Avant de signer le contrat d'arras (l'équivalent espagnol du compromis de vente), il convient de vérifier qui peut vendre le bien et quelles charges le grèvent, sa documentation et sa situation urbanistique, l'état du logement et le coût total de l'achat. S'il s'agit d'une maison ancienne, d'un mas ou d'une propriété en bord de mer, des vérifications supplémentaires s'imposent. Ce guide vous aide à les organiser et à repérer à quel moment vous avez besoin d'un technicien ou d'un juriste pour acheter une maison en Espagne en toute sécurité.
Une vérification faite à temps peut révéler des dettes attachées au bien, des travaux non documentés, de l'humidité ou des restrictions à la location touristique. Les documents et les visites doivent être recoupés : aucun d'eux, pris isolément, ne raconte toute l'histoire du logement. Chez Costa Brava House, nous vous aidons à organiser ces vérifications.
Avant d'entrer dans le détail, ce tableau résume ce qu'il faut vérifier, où obtenir chaque information et quel risque vous évitez. Il vaut aussi bien pour un logement ancien que pour un appartement rénové.
| Ce qu'il faut vérifier | Où le vérifier | Le risque évité |
| Propriété et charges (hypothèques, saisies, usufruits) | Nota simple du Registre de la propriété | Acheter sans connaître le propriétaire ou les charges inscrites |
| Surface et description | Cadastre + nota simple + visite | Laisser sans explication des écarts importants de surface ou de légalité des travaux |
| Cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) | Vendeur / Agència de l'Habitatge de Catalunya | Problèmes d'usage résidentiel, de raccordements ou de financement |
| Certificat de performance énergétique | Vendeur (enregistré auprès de l'ICAEN) | Ignorer la performance énergétique estimée |
| ITE et certificat d'aptitude | Copropriété ou vendeur | Travaux ou dépenses de l'immeuble non évalués |
| Dettes envers la copropriété | Certificat du secrétaire ou du syndic | Devoir répondre de certaines charges impayées |
| IBI (taxe foncière) à jour | Dernier avis payé | Dettes fiscales attachées au bien |
| Légalité urbanistique | Mairie (permis et plan d'urbanisme) | Extensions ou piscines non régularisées |
| État technique | Visite + rapport d'un architecte technique | Humidité, fissures ou installations obsolètes |
La vérification juridique est la première étape et la moins coûteuse. Si elle échoue, il est inutile de poursuivre l'analyse de l'état de la maison.
La nota simple est un extrait du Registre de la propriété qui indique le titulaire inscrit, la description du bien et les charges inscrites, comme les hypothèques, saisies, servitudes ou usufruits. Elle se demande sur le site du Colegio de Registradores (l'ordre des conservateurs du registre) ou sur son portail en ligne. Elle ne remplace pas la vérification des dettes de copropriété, de l'IBI ou de la situation urbanistique.
Demandez-la dès le début de vos vérifications et contrôlez à nouveau la situation au registre avant de signer. Une hypothèque du vendeur n'empêche pas d'acheter, mais il faut convenir de la manière dont la dette sera remboursée avec le prix de vente et de qui se charge de la radiation au registre. Ces deux étapes doivent être documentées. La Banque d'Espagne explique la différence.
Comparez la surface et la description de l'annonce avec la nota simple, la fiche cadastrale disponible sur le portail en ligne du Cadastre, les plans et la visite. La surface n'est pas toujours mesurée de la même façon : un écart ne prouve donc pas à lui seul l'existence de travaux illégaux. En cas d'extensions, de porches ou de changements d'usage, demandez les permis correspondants et consultez le dossier d'urbanisme à la mairie. Éclaircissez tout écart significatif avant de commander l'expertise ou de signer le contrat d'arras.
Demandez si le logement est loué et réclamez le bail. La vente ne met pas automatiquement fin à un bail en cours ; il peut aussi exister des droits de préemption selon les cas. Si vous devez recevoir le logement libre, prévoyez expressément cette condition et vérifiez avec un conseil qu'elle pourra être légalement respectée. La loi espagnole sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos) encadre ces droits.
