Vendre una casa heretada és un dels processos immobiliaris més complexos que pot afrontar un particular. No n'hi ha prou amb trobar un comprador i signar una escriptura: abans de poder vendre, cal completar l'herència, inscriure la propietat a nom dels hereus i liquidar els impostos corresponents. I si hi ha més d'un hereu implicat, la gestió es complica encara més.
Aquest article detalla pas a pas com vendre una casa heretada a Espanya, quins tràmits són obligatoris, quant de temps requereixen, quins impostos cal pagar i què passa quan els hereus no es posen d'acord.
No. Un habitatge heretat no es pot vendre fins que l'herència hagi estat acceptada i la propietat consti inscrita a nom dels hereus al Registre de la Propietat. Intentar vendre abans de completar aquests passos no és només un error de procediment: cap comprador, notari ni banc ho permetrà.
El procés previ a la venda implica, com a mínim, tres actuacions: acceptar l'herència, liquidar els impostos derivats i canviar la titularitat registral. Només un cop completats aquests passos l'hereu té plena capacitat jurídica per transmetre l'immoble.
Abans d'iniciar la comercialització de l'habitatge, és imprescindible completar els tràmits següents:
El certificat de defunció acredita la mort del causant. El certificat d'últimes voluntats indica si la persona difunta va atorgar testament i davant de quin notari. Tots dos documents s'obtenen a través del Registre Civil i del Ministeri de Justícia, respectivament.
Si hi ha testament, caldrà obtenir-ne una còpia autoritzada notarial. Si no hi ha testament, caldrà tramitar una declaració d'hereus abintestat davant de notari, fet que allarga el procés.
Abans d'acceptar formalment, convé conèixer el patrimoni total del causant: immobles, comptes bancaris, vehicles, deutes i càrregues. Acceptar una herència sense aquest pas pot comportar assumir deutes desconeguts.
Si hi ha risc que els deutes superin els actius, l'acceptació a benefici d'inventari protegeix l'hereu d'haver de respondre amb el seu propi patrimoni.
És el document notarial mitjançant el qual els hereus accepten l'herència i s'adjudiquen els béns. Si hi ha diversos hereus, tots han de comparèixer (o apoderar algú en nom seu) per signar l'escriptura de partició.
Aquest és el tràmit central del procés i el que més es pot allargar si hi ha discrepàncies entre els hereus.
La liquidació de l'ISD és obligatòria i prèvia a la inscripció registral. Sense el justificant de pagament o d'exempció, el Registre de la Propietat no inscriurà el canvi de titularitat.
El termini per liquidar-lo és de sis mesos des de la defunció, prorrogable sis mesos més si se sol·licita dins del termini inicial.
A més de l'ISD, la transmissió per herència també genera la meritació de la plusvàlua municipal (IIVTNU). El termini per liquidar-la és igualment de sis mesos des de la defunció, prorrogable fins a un any amb sol·licitud prèvia.
Un cop signada l'escriptura d'herència i liquidats els impostos, cal inscriure l'immoble a nom dels hereus al Registre de la Propietat. Sense aquesta inscripció, la venda posterior no es pot formalitzar davant de notari.
Un cop completats els tràmits previs i l'habitatge està inscrit a nom dels hereus, el procés de venda és equivalent al de qualsevol altra compravenda. Els passos habituals són:
Cal disposar del certificat d'eficiència energètica, la cèdula d'habitabilitat —obligatòria a Catalunya—, una nota simple actualitzada del Registre de la Propietat i els últims rebuts de l'IBI i de la comunitat de propietaris al corrent de pagament.
El valor declarat en l'herència serveix com a referència fiscal, però el preu de mercat pot ser superior. Convé fer una valoració actualitzada per part d'una agència immobiliària o d'un taxador.
L'habitatge es pot comercialitzar a través d'una agència immobiliària especialitzada en la zona o mitjançant canals propis. En el cas de la Costa Brava, on una part significativa dels compradors són internacionals, la presència en plataformes europees i el coneixement del mercat local marquen la diferència.
