Antes de firmar las arras, conviene comprobar quién puede vender la vivienda y qué cargas tiene, su documentación y situación urbanística, el estado del inmueble y el coste total de la compra. Si es una casa antigua, una masía o una vivienda junto al mar, hacen falta comprobaciones adicionales. Esta guía te ayuda a ordenarlas y a detectar cuándo necesitas un técnico o un profesional jurídico.
Una revisión a tiempo puede descubrir deudas vinculadas a la finca, obras sin documentación, humedades o limitaciones para destinarla a alquiler turístico. Los documentos y las visitas deben contrastarse entre sí: ninguno, por separado, cuenta toda la historia de la vivienda. En Costa Brava House te ayudamos a ordenar esas comprobaciones.
Antes de entrar en detalle, esta tabla resume qué comprobar, dónde obtener cada dato y qué riesgo evitas. Sirve igual para una vivienda de segunda mano que para un piso reformado.
| Qué revisar | Dónde se comprueba | Qué riesgo evitas |
| Titularidad y cargas (hipotecas, embargos, usufructos) | Nota simple del Registro de la Propiedad | Comprar sin conocer la titularidad o las cargas inscritas |
| Superficie y descripción | Catastro + nota simple + visita | No aclarar diferencias relevantes de superficie o legalidad de obras |
| Cédula de habitabilidad | Vendedor / Agència de l'Habitatge de Catalunya | Problemas de uso residencial, suministros o financiación |
| Certificado de eficiencia energética | Vendedor (registrado en el ICAEN) | Desconocer el comportamiento energético estimado |
| ITE y certificado de aptitud | Comunidad de propietarios o vendedor | Obras o gastos del edificio pendientes de valorar |
| Deudas con la comunidad | Certificado del secretario o administrador | Responder de determinadas cuotas vencidas |
| IBI al corriente | Último recibo pagado | Deudas tributarias vinculadas a la finca |
| Legalidad urbanística | Ayuntamiento (licencias y planeamiento) | Ampliaciones o piscinas sin legalizar |
| Estado técnico | Visita + informe de un arquitecto técnico | Humedades, grietas o instalaciones obsoletas |
La revisión legal es lo primero que hay que hacer y lo más barato. Si falla, no tiene sentido seguir analizando el estado de la casa.
La nota simple informa de la titularidad registral, la descripción de la finca y las cargas que constan inscritas, como hipotecas, embargos, servidumbres o usufructos. Se solicita en la web del Colegio de Registradores o en su sede electrónica. No sustituye la comprobación de deudas de comunidad, IBI o situación urbanística.
Pídela al iniciar la revisión y vuelve a comprobar la situación registral antes de firmar. Una hipoteca del vendedor no impide comprar, pero hay que pactar cómo se paga la deuda con el precio de venta y quién tramita la cancelación registral. Ambos pasos deben quedar documentados. El Banco de España explica la diferencia.
Compara la superficie y la descripción del anuncio con la nota simple, la ficha catastral que puedes obtener en la Sede Electrónica del Catastro, los planos y la visita. No siempre se mide la superficie del mismo modo, de modo que una diferencia no demuestra por sí sola una obra ilegal. Si aparecen ampliaciones, porches o cambios de uso, pide sus licencias y consulta el expediente urbanístico municipal. Aclara cualquier discrepancia relevante antes de encargar la tasación o firmar arras.
Pregunta si la vivienda está alquilada y pide el contrato. La venta no extingue automáticamente un arrendamiento vigente; también puede haber derechos de adquisición preferente según el caso. Si necesitas recibir la vivienda vacía, pacta expresamente esa condición y comprueba con asesoramiento que podrá cumplirse legalmente. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula estos derechos.
Si la vivienda procede de una herencia, pide la documentación sucesoria y comprueba quiénes deben intervenir en la venta y si la transmisión podrá inscribirse. No siempre es imprescindible que la finca esté inscrita previamente a nombre de los herederos; existen supuestos de inscripción directa de la venta. Revisa la operación con el notario o un profesional jurídico antes de las arras. Puedes consultar nuestra guía sobre cómo vender una casa heredada.
En Cataluña hay documentos y requisitos específicos que conviene comprobar al comprar una vivienda. Algunos admiten excepciones, por lo que debes confirmar cuáles corresponden al inmueble concreto.
En Cataluña, la cédula de habitabilidad acredita que una vivienda cumple las condiciones exigidas para su uso residencial. Comprueba su vigencia y correspondencia con la finca. La Agència de l'Habitatge de Catalunya informa del trámite y la normativa; la OCU ofrece una explicación divulgativa. La ley prevé determinados supuestos de exoneración en la transmisión, que deben examinarse antes de aceptar una compraventa sin cédula.