Si le logement provient d'une succession, demandez les documents successoraux et vérifiez qui doit intervenir dans la vente et si la mutation pourra être inscrite. Il n'est pas toujours indispensable que le bien ait été inscrit au préalable au nom des héritiers ; l'inscription directe de la vente est possible dans certains cas. Faites examiner l'opération par le notaire ou un juriste avant le contrat d'arras. Vous pouvez consulter notre guide sur comment vendre une maison héritée.
En Catalogne, certains documents et exigences spécifiques méritent d'être vérifiés lors de l'achat d'un logement. Certains admettent des exceptions : confirmez donc ceux qui s'appliquent au bien concerné.
En Catalogne, la cédula de habitabilidad atteste qu'un logement remplit les conditions requises pour un usage résidentiel. Vérifiez sa validité et sa correspondance avec le bien. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya informe sur la démarche et la réglementation ; l'OCU (association espagnole de consommateurs) en propose une explication accessible. La loi prévoit certains cas d'exonération lors de la vente, qu'il faut examiner avant d'accepter une vente sans cédula.
Si elle a expiré, demandez au vendeur d'expliquer si elle peut être renouvelée et convenez de la solution avant de signer. Si elle ne peut pas être obtenue, recherchez-en la raison, l'usage urbanistique autorisé et les conséquences pour les raccordements et le financement. L'absence de cédula est un signal d'alerte, mais elle ne permet pas à elle seule de conclure que toute la construction est illégale. Consultez la loi catalane sur le droit au logement et le dossier municipal.
Le certificat énergétique doit être disponible dès la mise en vente du logement et être enregistré auprès de l'ICAEN. Une note F ou G indique une moins bonne performance énergétique estimée, mais ne permet pas à elle seule de calculer les factures réelles et n'oblige pas automatiquement à faire des travaux. Pour une résidence secondaire, vérifiez aussi les fenêtres, la toiture, la climatisation et l'usage prévu. Consultez le guide de l'ICAEN. Vous pouvez vérifier le certificat concerné dans le moteur de recherche officiel des certificats.
En règle générale, les immeubles d'habitation doivent passer l'inspection technique du bâtiment (ITE) avant leurs 45 ans, même s'il existe des exceptions et des reports ; par exemple, pour certaines maisons individuelles disposant d'une cédula en vigueur lorsqu'elles atteignent cet âge. Si l'ITE est exigible, demandez le rapport et le certificat d'aptitude, et vérifiez s'il reste des mesures à exécuter. L'Agència de l'Habitatge de Catalunya détaille les cas concernés ; 3Cat explique la démarche de façon accessible.
Lisez le rapport complet, pas seulement le certificat. Les défauts constatés peuvent imposer des travaux et entraîner des charges ou des appels de fonds extraordinaires (derramas), mais leur ampleur et leur calendrier dépendent des décisions de la copropriété. Examinez les procès-verbaux, les devis, les montants échus et les montants votés mais pas encore exigibles, et précisez par écrit leur répartition entre vendeur et acheteur.
Demandez les permis et les certificats d'achèvement des travaux pour les extensions, fermetures, porches ou piscines. S'ils manquent, renseignez-vous à la mairie sur l'usage et les travaux autorisés et sur l'existence éventuelle d'une procédure d'infraction urbanistique. Sur certains terrains particulièrement protégés, l'action en rétablissement de la légalité est imprescriptible ; cette règle ne s'applique pas indistinctement à tout le terrain non constructible. Voir la loi sur l'urbanisme de Catalogne. Pour consulter le plan d'urbanisme, utilisez le Mapa urbanístic de Catalunya ; confirmez ensuite le dossier du bien auprès de la mairie.
La visite sert à repérer ce qui n'apparaît sur aucun document. Venez de jour, ouvrez les placards, regardez les plafonds et demandez à voir aussi la cave, le garage et les parties communes.
Si vous achetez un appartement dans une résidence, demandez le certificat de dettes envers la copropriété, les procès-verbaux des dernières assemblées et le montant des charges. Recherchez les travaux proposés ou votés, les devis, les appels de fonds extraordinaires et les éventuels litiges affectant l'usage du logement.
