Plusvàlua municipal en vendre la teva casa: com es calcula a Girona i la Costa Brava
La plusvàlua municipal és l'impost que paga el venedor a l'ajuntament quan ven una casa en sòl urbà, i grava només la revalorització del terreny, no la de la construcció. Es calcula de dues maneres (mètode objectiu o mètode real) i es paga la que resulti més barata. Cada ajuntament que aplica aquest impost fixa el seu tipus de gravamen a l'ordenança, amb un màxim del 30 %, i si vens sense guany no pagues res, tot i que l'has de declarar en 30 dies hàbils.
En aquesta guia expliquem com es calcula pas a pas amb els coeficients vigents el 2026, què fixa cada municipi, amb exemples orientatius d'imports, i quines particularitats afecten les herències, les masies i els propietaris no residents.
La plusvàlua municipal és el nom popular de l'impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU), en castellà Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o simplement "plusvalía". Està regulat als articles 104 a 110 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals (Reial decret legislatiu 2/2004) i el gestiona l'ajuntament del municipi on hi ha l'immoble.
L'impost es merita cada vegada que un immoble urbà canvia de mans: en una compravenda, una herència o una donació. Segons l'article 106 de la Llei d'hisendes locals, en una compravenda paga el venedor; si aquest és una persona física no resident a Espanya, el comprador actua com a substitut. En herències i donacions paga qui rep l'immoble: l'hereu o el donatari.
És habitual confondre'ls. La plusvàlua municipal és un tribut local que grava només l'increment de valor del sòl. El guany patrimonial de l'IRPF és un impost estatal que grava la diferència total entre el preu de compra i el de venda (sòl més construcció) i es declara a la renda de l'any següent.
Tots dos es paguen per la mateixa operació, però estan relacionats: l'import de plusvàlua municipal que abona el venedor es resta del valor de transmissió en calcular el guany de l'IRPF, segons l'article 35 de la Llei de l'IRPF. Si vols veure el conjunt d'impostos i costos d'una venda, el detallem a la nostra guia de despeses en vendre una casa.
Des de la reforma de novembre de 2021, la base imposable es pot calcular de dues maneres i el contribuent té dret a aplicar la que li resulti més favorable. Sobre aquesta base s'aplica el tipus de gravamen de l'ajuntament, que mai no pot superar el 30 %.
És el sistema clàssic i el que apliquen per defecte la majoria d'ajuntaments. Es pren el valor cadastral del sòl en la data de la venda i es multiplica per un coeficient que depèn dels anys que has tingut l'habitatge.
Fórmula: valor cadastral del sòl × coeficient segons anys de tinença = base imposable. Quota = base imposable × tipus de gravamen municipal.
El valor cadastral del sòl apareix desglossat al rebut de l'IBI (separat del valor de la construcció) i també es pot consultar a la Seu Electrònica del Cadastre. Segons l'article 107.4 de la Llei d'hisendes locals, per determinar el coeficient aplicable el període de tinença es computa per anys complets, sense fraccions, amb un màxim de 20 anys. Si la transmissió es produeix abans de complir un any, es prenen els mesos complets.
Aquest mètode parteix del que realment has guanyat. Es calcula la diferència entre el preu de venda i el de compra que consten a les escriptures i s'aplica el percentatge que representa el sòl sobre el valor cadastral total de l'immoble.
Fórmula: (preu de venda − preu de compra) × % del sòl sobre el valor cadastral total = base imposable. Quota: base imposable × tipus de gravamen municipal.
Un matís que molts venedors desconeixen: per a aquest càlcul la llei no permet sumar les despeses de la compra (notaria, registre, ITP, honoraris d'agència) ni restar les de la venda. Es comparen els valors escripturats tal com consten, o el comprovat per l'Administració si és superior.
La Sentència del Tribunal Constitucional 182/2021 va anul·lar el sistema anterior perquè obligava a pagar fins i tot quan es venia amb pèrdues. El Reial decret llei 26/2021 va introduir els dos mètodes actuals i el supòsit de no subjecció per inexistència d'increment de valor.
La no subjecció no és automàtica. Cal presentar la declaració dins de termini i aportar les escriptures de compra i de venda. En algunes ordenances, com la de Palafrugell, no presentar-la es tipifica expressament com a infracció tributària, encara que el resultat de l'impost sigui zero.