El contracte d'arres és un document privat que recull les condicions de la venda i vincula totes dues parts. En herències amb diversos hereus, tots els cotitulars han de signar el contracte d'arres i, posteriorment, l'escriptura de compravenda.
La signatura de l'escriptura representa l'acte final de la transmissió. En aquest moment es liquiden les càrregues pendents, es paguen els honoraris de l'agència i es distribueix l'import de la venda entre els hereus segons el que s'hagi acordat.
El guany patrimonial generat per la venda s'ha de declarar i tributa en l'exercici fiscal següent.
El temps total des de la defunció fins a la venda efectiva depèn de múltiples factors. A títol orientatiu:
|
Tràmit |
Termini orientatiu |
|
Certificat de defunció i últimes voluntats |
1 – 3 setmanes |
|
Còpia del testament o declaració d'hereus |
2 – 8 setmanes |
|
Escriptura d'herència (sense conflictes) |
4 – 12 setmanes |
|
Liquidació de l'ISD i plusvàlua municipal |
Fins a 6 mesos des de la defunció |
|
Inscripció registral |
2 – 6 setmanes després de l'escriptura |
|
Comercialització i venda |
Variable segons el mercat |
En condicions favorables (testament clar, hereus d'acord, impostos liquidats dins del termini), el procés complet es pot resoldre en tres a sis mesos. Quan hi ha conflictes entre els hereus o deutes pendents, el procés es pot allargar durant anys.
La venda d'un habitatge heretat genera obligacions fiscals en dos moments diferents: en heretar i en vendre.
En calcular el guany patrimonial de la venda, l'hereu pot deduir:
Aquesta és una de les preguntes més freqüents en herències amb diversos hereus. La resposta té matisos: depèn de si l'herència ja ha estat acceptada i adjudicada formalment o no.
Mentre l'herència no estigui adjudicada formalment, els hereus tenen una quota abstracta sobre el conjunt de l'herència, no sobre un bé concret. En aquesta situació, no és possible vendre de manera independent la part corresponent a l'habitatge sense el consentiment de la resta d'hereus.
Un cop adjudicat l'habitatge a diversos hereus en proindivís, cada cotitular és propietari d'una quota alíquota de l'immoble. En aquest cas, la llei sí que permet vendre la quota pròpia, però amb una limitació important: els altres copropietaris tenen dret de tempteig i retracte, és a dir, tenen preferència per adquirir aquesta quota en les mateixes condicions que el tercer interessat.
A la pràctica, vendre una quota d'un proindivís en el mercat lliure és difícil i poc habitual, ja que els compradors externs assumeixen una posició jurídica incòmoda. La solució més eficient acostuma a ser arribar a un acord entre els hereus per vendre l'habitatge complet o perquè un d'ells compri les quotes dels altres.
Si els hereus no arriben a un acord, qualsevol dels copropietaris pot exercir l'acció de divisió prevista a l'article 400 del Codi civil, que obliga a liquidar el proindivís. Si el bé no és divisible (com passa amb la majoria dels habitatges), el tribunal pot ordenar la venda en subhasta pública, fet que generalment comporta un preu inferior al de mercat.
El desacord entre els hereus és la principal causa de paralització en la venda d'habitatges heretats. Les situacions més habituals són:
En tots aquests casos, la intervenció d'un mediador o advocat especialista en herències pot evitar un procés judicial costós i prolongat.
Si l'habitatge heretat té una hipoteca vigent, els hereus que accepten l'herència també assumeixen el deute pendent. Abans de vendre, cal decidir què es fa amb aquesta càrrega:
Si el deute hipotecari supera el valor de l'habitatge, convé valorar l'acceptació a benefici d'inventari abans d'acceptar l'herència, per no haver de respondre amb el patrimoni personal.
