exempció per reinversió en habitatge habitual si el nou habitatge s'adquireix en un Estat membre de la UE o de l'EEE amb efectiu intercanvi d'informació tributària.
L'import total a pagar pels impostos depèn de diversos factors, com el guany obtingut en la venda, el valor cadastral del sòl i la localitat on es trobi la propietat. A continuació, et donem una idea general:
Per obtenir un càlcul exacte, és recomanable consultar amb un assessor fiscal o l'ajuntament local.
Complir amb els terminis és fonamental per evitar recàrrecs, interessos de demora i sancions. Aquests són els principals terminis a tenir en compte:
IRPF (residents a Espanya): el guany patrimonial es declara en la declaració de la renda de l'exercici següent al de la venda, dins del termini ordinari (habitualment entre abril i juny).
Plusvàlua municipal: el venedor disposa de 30 dies hàbils des de la signatura de l'escriptura per autoliquidar l'impost a l'ajuntament corresponent. En herències, el termini s'amplia a 6 mesos, prorrogable fins a un any si es sol·licita dins del termini corresponent.
Model 211 (retenció del 3% per compra a no resident): el comprador ha d'ingressar la retenció en el termini d'un mes des de la data de l'operació.
Model 210 (IRNR per a no residents): el venedor no resident ha de presentar la liquidació en el termini de tres mesos un cop transcorregut el termini d'un mes des de la data de transmissió. A la pràctica, equival aproximadament a quatre mesos des de la venda.