Els coeficients màxims de la taula següent són els aplicables fins al 30 de novembre de 2026. Provenen de l'article 24 del Reial decret llei 8/2023 i són els mateixos que es van aplicar el 2024 i el 2025. El Reial decret llei 16/2025 va establir una altra escala des de l'1 de gener de 2026, però el Congrés el va derogar el 27 de gener. El Reial decret llei 29/2026 preveu nous màxims des de l'1 de desembre de 2026 i, a 17 d'octubre, està pendent de convalidació.
| Anys de tinença | Coeficient màxim | Anys de tinença | Coeficient màxim |
|---|---|---|---|
| Menys d'1 any | 0,15 | 11 anys | 0,10 |
| 1 any | 0,15 | 12 anys | 0,09 |
| 2 anys | 0,14 | 13 anys | 0,09 |
| 3 anys | 0,14 | 14 anys | 0,09 |
| 4 anys | 0,16 | 15 anys | 0,09 |
| 5 anys | 0,18 | 16 anys | 0,10 |
| 6 anys | 0,19 | 17 anys | 0,13 |
| 7 anys | 0,20 | 18 anys | 0,17 |
| 8 anys | 0,19 | 19 anys | 0,23 |
| 9 anys | 0,15 | 20 anys o més | 0,40 |
| 10 anys | 0,12 |
Són coeficients màxims: cada ajuntament pot aprovar-ne d'inferiors a la seva ordenança fiscal. És habitual trobar ordenances que apliquen directament el màxim estatal, però cal comprovar cada municipi. Palafrugell, per exemple, estableix que s'aplica el màxim vigent i que s'actualitza automàticament quan canvia la llei.
Per a les transmissions meritades entre l'1 i el 27 de gener de 2026 eren aplicables els coeficients del Reial decret llei 16/2025. La seva derogació va tenir efectes el 28 de gener, de manera que no escau rectificar una autoliquidació únicament perquè la norma es derogués després. La rectificació només tindria sentit si hi hagués un altre error en el càlcul o en l'aplicació de l'ordenança.
L'escala aplicable fins al 30 de novembre de 2026 té una corba poc intuïtiva. Els coeficients més baixos són entre els 11 i els 16 anys de tinença (0,09-0,10), i el més alt apareix en complir 20 anys (0,40), gairebé el doble que als 19 (0,23).
Amb aquesta escala, en una vil·la amb un valor cadastral del sòl de 240.000 € i un tipus del 30 %, vendre amb 19 anys de tinença suposa una quota de 16.560 € pel mètode objectiu. Si la signatura es retarda i es compleixen els 20 anys, la quota puja a 28.800 €: 12.240 € més per unes setmanes de diferència. Si ets a prop d'aquest llindar, revisa la data exacta de la teva escriptura de compra abans de fixar la de la venda.
Per mostrar com canvia el resultat segons el guany i els anys de tinença, els casos següents apliquen el tipus de gravamen del 30 % i els coeficients màxims estatals vigents fins al 30 de novembre de 2026, recollits a l'ordenança de Palafrugell.
Els tres exemples són orientatius i utilitzen valors cadastrals hipotètics.
| Concepte | Cas A | Cas B | Cas C |
|---|---|---|---|
| Compra / venda | 2008: 600.000 € 2026: 1.200.000 € |
2021: 350.000 € 2026: 365.000 € |
2019: 900.000 € 2026: 870.000 € |
| Anys de tinença (coeficient) | 18 anys (0,17) | 5 anys (0,18) | 7 anys (0,20) |
| Valor cadastral del sòl (% del total) | 240.000 € (60 %) | 67.500 € (45 %) | 180.000 € (50 %) |
| Quota pel mètode objectiu | 240.000 × 0,17 × 30 % = 12.240 € |
67.500 × 0,18 × 30 % = 3.645 € |
No s'aplica |
| Quota pel mètode real | 600.000 × 60 % × 30 % = 108.000 € |
15.000 × 45 % × 30 % = 2.025 € |
Sense increment |
| Plusvàlua a pagar | 12.240 € (mètode objectiu) |
2.025 € (mètode real) |
0 € (no subjecta, però s'ha de declarar) |
La lectura pràctica és clara. Amb revaloritzacions fortes i tinences llargues, com en el cas A, el mètode objectiu resulta molt més favorable que el mètode real. Amb revaloritzacions petites, com en el cas B, convé el mètode real. En el cas C no es paga perquè no hi ha increment de valor, però la transmissió s'ha de declarar i acreditar amb les escriptures de compra i de venda.
La llei estatal marca el marc, però l'import final depèn de l'ordenança fiscal de cada municipi. Per això dues cases idèntiques en poblacions diferents poden pagar quotes diferents. Els elements que decideix cada ajuntament són:
Abans de calcular la plusvàlua, consulta sempre l'ordenança vigent del municipi on hi ha l'immoble: la llei estatal fixa coeficients màxims, però cada ajuntament pot aprovar coeficients inferiors i establir el seu tipus de gravamen i les seves bonificacions.
Es presenta davant l'ajuntament on hi ha l'immoble o davant l'organisme en què hagi delegat la gestió. A la demarcació de Girona, molts municipis tenen delegada la gestió tributària a XALOC, l'organisme de recaptació de la Diputació de Girona, i al Baix Empordà alguns ajuntaments han delegat l'IIVTNU al Consell Comarcal. D'altres, com Palafrugell, el gestionen directament. La seu electrònica municipal indica en cada cas on i com cal presentar el model.