Per formalitzar la venda davant de notari, el venedor (hereu o hereus) haurà d'aportar:
La venda d'habitatges heretats a Catalunya presenta algunes especificitats respecte del règim general espanyol:
Catalunya té el seu propi Codi civil (el llibre quart del Codi civil de Catalunya regula les successions), amb normes pròpies sobre herència, llegítima i partició que difereixen del Codi civil espanyol. La llegítima a Catalunya és d'una quarta part del valor de l'herència (davant d'un terç en el dret comú), i el seu sistema de liquidació té particularitats pròpies.
L'Agència Tributària de Catalunya (ATC) gestiona l'ISD en aquesta comunitat. Hi ha bonificacions del 99% per al cònjuge i els fills en herències de fins a determinats imports, però per a valors superiors o graus de parentiu més llunyans l'impost pot ser significatiu.
A diferència d'altres comunitats autònomes, a Catalunya és obligatori disposar d'una cèdula d'habitabilitat vigent per transmetre un habitatge, tant en herències com en compravendes ordinàries.
En zones com Begur, Llafranc, Pals, Tamariu o Calella de Palafrugell, els habitatges heretats són freqüents a causa del perfil històric de la zona, amb moltes propietats en mans de famílies des de fa generacions. Quan aquestes propietats surten al mercat, acostumen a generar un interès immediat per part de compradors nacionals i internacionals, especialment si fa temps que no es comercialitzen.
Comptar amb una agència immobiliària especialitzada en la zona permet no només gestionar la venda amb eficiència, sinó també orientar sobre la documentació específica de cada municipi, els terminis registrals i la fiscalitat autonòmica aplicable.
Per vendre una casa heretada cal, en primer lloc, completar l'herència: obtenir el certificat d'últimes voluntats, signar l'escriptura d'acceptació i adjudicació davant de notari, liquidar l'Impost sobre Successions i la plusvàlua municipal, i inscriure l'habitatge a nom dels hereus al Registre de la Propietat. Només aleshores es pot iniciar la venda, que segueix els mateixos passos que qualsevol compravenda ordinària.
Si l'herència ja està adjudicada en proindivís, tècnicament pots vendre la teva quota a un tercer, però els altres copropietaris tenen dret de tempteig i retracte i poden adquirir-la en les mateixes condicions. A la pràctica, vendre una quota en el mercat lliure és complex. Si no hi ha acord per vendre l'immoble complet, pots exercir l'acció de divisió, que pot derivar en una subhasta judicial.
En condicions favorables (testament clar, hereus d'acord, impostos liquidats dins del termini), el procés complet des de la defunció fins a la venda es pot completar en tres a sis mesos. Si hi ha conflictes entre els hereus, deutes pendents o tràmits complicats, el procés es pot prolongar significativament.
En heretar es paga l'Impost sobre Successions i Donacions i la plusvàlua municipal de l'herència. En vendre, es tributa per l'IRPF sobre el guany patrimonial (diferència entre el preu de venda i el valor declarat en l'herència més les despeses deduïbles) i per una segona plusvàlua municipal corresponent al període comprès entre l'herència i la venda.
El guany patrimonial és la diferència entre el preu de venda (menys les despeses deduïbles de la venda) i el valor d'adquisició, que en una herència és el valor declarat a l'escriptura d'adjudicació més l'ISD proporcional pagat i les despeses de notaria, registre i gestoria de l'herència. Si el valor declarat es va ajustar al mercat, el guany subjecte a tributació pot ser baix o fins i tot nul.
Si un hereu es nega a vendre, els altres no el poden obligar directament. Tanmateix, qualsevol copropietari pot exercir l'acció de divisió davant dels tribunals, que pot derivar en la venda de l'immoble en subhasta pública. Per evitar aquest escenari, és recomanable intentar una solució negociada: que l'hereu que no vol vendre compri les quotes dels altres, o acordar una venda conjunta amb una distribució pactada del preu.
No. El Registre de la Propietat no inscriurà el canvi de titularitat sense el justificant de liquidació de l'ISD (o d'exempció). I sense la inscripció a nom dels hereus, la venda davant de notari no es pot formalitzar. Liquidar l'ISD dins del termini (sis mesos des de la defunció) és, per tant, un pas ineludible del procés.
