Wat u moet controleren bij de aankoop van een huis in 2026

Voordat u het contrato de arras (voorlopig koopcontract) ondertekent, is het verstandig na te gaan wie de woning mag verkopen en welke lasten erop rusten, hoe het zit met de documentatie en de stedenbouwkundige situatie, in welke staat het pand verkeert en wat de totale kosten van de aankoop zijn. Bij een oud huis, een masia of een woning aan zee zijn aanvullende controles nodig. Deze gids helpt u ze te ordenen en te herkennen wanneer u een bouwkundige of juridisch adviseur nodig heeft.

Een tijdige controle kan schulden aan het licht brengen die aan het pand verbonden zijn, verbouwingen zonder documentatie, vocht of beperkingen voor toeristische verhuur. Documenten en bezichtigingen moeten met elkaar worden vergeleken: geen enkel onderdeel vertelt afzonderlijk het hele verhaal van de woning. Bij Costa Brava House helpen wij u die controles te ordenen.

Wat controleert u bij de aankoop van een huis? Overzicht in een tabel

Voordat we in detail treden, vat deze tabel samen wat u moet controleren, waar u elk gegeven verkrijgt en welk risico u vermijdt. Hij geldt evengoed voor een bestaande woning als voor een gerenoveerd appartement.

Juridische controle: hoe weet u of er lasten op een woning rusten?

De juridische controle is het eerste wat u moet doen en ook het goedkoopste. Als hier iets misgaat, heeft het geen zin de staat van het huis verder te onderzoeken.

De nota simple van het Registro de la Propiedad

De nota simple vermeldt de geregistreerde eigenaar, de omschrijving van het pand en de ingeschreven lasten, zoals hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden of vruchtgebruik. U vraagt hem aan via de website van het Colegio de Registradores of via hun elektronisch loket. Hij vervangt niet de controle van VvE-schulden, IBI of de stedenbouwkundige situatie.

Vraag hem aan het begin van de controle aan en controleer de registersituatie opnieuw vóór de ondertekening. Een hypotheek van de verkoper staat de aankoop niet in de weg, maar er moet worden afgesproken hoe de schuld met de koopprijs wordt afgelost en wie de doorhaling in het register regelt. Beide stappen moeten worden vastgelegd. De Banco de España legt het verschil uit.

Catastro en Registro moeten overeenkomen

Vergelijk de oppervlakte en de omschrijving in de advertentie met de nota simple, de kadastrale fiche die u kunt opvragen via de Sede Electrónica del Catastro, de plattegronden en de bezichtiging. De oppervlakte wordt niet altijd op dezelfde manier gemeten, dus een verschil bewijst op zichzelf geen illegale verbouwing. Zijn er uitbreidingen, overdekte terrassen of gebruikswijzigingen, vraag dan de vergunningen op en raadpleeg het gemeentelijke stedenbouwkundige dossier. Verhelder elk relevant verschil voordat u de taxatie laat uitvoeren of het contrato de arras ondertekent.

Bewoners, huurders en voorkeursrechten

Vraag of de woning verhuurd is en vraag het huurcontract op. Een verkoop beëindigt een lopend huurcontract niet automatisch; ook kunnen er, afhankelijk van het geval, voorkeursrechten tot aankoop bestaan. Wilt u de woning leeg opgeleverd krijgen, spreek die voorwaarde dan uitdrukkelijk af en laat met advies nagaan of die wettelijk kan worden nagekomen. De Ley de Arrendamientos Urbanos regelt deze rechten.

Als de verkoper de woning heeft geërfd

Komt de woning uit een erfenis, vraag dan de erfrechtelijke documenten op en ga na wie bij de verkoop moet optreden en of de overdracht kan worden ingeschreven. Het is niet altijd noodzakelijk dat het pand eerst op naam van de erfgenamen is ingeschreven; in sommige gevallen kan de verkoop rechtstreeks worden ingeschreven. Laat de transactie vóór het contrato de arras controleren door de notaris of een juridisch adviseur. U kunt ook onze gids over het verkopen van een geërfd huis raadplegen.

Verplichte documenten voor de aankoop van een woning in Catalonië

In Catalonië gelden specifieke documenten en vereisten die u bij de aankoop van een woning het best controleert. Voor sommige bestaan uitzonderingen, dus u moet nagaan welke op het betreffende pand van toepassing zijn.