En Catalogne, le logement répond de certaines dettes de copropriété échues de l'année en cours et des quatre années précédentes. Demandez le certificat et vérifiez aussi les dépenses votées non encore échues. Si l'on vous propose de vous passer du certificat, ne l'acceptez pas sans évaluer le risque et documenter une solution. Cette règle figure dans le Code civil de Catalogne ; Sepin analyse la vérification du paiement des charges communes.
Une maison ancienne peut nécessiter un examen technique plus approfondi. L'époque de construction aide à formuler les bonnes questions, mais ne permet pas de diagnostiquer l'état d'un logement précis. Le tableau présente les éléments à vérifier avec un technicien.
| Époque indicative | Éléments à vérifier |
| Avant 1940 | État des murs, des toitures et des poutres ; humidité ; rénovations et documentation des travaux |
| 1950–1975 | Structure et poutrelles ; matériaux pouvant contenir de l'amiante ; isolation et installations |
| 1975–2002 | État des installations, des toitures, des menuiseries et matériaux pouvant contenir de l'amiante |
| 2002–2006 | Isolation, installations, rénovations ultérieures et entretien |
| Depuis 2006 | Conformité à la réglementation applicable à la date du projet, entretien et modifications ultérieures |
Le ciment alumineux a été utilisé à certaines périodes et dans certains bâtiments ; en cas d'indices, un technicien décidera si des sondages ou des essais sont nécessaires. Des matériaux contenant de l'amiante peuvent aussi être présents dans d'anciennes toitures, citernes ou descentes. Le risque dépend de leur état et de la libération éventuelle de fibres, notamment pendant des travaux. Tout retrait doit respecter la réglementation applicable et être confié à une entreprise agréée. Consultez l'INSST (institut espagnol de sécurité et de santé au travail).
Si la maison est ancienne, présente des fissures ou de l'humidité, ou si vous prévoyez de la rénover, demandez un devis à un architecte technique ou à un architecte pour une inspection adaptée au bien. Le prix dépend de l'étendue de la mission ; précisez par écrit quelles installations et quels éléments seront examinés. Le rapport peut vous aider à chiffrer les travaux et à négocier avant de vous engager financièrement.
Au prix de vente s'ajoutent des impôts et d'autres frais. Pour un logement ancien, la Catalogne applique l'ITP (impôt sur les transmissions patrimoniales) général par tranches de valeur, avec des taux réduits et spéciaux dans certains cas. Le tableau suivant indique le barème général en vigueur lors de la révision de ce guide ; confirmez votre cas auprès de l'Agència Tributària de Catalunya.
| Tranche de valeur (barème général) | Taux marginal d'ITP |
| Jusqu'à 600 000 € | 10 % |
| De plus de 600 000 € à 900 000 € | 11 % |
| De plus de 900 000 € à 1 500 000 € | 12 % |
| Plus de 1 500 000 € | 13 % |
Exemple : si la base imposable est de 700 000 € et que le barème général s'applique, les premiers 600 000 € sont taxés à 10 % (60 000 €) et les 100 000 € suivants à 11 % (11 000 €) : 71 000 € au total. La base peut dépasser le prix convenu, notamment en raison de la valeur de référence cadastrale. Avant de boucler votre budget, vérifiez la base imposable et les éventuels taux réduits auprès de l'Agència Tributària de Catalunya. Pour l'achat d'un logement neuf, la fiscalité habituelle est la TVA (IVA) et l'AJD (droits sur les actes juridiques documentés) ; vérifiez leurs taux et exonérations pour votre opération.
Ajoutez les frais de notaire et de Registre, l'expertise si vous demandez un prêt immobilier et la gestoría (cabinet chargé des formalités) si elle intervient. Demandez un devis détaillé et vérifiez quels frais du prêt incombent légalement à chaque partie. Contrôlez également ces trois points financiers :
Acheter sur la côte ou dans l'arrière-pays de l'Empordà implique des vérifications auxquelles un acheteur citadin ne pense généralement pas. Ce sont celles qui suscitent le plus de questions parmi nos clients à la recherche de maisons à vendre sur la Costa Brava.
Si vous souhaitez louer le logement à des touristes, vérifiez d'abord que l'activité est autorisée dans ce bien et dans cette commune. Dans les communes catalanes soumises au décret-loi 3/2023, un permis d'urbanisme préalable à durée limitée est exigé ; les logements déjà autorisés peuvent relever d'un régime transitoire. Une location saisonnière n'équivaut pas à elle seule à un usage touristique. Osborne Clarke analyse ce changement réglementaire.
Si le bien est annoncé avec un numéro HUTG, vérifiez le titre d'autorisation, l'inscription au registre du tourisme, le plan d'urbanisme communal, le règlement de copropriété et les démarches liées au changement de propriétaire. Demandez une confirmation écrite à la mairie lorsque la possibilité de louer est déterminante pour le prix. Un numéro d'enregistrement ne garantit pas à lui seul que l'activité pourra se poursuivre. Consultez la démarche officielle relative aux logements à usage touristique. Vous pouvez consulter la liste informative du Registre du tourisme de Catalogne, sans considérer l'inscription comme une autorisation suffisante.
En front de mer, demandez la délimitation du domaine public maritime (deslinde) et vérifiez si le terrain est soumis aux servitudes de la Ley de Costas (loi espagnole sur le littoral). La servitude de protection est en règle générale de 100 mètres, mais il existe des cas de 20 mètres et d'autres situations particulières. Ne déduisez pas l'impact de la seule distance visible sur une carte. Vérifiez aussi l'effet du salpêtre sur les garde-corps, les balcons et les menuiseries. Le ministère explique comment accéder à la consultation des délimitations du littoral ; la visionneuse n'a qu'une valeur informative.
De nombreuses maisons de Begur, Calella de Palafrugell, Llafranc ou Tamariu restent fermées pendant des mois. Cela favorise l'humidité par condensation, les problèmes de piscine et de filtration et les pannes des installations inutilisées. Si vous visitez en été, renseignez-vous sur l'entretien hivernal et demandez à voir les factures d'entretien de la piscine, de la chaudière ou de la climatisation.
Sur la Costa Brava, certains lotissements (urbanizaciones) des années soixante et soixante-dix n'ont jamais été réceptionnés par la mairie. Les propriétaires peuvent alors devoir financer l'entretien des voiries, de l'éclairage ou du réseau d'eau par le biais d'une entité de conservation, ou supporter des charges d'aménagement. Renseignez-vous à la mairie sur la situation du lotissement avant de vous engager.
Avant d'acheter un mas dans le Baix ou l'Alt Empordà, consultez le plan d'urbanisme et le catalogue municipal, et faites confirmer par écrit l'usage et les travaux qui peuvent être autorisés. Figurer au catalogue ne donne pas automatiquement le droit de réhabiliter. Vérifiez les accès et les servitudes, et demandez la documentation du puits, de l'alimentation en eau et de l'assainissement ; les autorisations exigées dépendent de chaque installation et de chaque rejet. L'Agència Catalana de l'Aigua informe sur les droits d'eau. Découvrez nos mas à vendre sur la Costa Brava. Si vous souhaitez construire, vérifiez la constructibilité auprès de la commune avant d'acheter un terrain sur la Costa Brava. Consultez le plan d'urbanisme sur le Mapa urbanístic de Catalunya et confirmez l'usage et les travaux possibles auprès de la mairie.
L'ordre compte : chaque vérification doit intervenir avant l'engagement financier qui vous empêcherait de vous rétracter sans perdre d'argent.
Aucun de ces signaux n'oblige à renoncer à l'achat, mais tous justifient d'approfondir ou de renégocier :
Si vous souhaitez qu'une équipe juridique examine les documents pour vous, Costa Brava House propose des services juridiques immobiliers qui vérifient les charges, les licences et les contrats avant la signature. Et si vous hésitez encore sur le lieu de votre achat, notre guide sur les meilleures zones de la Costa Brava pourrait vous intéresser.