Si está caducada, pide al vendedor que explique si puede renovarse y acuerda cómo resolverlo antes de firmar. Si no puede obtenerse, investiga el motivo, el uso urbanístico autorizado y las consecuencias para suministros y financiación. La ausencia de cédula es una señal de riesgo, pero no permite concluir por sí sola que toda la edificación sea ilegal. Consulta la Ley catalana del derecho a la vivienda y el expediente municipal.
El certificado energético debe estar disponible desde la comercialización de la vivienda y registrarse en el ICAEN. Una calificación F o G indica un peor comportamiento energético estimado, pero no permite calcular por sí sola las facturas reales ni obliga automáticamente a hacer obras. En una segunda residencia, revisa también ventanas, cubierta, climatización y uso previsto. Consulta la guía del ICAEN. Puedes comprobar el certificado concreto en el buscador oficial de certificados.
En general, los edificios de viviendas deben pasar la inspección técnica antes de cumplir 45 años, aunque existen excepciones y aplazamientos; por ejemplo, para determinados unifamiliares con cédula vigente al alcanzar esa antigüedad. Si la ITE es exigible, pide el informe y el certificado de aptitud, y comprueba si hay medidas pendientes. La Agència de l'Habitatge de Catalunya detalla los supuestos; 3Cat explica el trámite de forma divulgativa.
Lee el informe completo, no solo el certificado. Las deficiencias pueden exigir obras y generar cuotas o derramas, pero su alcance y calendario dependen de los acuerdos de la comunidad. Revisa actas, presupuestos, importes vencidos e importes aprobados aún no exigibles, y deja por escrito cómo se distribuyen entre vendedor y comprador.
Pide las licencias y los certificados de final de obra de ampliaciones, cerramientos, porches o piscinas. Si faltan, consulta en el ayuntamiento qué uso y obras están permitidos y si existe un expediente de disciplina urbanística. En ciertos suelos especialmente protegidos, la acción de restauración de la legalidad no prescribe; la regla no se aplica indiscriminadamente a todo el suelo no urbanizable. Véase la Ley de urbanismo de Cataluña. Para consultar el planeamiento, utiliza el Mapa urbanístico de Catalunya; confirma después el expediente de la finca en el ayuntamiento.
La visita sirve para detectar lo que no aparece en ningún papel. Ve de día, abre armarios, mira techos y pide ver también trastero, garaje y zonas comunes.
Si compras un piso o un apartamento en un complejo, pide el certificado de deudas con la comunidad, las actas de las últimas juntas y el importe de la cuota. Busca obras propuestas o aprobadas, presupuestos, derramas y posibles conflictos que afecten al uso de la vivienda.
En Cataluña, la vivienda responde de determinadas deudas comunitarias vencidas del año en curso y de los cuatro anteriores. Pide el certificado y comprueba también los gastos aprobados pendientes de vencer. Si se plantea prescindir del certificado, no lo aceptes sin evaluar el riesgo y documentar una solución. La regla se recoge en el Código Civil de Cataluña; Sepin analiza la comprobación del pago de gastos comunes.
Una casa antigua puede requerir una revisión técnica más profunda. La época de construcción ayuda a formular preguntas, pero no permite diagnosticar el estado de una vivienda concreta. La tabla muestra elementos que conviene comprobar con un técnico.
| Época orientativa | Elementos que conviene revisar |
| Antes de 1940 | Estado de muros, cubiertas y vigas; humedades; reformas y documentación de las obras |
| 1950–1975 | Estructura y viguetas; posibles materiales con amianto; aislamiento e instalaciones |
| 1975–2002 | Estado de instalaciones, cubiertas, carpinterías y posibles materiales con amianto |
| 2002–2006 | Aislamiento, instalaciones, reformas posteriores y mantenimiento |
| Desde 2006 | Cumplimiento de la normativa aplicable en la fecha de proyecto, mantenimiento y modificaciones posteriores |
El cemento aluminoso se utilizó en determinados periodos y edificios; si hay indicios, un técnico decidirá si hacen falta catas o ensayos. También puede haber materiales con amianto en cubiertas, depósitos o bajantes antiguos. El riesgo depende de su estado y de la posible liberación de fibras, especialmente durante obras. Cualquier retirada debe seguir la normativa aplicable y encargarse a una empresa habilitada. Consulta el INSST.
Si la casa es antigua, presenta grietas o humedades, o prevés reformarla, pide presupuesto a un arquitecto técnico o arquitecto para una inspección adaptada al inmueble. El precio depende del alcance; acuerda por escrito qué instalaciones y elementos revisará. El informe puede ayudarte a estimar obras y negociar antes de asumir un compromiso económico.
Al precio de venta hay que añadir impuestos y otros gastos. Para una vivienda usada, Cataluña aplica el ITP general por tramos de valor, con tipos reducidos y especiales en determinados supuestos. La tabla siguiente muestra la tarifa general vigente al revisar esta guía; confirma el caso concreto en la Agència Tributària de Catalunya.
| Tramo de valor para la tarifa general | Tipo marginal de ITP |
| Hasta 600.000 € | 10 % |
| Más de 600.000 € hasta 900.000 € | 11 % |
| Más de 900.000 € hasta 1.500.000 € | 12 % |
| Más de 1.500.000 € | 13 % |
Ejemplo: si la base imponible es 700.000 € y se aplica la tarifa general, los primeros 600.000 € tributan al 10 % (60.000 €) y los 100.000 € siguientes al 11 % (11.000 €): 71.000 € en total. La base puede superar el precio pactado, entre otros motivos por el valor de referencia catastral. Antes de cerrar el presupuesto, comprueba la base imponible y posibles tipos reducidos en la Agència Tributària de Catalunya. En la compra de una vivienda nueva, la tributación habitual es IVA y AJD; verifica sus tipos y exenciones para tu operación.
Añade los gastos de notaría y Registro, la tasación si solicitas hipoteca y la gestoría si interviene. Pide un presupuesto desglosado y revisa qué gastos de la hipoteca corresponden legalmente a cada parte. Comprueba además estos tres puntos económicos:
Comprar en la costa o en el interior del Empordà añade comprobaciones que un comprador de ciudad no suele tener en cuenta. Son las que más dudas generan entre nuestros clientes que buscan casas en venta en la Costa Brava.
Si quieres destinar la vivienda a uso turístico, comprueba primero que la actividad está permitida en ese inmueble y municipio. En los municipios catalanes sujetos al Decreto-ley 3/2023, se exige una licencia urbanística previa de duración limitada; las viviendas ya habilitadas pueden estar sujetas a un régimen transitorio. Un alquiler de temporada no equivale por sí solo al uso turístico. Osborne Clarke analiza el cambio normativo.
Si se anuncia con número HUTG, verifica el título habilitante, la inscripción turística, el planeamiento municipal, las reglas de la comunidad y los trámites por cambio de titular. Solicita confirmación por escrito al ayuntamiento cuando la posibilidad de alquilar sea decisiva para el precio. Un número de registro no garantiza por sí solo que la actividad pueda continuar. Consulta el trámite oficial de viviendas de uso turístico. Puedes consultar el listado informativo del Registro de Turismo de Catalunya, sin tomar la inscripción como autorización suficiente.
En primera línea de mar, pide el deslinde y comprueba si la finca está afectada por servidumbres de la Ley de Costas. La servidumbre de protección es, con carácter general, de 100 metros, pero existen supuestos de 20 metros y otras situaciones específicas. No deduzcas la afección solo por la distancia que se aprecia en un mapa. Revisa también el efecto del salitre en barandillas, balcones y carpinterías. El Ministerio explica cómo acceder a la consulta de deslindes de costas; el visor tiene carácter informativo.
Muchas casas de Begur, Calella de Palafrugell, Llafranc o Tamariu pasan meses cerradas. Eso favorece humedades por condensación, problemas en piscinas y depuradoras y averías en instalaciones sin uso. Si visitas en verano, pregunta por el mantenimiento en invierno y pide ver facturas de revisiones de la piscina, la caldera o el aire acondicionado.
En la Costa Brava hay urbanizaciones de los años sesenta y setenta que nunca fueron recepcionadas por el ayuntamiento. En ellas, los propietarios pueden tener que pagar el mantenimiento de viales, alumbrado o red de agua a través de una entidad de conservación, o afrontar cuotas de urbanización. Pregunta en el ayuntamiento por la situación de la urbanización antes de comprometerte.
Antes de comprar una masía en el Baix o el Alt Empordà, consulta el planeamiento y el catálogo municipal, y confirma por escrito qué uso y qué obras se pueden autorizar. Figurar en el catálogo no da permiso automático para rehabilitar. Comprueba accesos y servidumbres, y pide la documentación del pozo, abastecimiento y saneamiento; los permisos exigibles dependen de cada instalación y vertido. La Agència Catalana de l'Aigua informa sobre derechos de agua. Puedes explorar nuestras masías en venta en la Costa Brava. Si quieres construir, verifica la edificabilidad municipal antes de comprar un terreno en la Costa Brava. Consulta el planeamiento en el Mapa urbanístico de Catalunya y confirma el uso y las obras posibles con el ayuntamiento.
El orden importa: cada revisión debe hacerse antes del compromiso económico que te impide echarte atrás sin perder dinero.
Ninguna de estas señales obliga a descartar la compra, pero todas justifican investigar más o renegociar:
Si quieres que un equipo jurídico revise la documentación por ti, en Costa Brava House contamos con servicios legales inmobiliarios que comprueban cargas, licencias y contratos antes de la firma. Y si aún estás decidiendo dónde comprar, te puede interesar nuestra guía de las mejores zonas de la Costa Brava.