Cédula de habitabilidad

In Catalonië toont de cédula de habitabilidad aan dat een woning voldoet aan de eisen voor woongebruik. Controleer de geldigheid en of hij bij het pand hoort. De Agència de l'Habitatge de Catalunya informeert over de procedure en de regelgeving; de OCU geeft een toegankelijke uitleg. De wet voorziet in bepaalde gevallen van vrijstelling bij de overdracht, die u moet laten onderzoeken voordat u een koop zonder cédula accepteert.

Is hij verlopen, vraag de verkoper dan of hij kan worden vernieuwd en spreek vóór de ondertekening af hoe dit wordt opgelost. Kan hij niet worden verkregen, zoek dan uit waarom, welk stedenbouwkundig gebruik is toegestaan en wat de gevolgen zijn voor nutsaansluitingen en financiering. Het ontbreken van een cédula is een risicosignaal, maar betekent op zichzelf niet dat het hele gebouw illegaal is. Raadpleeg de Catalaanse wet op het recht op huisvesting en het gemeentelijke dossier.

Energiecertificaat

Het energiecertificaat moet beschikbaar zijn vanaf het moment dat de woning te koop wordt aangeboden en moet bij het ICAEN zijn geregistreerd. Een F- of G-label wijst op een slechtere geschatte energieprestatie, maar zegt op zichzelf niets over de werkelijke energierekeningen en verplicht niet automatisch tot werkzaamheden. Controleer bij een tweede woning ook de ramen, het dak, de klimaatregeling en het beoogde gebruik. Raadpleeg de gids van het ICAEN. Het certificaat van de woning kunt u controleren in de officiële zoekmachine voor certificaten.

ITE en certificaat van geschiktheid

In het algemeen moeten woongebouwen de technische keuring ondergaan voordat ze 45 jaar oud zijn, al gelden er uitzonderingen en uitstel; bijvoorbeeld voor bepaalde eengezinswoningen met een geldige cédula op het moment dat ze die leeftijd bereiken. Is de ITE verplicht, vraag dan het rapport en het certificaat van geschiktheid op en ga na of er nog maatregelen openstaan. De Agència de l'Habitatge de Catalunya beschrijft de gevallen; 3Cat legt de procedure op toegankelijke wijze uit.

Lees het volledige rapport, niet alleen het certificaat. Gebreken kunnen werkzaamheden vereisen en bijdragen of extra heffingen opleveren, maar de omvang en planning ervan hangen af van de besluiten van de VvE. Controleer de notulen, begrotingen, opeisbare bedragen en goedgekeurde bedragen die nog niet opeisbaar zijn, en leg schriftelijk vast hoe ze tussen verkoper en koper worden verdeeld.

Stedenbouwkundige legaliteit: uitbreidingen, overdekte terrassen en zwembaden

Vraag de vergunningen en opleveringscertificaten op van uitbreidingen, afsluitingen, overdekte terrassen of zwembaden. Ontbreken die, informeer dan bij de gemeente welk gebruik en welke werkzaamheden zijn toegestaan en of er een handhavingsdossier loopt. Op bepaalde bijzonder beschermde gronden verjaart de handhavingsbevoegdheid niet; die regel geldt niet zonder onderscheid voor alle niet-bebouwbare grond. Zie de Catalaanse wet op de ruimtelijke ordening. Voor het bestemmingsplan kunt u de Mapa urbanístic de Catalunya gebruiken; bevestig daarna het dossier van het pand bij de gemeente.

Waar u op let bij de bezichtiging van een appartement of huis

De bezichtiging dient om op te sporen wat in geen enkel document staat. Ga overdag, open kasten, kijk naar plafonds en vraag ook de berging, de garage en de gemeenschappelijke ruimtes te zien.

• Scheuren: noteer waar ze zitten, hoe breed ze zijn en of ze op meerdere verdiepingen terugkomen. Vorm of grootte alleen volstaan niet om de oorzaak vast te stellen. Bij twijfel laat u vóór de ondertekening een bouwkundige keuring uitvoeren.
• Vocht: zoek naar vlekken, afbladderende verf, een muffe geur en plaatselijk vers geschilderde plekken. De plaats geeft een aanwijzing, maar bevestigt niet of de oorzaak condensatie, lekkage of optrekkend vocht is; een bouwkundige kan dat vaststellen.
• Elektrische installatie: controleer visueel de staat van de meterkast en vraag de beschikbare documentatie van de installatie op. Nette stopcontacten en schakelaars vervangen geen controle door een vakman wanneer de installatie oud is of vragen oproept.
• Loodgieterswerk en riolering: waterdruk, zichtbare leidingen, geuren uit afvoeren en de leeftijd van de boiler of cv-ketel.
• Kozijnen: ramen met dubbele beglazing en thermische onderbreking, rolluiken die werken en sluitingen die geen tocht doorlaten.
• Oriëntatie en licht: een zuidoriëntatie geeft in de winter meer zonuren; controleer hoe laat het licht de woonkamer en slaapkamers binnenvalt.
• Geluid: bezichtig op verschillende tijdstippen om verkeer, nachtleven of bedrijfsruimten op de begane grond te beoordelen.
• Dak en gevel: kijk bij huizen van buitenaf naar verschoven dakpannen, dakgoten en de staat van de gevel.

Wat u controleert bij de VvE

Koopt u een appartement in een complex, vraag dan de verklaring over schulden bij de VvE, de notulen van de laatste vergaderingen en het bedrag van de bijdrage op. Let op voorgestelde of goedgekeurde werkzaamheden, begrotingen, extra heffingen en mogelijke conflicten die het gebruik van de woning beïnvloeden.

In Catalonië staat de woning in voor bepaalde achterstallige VvE-schulden van het lopende jaar en de vier voorgaande jaren. Vraag de verklaring op en controleer ook de goedgekeurde kosten die nog moeten vervallen. Wordt voorgesteld de verklaring achterwege te laten, accepteer dat dan niet zonder het risico in te schatten en een oplossing vast te leggen. De regel staat in het Catalaans Burgerlijk Wetboek; Sepin analyseert de controle van de betaling van gemeenschappelijke kosten.

Waar u op let bij de aankoop van een oud huis

Een oud huis kan een grondigere technische controle vereisen. De bouwperiode helpt om de juiste vragen te stellen, maar zegt niets definitiefs over de staat van een specifieke woning. De tabel toont onderdelen die u het best met een bouwkundige controleert.

Aluminose en asbest

Aluminiumcement is in bepaalde perioden en gebouwen gebruikt; zijn er aanwijzingen, dan beslist een bouwkundige of proefboringen of tests nodig zijn. Ook kunnen er asbesthoudende materialen zitten in daken, watertanks of oude afvoerpijpen. Het risico hangt af van de staat ervan en van het mogelijk vrijkomen van vezels, vooral tijdens werkzaamheden. Verwijdering moet volgens de geldende regelgeving gebeuren door een erkend bedrijf. Raadpleeg het INSST.

Laat vóór het contrato de arras een technisch rapport opstellen

Is het huis oud, vertoont het scheuren of vocht, of wilt u het verbouwen, vraag dan een offerte aan een bouwkundige of architect voor een keuring die op het pand is afgestemd. De prijs hangt af van de omvang; leg schriftelijk vast welke installaties en onderdelen worden gecontroleerd. Het rapport kan u helpen de werkzaamheden in te schatten en te onderhandelen voordat u een financiële verplichting aangaat.

Wat u controleert vóór de aankoop van een huis: de werkelijke kosten van de transactie

Bij de koopprijs komen belastingen en andere kosten. Voor een bestaande woning past Catalonië de algemene ITP toe in schijven naar waarde, met verlaagde en bijzondere tarieven in bepaalde gevallen. De onderstaande tabel toont het algemene tarief dat gold bij de herziening van deze gids; controleer uw specifieke situatie bij de Agència Tributària de Catalunya.

Voorbeeld: bij een heffingsgrondslag van 700.000 € en toepassing van het algemene tarief wordt over de eerste 600.000 € 10 % betaald (60.000 €) en over de volgende 100.000 € 11 % (11.000 €): in totaal 71.000 €. De grondslag kan hoger zijn dan de afgesproken prijs, onder meer door de kadastrale referentiewaarde. Controleer voordat u uw budget vastlegt de heffingsgrondslag en mogelijke verlaagde tarieven bij de Agència Tributària de Catalunya. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning betaalt u doorgaans btw (IVA) en zegelrecht (AJD); controleer de tarieven en vrijstellingen voor uw transactie.

Tel daar de kosten van notaris en register bij op, de taxatie als u een hypotheek aanvraagt en de gestoría als die wordt ingeschakeld. Vraag een gespecificeerde offerte aan en ga na welke hypotheekkosten wettelijk voor rekening van elke partij komen. Controleer daarnaast deze drie financiële punten:

• IBI: vraag de laatste aanslag op en ga na of er nog bedragen openstaan. Het pand kan onder de wettelijke voorwaarden aansprakelijk zijn voor belastingschulden, dus het volstaat niet te weten wie de eigenaar was toen de belasting verschuldigd werd. Vraag de informatie op bij de gemeente waar het pand ligt; u vindt die in de gemeentegids van Municat.
• Gemeentelijke plusvalía: bij een gewone verkoop is de verkoper de belastingplichtige. Is de verkoper een natuurlijke persoon die niet in Spanje woont, dan treedt de koper tegenover de gemeente op als plaatsvervanger. Spreek vóór de ondertekening af wie het bedrag financieel draagt en hoe de betaling wordt geregeld. Zie artikel 106 van de Ley de Haciendas Locales en onze gids over belastingen bij de verkoop van een huis.
• Prijs ten opzichte van de markt: vergelijk met werkelijke transacties in de omgeving en met de toekomstige taxatie van de bank. Onze gids over hoe de waarde van een woning wordt berekend helpt u daarbij.

Wat u controleert bij de aankoop van een huis aan de Costa Brava

Kopen aan de kust of in het binnenland van de Empordà brengt controles met zich mee waar een koper in de stad meestal niet aan denkt. Juist hierover hebben onze klanten die op zoek zijn naar huizen te koop aan de Costa Brava de meeste vragen.

Vergunning voor toeristische verhuur

Wilt u de woning voor toeristische verhuur gebruiken, controleer dan eerst of die activiteit in dat pand en die gemeente is toegestaan. In de Catalaanse gemeenten die onder het Decreto-ley 3/2023 vallen, is vooraf een stedenbouwkundige vergunning van beperkte duur vereist; woningen die al een vergunning hebben, kunnen onder een overgangsregeling vallen. Seizoensverhuur staat op zichzelf niet gelijk aan toeristisch gebruik. Osborne Clarke analyseert de wetswijziging.

Wordt de woning aangeboden met een HUTG-nummer, controleer dan de vergunning, de toeristische inschrijving, het gemeentelijke bestemmingsplan, de regels van de VvE en de procedures bij wijziging van eigenaar. Vraag de gemeente om schriftelijke bevestiging wanneer de verhuurmogelijkheid bepalend is voor de prijs. Een registratienummer garandeert op zichzelf niet dat de activiteit kan worden voortgezet. Raadpleeg de officiële procedure voor toeristische woningen. U kunt de informatieve lijst van het Registre de Turisme de Catalunya raadplegen, zonder de inschrijving als voldoende vergunning te beschouwen.

Nabijheid van de zee en de Ley de Costas

Vraag bij een woning eerstelijns aan zee de afbakening (deslinde) op en ga na of het pand onder de erfdienstbaarheden van de Ley de Costas valt. De beschermingszone is in het algemeen 100 meter, maar er bestaan gevallen van 20 meter en andere specifieke situaties. Leid de gevolgen niet alleen af uit de afstand die u op een kaart ziet. Controleer ook het effect van zout op balustrades, balkons en kozijnen. Het ministerie legt uit hoe u de kustafbakeningen kunt raadplegen; de viewer is informatief.

Tweede woningen die in de winter gesloten zijn

Veel huizen in Begur, Calella de Palafrugell, Llafranc of Tamariu staan maandenlang gesloten. Dat bevordert vocht door condensatie, problemen met zwembaden en filterinstallaties en storingen in ongebruikte installaties. Bezichtigt u in de zomer, vraag dan naar het onderhoud in de winter en vraag facturen op van de controles van het zwembad, de cv-ketel of de airconditioning.