Quan la casa s'hereta, l'obligat al pagament és l'hereu. Molts ajuntaments bonifiquen la quota si es tracta de l'habitatge habitual del difunt i l'hereten familiars directes.
Palafrugell ofereix un exemple de bonificació graduada: el percentatge disminueix a mesura que augmenta la superfície del terreny.
| Superfície del terreny transmès | Bonificació en la quota |
|---|---|
| Menys de 200 m² | 95 % |
| Entre 200 i 300 m² | 75 % |
| Entre 300 i 400 m² | 50 % |
| Entre 400 i 500 m² | 25 % |
| Més de 500 m² | 10 % |
La bonificació exigeix que l'habitatge transmès fos la residència habitual i l'últim domicili d'empadronament del difunt. A més, l'hereu ha d'haver estat empadronat de manera continuada durant els dos anys anteriors a la defunció. No cal que convisqués amb el difunt ni que estigués empadronat en aquest habitatge: pot haver-ho estat en un altre domicili. Segons la redacció literal de l'ordenança, tampoc no s'especifica que aquest altre domicili hagi de ser a Palafrugell. La bonificació obliga també a no vendre l'immoble durant els tres anys següents. Si l'hereu ven abans, ha de retornar la diferència amb interessos.
Depèn de la classificació cadastral del sòl, no de l'aspecte de la propietat. Una masia situada en sòl rústic no està subjecta a la plusvàlua municipal, encara que tingui un habitatge reformat de luxe. Però hi ha masies i cases de poble de l'interior de l'Empordà que figuren al Cadastre com a urbanes, i aleshores sí que tributen.
En els terrenys i solars urbans la situació és la contrària: tot el valor cadastral correspon al sòl, de manera que la base imposable del mètode objectiu sol ser més alta que en un habitatge del mateix preu. Abans de vendre, comprova a la certificació cadastral si la finca és rústica, urbana o mixta.
Bona part dels propietaris de la Costa Brava són estrangers sense residència fiscal a Espanya. En aquests casos, l'article 106.2 de la Llei d'hisendes locals converteix el comprador en subjecte passiu substitut: és qui respon davant l'ajuntament del pagament de la plusvàlua, i l'ordenança de Palafrugell ho recull de manera expressa.
Comprador i venedor poden pactar que l'import de la plusvàlua es descompti del preu a la signatura. També és habitual que l'agència immobiliària s'encarregui materialment d'ingressar-la per compte del venedor. En les vendes fetes per una persona física no resident, aquest acord no canvia la responsabilitat legal: el comprador respon davant l'ajuntament com a subjecte passiu substitut. A aquesta quantitat s'hi suma una retenció diferent: el 3 % del preu que el comprador ha d'ingressar a l'Agència Tributària a compte de l'impost sobre la renda del venedor no resident (model 211). Són dos tributs diferents i convé calcular-los tots dos abans de fixar el preu net que rebrà el venedor.
El termini per presentar la plusvàlua en una compravenda és de 30 dies hàbils des de la signatura de l'escriptura. En herències és de sis mesos des de la defunció, prorrogables fins a un any si se sol·licita dins dels sis primers mesos.
Si el municipi exigeix autoliquidació, presentar-la fora de termini sense requeriment previ pot generar els recàrrecs de l'article 27 de la Llei general tributària, que comencen en l'1 % i augmenten per cada mes complet de retard. A més, l'article 254.5 de la Llei hipotecària impedeix que el Registre de la Propietat practiqui la inscripció fins que no s'acrediti la presentació de l'autoliquidació o la declaració, o la comunicació legal a l'ajuntament. No exigeix acreditar el pagament.
Els passos habituals són:
La majoria d'aquests papers ja els necessites per a la venda; els repassem tots a la llista de documents per vendre una casa a Catalunya.
No hi ha dreceres, però sí decisions que canvien l'import de manera significativa:
Si estàs pensant a vendre i vols conèixer el preu net real de l'operació, amb plusvàlua, IRPF i despeses incloses, al nostre servei per vendre la teva casa a la Costa Brava preparem aquesta estimació abans de sortir al mercat, i el nostre equip de serveis legals revisa la documentació fiscal de la venda.
Informació actualitzada a 17 d'octubre de 2026 amb el Reial decret llei 29/2026 i l'ordenança fiscal de Palafrugell. La taula i els exemples utilitzen els coeficients aplicables fins al 30 de novembre de 2026; la nova escala prevista per a l'1 de desembre estava pendent de convalidació en la data d'actualització. Aquest article té caràcter informatiu; l'import exacte depèn de l'ordenança vigent de cada municipi i de les circumstàncies de cada operació.
