Preparar una casa per vendre-la implica revisar-ne l'estat, presentar-la bé, reunir la documentació i fixar un preu de sortida raonat. A Catalunya, convé comprovar amb temps la cèdula d'habitabilitat, que s'exigeix en la transmissió amb les excepcions legals, i disposar del certificat energètic i la seva etiqueta per a la publicitat quan siguin exigibles. Una presentació acurada ajuda que el comprador entengui l'habitatge i arribi a la visita amb informació més completa.
Aquesta guia resumeix el procés que seguim a Costa Brava House amb les cases, pisos i masies que comercialitzem entre Begur, Palafrugell, Pals i la resta del Baix Empordà, i inclou un checklist final perquè no se t'escapi res.
Si només tens un minut, aquest és l'ordre recomanat. Cada pas es desenvolupa més avall.
Qui viu en una casa durant anys pot deixar de fixar-se en defectes que un comprador sí que apreciarà durant la visita. Una taca d'humitat, per exemple, genera preguntes sobre el seu origen i sobre el cost de resoldre-la.
Recorre l'habitatge com si l'anessis a comprar i anota el que salta a la vista. Repara les avaries senzilles, investiga l'origen d'humitats o esquerdes i deixa les decisions de gust per al comprador.
| Convé arreglar abans de vendre | Obres que convé valorar cas per cas |
|---|---|
| Aixetes que gotegen, cisternes que perden aigua, persianes encallades | Reformar la cuina completa |
| Humitats: identificar-ne la causa i reparar-les; desconxats i esquerdes superficials: comprovar-ne l'abast | Canviar el terra de tot l'habitatge |
| Endolls, interruptors i bombetes que no funcionen | Redistribuir envans |
| Junts de bany ennegrits i silicona en mal estat | Instal·lar acabats d'alta gamma molt personals |
| Portes i finestres que freguen o no tanquen bé | Obres que requereixin llicència i endarrereixin la venda, llevat que resolguin un problema rellevant |
Pintar pot millorar molt la presentació si les parets mostren desgast. Els tons neutres faciliten que el comprador apreciï els espais i ajuden a obtenir fotografies més netes. Abans de pintar sobre una taca d'humitat, cal identificar-ne i resoldre'n la causa.
No sempre convé reformar abans de vendre: el cost, el termini i la millora probable del preu s'han de valorar cas per cas. Si hi ha defectes que impedeixen obtenir la cèdula d'habitabilitat, o que puguin complicar el finançament del comprador, consulta primer amb un tècnic i decideix què resoldre abans de comercialitzar.
L'objectiu és que el comprador pugui imaginar la seva vida a la casa, no la teva. Les fotos familiars, les col·leccions o els records de viatge distreuen i fan que els espais semblin més petits.
Si estàs en plena mudança o la casa és una segona residència, valora un guardamobles quan l'excés d'objectes impedeixi presentar bé les estances. Compara aquest cost amb el benefici esperable per a la venda.
Una neteja a fons, amb especial atenció a vidres, junts, forn i extractor, millora la percepció de l'estat general. Segons l'habitatge, pot valer la pena encarregar-la a professionals. Para especial atenció a tres punts:
En una casa amb jardí, la visita comença abans d'entrar. La façana, la terrassa i, si n'hi ha, la piscina formen part de la presentació de l'habitatge i convé cuidar-les tant per a les fotos com per a les visites.
El home staging és una tècnica de presentació immobiliària que consisteix a decorar i moblar l'habitatge de manera neutra i atractiva perquè el comprador potencial el percebi com la seva futura llar. Pot ser físic (amb mobles i decoració reals) o virtual (moblant digitalment les fotos d'estances buides).
L'evidència publicada sobre home staging prové sobretot d'altres mercats. En una enquesta nord-americana de la National Association of Realtors de 2025, el 83 % dels agents de compradors va dir que ajudava a imaginar l'habitatge com a futura llar; el 49 % dels agents de venedors va observar menys temps al mercat i el 29 % va comunicar ofertes entre un 1 % i un 10 % superiors. Són percepcions d'agents als Estats Units, no una previsió de resultats per a una casa a la Costa Brava.
El home staging pot merèixer especial consideració en aquests casos:
El home staging virtual pot ajudar a presentar les estances buides a les fotografies. Indica sempre que les imatges estan recreades, perquè el comprador no esperi trobar l'habitatge moblat d'aquesta manera quan el visiti.