Urbanisaties en overname door de gemeente

Aan de Costa Brava zijn er urbanisaties uit de jaren zestig en zeventig die nooit door de gemeente zijn overgenomen. Daar kunnen de eigenaren via een beheersorganisatie moeten betalen voor het onderhoud van wegen, verlichting of het waternet, of te maken krijgen met urbanisatiebijdragen. Informeer bij de gemeente naar de situatie van de urbanisatie voordat u zich vastlegt.

Masia's en landelijke percelen

Raadpleeg voordat u een masia in de Baix of Alt Empordà koopt het bestemmingsplan en de gemeentelijke catalogus, en laat schriftelijk bevestigen welk gebruik en welke werkzaamheden kunnen worden toegestaan. Opname in de catalogus geeft niet automatisch toestemming om te renoveren. Controleer toegangswegen en erfdienstbaarheden en vraag de documentatie op van de put, de watervoorziening en de afvalwaterzuivering; de vereiste vergunningen hangen af van elke installatie en lozing. De Agència Catalana de l'Aigua informeert over waterrechten. Bekijk ook onze masia's te koop aan de Costa Brava. Wilt u bouwen, controleer dan de gemeentelijke bebouwingsmogelijkheden voordat u bouwgrond aan de Costa Brava koopt. Raadpleeg het bestemmingsplan op de Mapa urbanístic de Catalunya en bevestig het mogelijke gebruik en de werkzaamheden bij de gemeente.

Checklist per fase: wat controleert u en in welke volgorde

De volgorde is belangrijk: elke controle moet plaatsvinden vóór de financiële verplichting waardoor u zich niet meer kunt terugtrekken zonder geld te verliezen.

1. Bij het begin van de zoektocht: vraag de kadastrale referentie op en, zodra u een concrete woning heeft gekozen, de nota simple; vergelijk beide met de advertentie.
2. Bij de eerste bezichtiging: algemene staat, vocht, scheuren, oriëntatie, geluid en gemeenschappelijke ruimtes.
3. Vóór het ondertekenen van het contrato de arras: vraag de cédula, het energiecertificaat, de ITE indien van toepassing en de documentatie van verbouwingen op en, afhankelijk van het geval, een stedenbouwkundig advies of een technisch rapport.
4. Vóór het ondertekenen van het contrato de arras: controleer ook de schulden en notulen van de VvE, de IBI, bestaande huurcontracten, belastingen en kosten, en de geplande financiering. Ontbreekt een beslissende controle, spreek dan uitdrukkelijk af hoe die wordt opgelost voordat u geld vastlegt.
5. In het contrato de arras: leg duidelijk vast welke lasten moeten worden doorgehaald, de afgesproken bewoningssituatie, de termijn voor de ondertekening, de nog ontbrekende documenten en de gevolgen als niet aan de afspraken wordt voldaan. Bent u afhankelijk van een hypotheek, laat die situatie dan uitdrukkelijk in het contract regelen.
6. Vóór de notaris: een nieuwe, actuele nota simple en controle of de afgesproken reparaties zijn uitgevoerd.
7. Bij de ondertekening: controleer de meterstanden, de overdracht van de sleutels en de garantiedocumenten van de installaties.

Alarmsignalen bij de aankoop van een woning

Geen van deze signalen betekent dat u van de aankoop moet afzien, maar ze rechtvaardigen allemaal nader onderzoek of heronderhandeling:

• De verkoper verstrekt de nota simple of de cédula de habitabilidad niet.
• De werkelijke oppervlakte is duidelijk groter dan de geregistreerde of kadastrale oppervlakte.
• Muren die alleen op één plek pas geschilderd zijn of meubels die zo zijn neergezet dat ze muren afdekken.
• In de notulen goedgekeurde extra heffingen waarover niemand u iets heeft verteld.
• Ongerechtvaardigde haast om het contrato de arras te ondertekenen zonder tijd om de documenten te controleren.
• Een prijs ver onder de marktwaarde zonder duidelijke verklaring.
• Een toeristische vergunning die als overdraagbaar wordt aangeprezen zonder document dat dit aantoont.

Wilt u dat een juridisch team de documentatie voor u controleert, dan biedt Costa Brava House juridische vastgoeddiensten die lasten, vergunningen en contracten vóór de ondertekening controleren. En twijfelt u nog waar u wilt kopen, dan is onze gids over de beste gebieden van de Costa Brava wellicht interessant voor u.

Veelgestelde vragen