Reunir els documents amb antelació permet detectar discrepàncies, càrregues o tràmits pendents abans de pactar les arres. No tots els documents d'aquesta llista són obligatoris en totes les vendes: alguns depenen del tipus d'habitatge i de la seva situació.
| Document | Per a què serveix | On s'obté |
|---|---|---|
| Escriptura o títol d'adquisició | Identifica el títol i la forma d'adquisició; convé contrastar-lo amb la titularitat registral | La teva còpia o una còpia a la notaria on es va signar |
| Nota simple | Permet comprovar la titularitat registral i les càrregues inscrites; convé sol·licitar-la actualitzada | Seu del Col·legi de Registradors |
| Cèdula d'habitabilitat | Acredita l'habitabilitat; s'exigeix per transmetre un habitatge, llevat de les excepcions legals | Agència de l’Habitatge de Catalunya; comprova'n la vigència al cercador de cèdules |
| Certificat d'eficiència energètica | L'etiqueta ha de figurar a la publicitat i el certificat registrat s'annexa a la compravenda, amb les exempcions previstes | Tècnic competent; inscripció i consulta al registre de l'ICAEN |
| Últim rebut de l'IBI i justificant de pagament | Aporta la referència cadastral i permet revisar l'estat dels rebuts | Ajuntament o XALOC, servei tributari de la Diputació de Girona, si gestiona l'IBI al teu municipi |
| Certificat de deutes amb la comunitat, si escau | Indica deutes i despeses comunitàries aprovades pendents; s'aporta a l'escriptura llevat de renúncia expressa del comprador | Secretaria de la comunitat o administració de finques |
| Certificat de deute hipotecari, si hi ha préstec pendent | Indica el saldo per preparar la cancel·lació econòmica a la signatura | Entitat bancària |
| Rebuts de subministraments | Ajuden a identificar els subministraments i a gestionar canvis de titular; verifica per separat possibles imports pendents | Companyies d'aigua, llum i gas, segons el subministrament |
| ITE i certificat d'aptitud, si l'edifici hi està obligat | Informen de l'estat de l'edifici i es lliuren al comprador quan correspon | Comunitat o propietat; criteris a l'Agència de l’Habitatge |
A Catalunya, la Llei 18/2007 del dret a l'habitatge exigeix la cèdula d'habitabilitat vigent en transmetre un habitatge, llevat dels supòsits d'exoneració previstos. El Decret 141/2012 estableix una vigència de 15 anys per a la cèdula de segona ocupació. Abans d'encarregar-ne una de nova, comprova si l'habitatge ja en té una de vigent al cercador de cèdules. En habitatges usats es poden pactar excepcions expresses, per exemple si la destinació és la rehabilitació o l'enderroc, o un lliurament posterior en circumstàncies excepcionals amb la sol·licitud registrada i el certificat tècnic exigits. Aquestes condicions s'han de revisar en cada operació.
Si vens una masia o un habitatge amb ampliacions antigues, demana a un tècnic que compari la realitat amb la descripció de la Seu Electrònica del Cadastre, la nota del Registre de la Propietat i la documentació urbanística municipal. Una diferència de superfícies no sempre té la mateixa causa ni es corregeix de la mateixa manera; convé detectar-la abans de comprometre condicions de venda.
El Reial decret 390/2021 exigeix incloure la qualificació i l'etiqueta energètica a la publicitat de venda quan l'habitatge està subjecte a certificació. El certificat registrat s'annexa a la compravenda. La seva validesa màxima és de deu anys, excepte si la qualificació és G, cas en què és de cinc anys. Encarrega'l amb temps i comprova l'etiqueta al registre de l'ICAEN abans de publicar.
Una bona presentació no compensa per si sola un preu de sortida desajustat. Si les consultes i les visites no responen al que estava previst, revisa el preu juntament amb la presentació i l'estratègia comercial; mantenir una xifra poc defensable pot allargar la venda.
Una valoració raonada compara operacions tancades quan se'n disposa, anuncis competidors i característiques concretes com ara la ubicació, l'estat, les vistes i les possibilitats d'ús. A la Costa Brava, dues cases de superfície similar poden tenir preus diferents pel seu entorn i atributs. Una agència que coneix el mercat local pot explicar aquestes diferències; a la nostra pàgina sobre vendre la teva casa a la Costa Brava descrivim com preparem la valoració i la comercialització.
Les fotografies solen ser el primer contacte del comprador amb l'habitatge. Fes-les amb bona llum i després d'endreçar, netejar i preparar els espais. Un reportatge professional pot ser especialment útil quan la propietat té estances àmplies, vistes o exteriors que convé mostrar amb precisió.
Abans de cada visita, ventila, obre les persianes, ajusta la il·luminació i la temperatura, i organitza què fer amb les mascotes. Si és possible, deixa que l'agent ensenyi l'habitatge sense el propietari present perquè el comprador pugui preguntar i comentar amb llibertat.
Vendre a la Costa Brava té matisos que no apareixen a les guies genèriques sobre com preparar un pis per vendre'l:
