Plusvalía municipale lors de la vente de votre maison en Espagne : comment la calculer à Gérone et sur la Costa Brava
La plusvalía municipale est l'impôt que le vendeur paie à la mairie lorsqu'il vend une maison située sur un terrain urbain. Elle ne taxe que la revalorisation du terrain, pas celle de la construction. Elle se calcule de deux façons (méthode objective ou méthode réelle) et c'est la moins chère qui s'applique. Chaque mairie qui applique cet impôt fixe son taux dans son ordonnance fiscale, avec un maximum de 30 %. Si vous vendez sans plus-value, vous ne payez rien, mais vous devez tout de même déclarer la vente dans un délai de 30 jours ouvrables.
Dans ce guide, nous expliquons pas à pas comment elle se calcule avec les coefficients en vigueur en 2026, ce que fixe chaque commune, avec des exemples chiffrés indicatifs, et quelles particularités concernent les successions, les mas et les propriétaires non-résidents.
La plusvalía municipale est le nom courant de l'impôt sur l'augmentation de la valeur des terrains urbains, en espagnol Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), et en catalan impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana ou simplement « plusvàlua ». Il est régi par les articles 104 à 110 du texte refondu de la loi sur les finances locales (décret royal législatif 2/2004) et géré par la mairie de la commune où se trouve le bien.
L'impôt est exigible chaque fois qu'un bien urbain change de propriétaire : lors d'une vente, d'une succession ou d'une donation. Selon l'article 106 de la loi sur les finances locales, lors d'une vente c'est le vendeur qui paie ; s'il s'agit d'une personne physique non résidente en Espagne, l'acheteur agit en tant que substitut. Dans les successions et les donations, c'est celui qui reçoit le bien qui paie : l'héritier ou le donataire.
On les confond souvent. La plusvalía municipale est un impôt local qui ne taxe que l'augmentation de valeur du terrain. La plus-value soumise à l'IRPF (impôt espagnol sur le revenu) est un impôt d'État qui taxe la différence totale entre le prix d'achat et le prix de vente (terrain plus construction) et se déclare dans la déclaration de revenus de l'année suivante.
Les deux sont dus pour la même opération, mais ils sont liés : le montant de plusvalía municipale payé par le vendeur est déduit de la valeur de transmission lors du calcul de la plus-value à l'IRPF, selon l'article 35 de la loi sur l'IRPF. Pour avoir une vue d'ensemble des impôts et des frais d'une vente, consultez notre guide des frais liés à la vente d'une maison.
Depuis la réforme de novembre 2021, la base imposable peut être calculée de deux manières et le contribuable a le droit d'appliquer celle qui lui est la plus favorable. Le taux fixé par la mairie, qui ne peut jamais dépasser 30 %, s'applique ensuite à cette base.
C'est le système classique, appliqué par défaut par la plupart des mairies. On prend la valeur cadastrale du terrain à la date de la vente et on la multiplie par un coefficient qui dépend du nombre d'années pendant lesquelles vous avez détenu le bien.
Formule : valeur cadastrale du terrain × coefficient selon les années de détention = base imposable. Impôt dû = base imposable × taux municipal.
La valeur cadastrale du terrain figure séparément sur l'avis de l'IBI (taxe foncière espagnole), distincte de la valeur de la construction, et peut aussi être consultée sur le site officiel du Cadastre. Selon l'article 107.4 de la loi sur les finances locales, pour déterminer le coefficient applicable, la durée de détention se calcule en années complètes, sans fractions, avec un maximum de 20 ans. Si la vente a lieu avant un an de détention, on retient les mois complets.
Cette méthode part de ce que vous avez réellement gagné. On calcule la différence entre le prix de vente et le prix d'achat figurant dans les actes notariés, puis on applique le pourcentage que représente le terrain dans la valeur cadastrale totale du bien.
Formule : (prix de vente − prix d'achat) × % du terrain dans la valeur cadastrale totale = base imposable. Impôt dû : base imposable × taux municipal.
Une nuance que beaucoup de vendeurs ignorent : pour ce calcul, la loi ne permet ni d'ajouter les frais d'achat (notaire, registre, droits de mutation, honoraires d'agence) ni de déduire ceux de la vente. On compare les valeurs figurant dans les actes telles quelles, ou la valeur vérifiée par l'Administration si elle est plus élevée.
L'arrêt 182/2021 du Tribunal constitutionnel a annulé l'ancien système parce qu'il obligeait à payer même en cas de vente à perte. Le décret-loi royal 26/2021 a introduit les deux méthodes actuelles et le cas de non-assujettissement en l'absence d'augmentation de valeur.
Le non-assujettissement n'est pas automatique. Il faut déposer la déclaration dans les délais et fournir les actes d'achat et de vente. Dans certaines ordonnances fiscales, comme celle de Palafrugell, le défaut de déclaration est expressément qualifié d'infraction fiscale, même si le résultat de l'impôt est nul.
Les coefficients maximaux du tableau ci-dessous sont applicables jusqu'au 30 novembre 2026. Ils proviennent de l'article 24 du décret-loi royal 8/2023 et sont les mêmes que ceux appliqués en 2024 et 2025. Le décret-loi royal 16/2025 avait établi un autre barème à partir du 1er janvier 2026, mais le Congrès l'a abrogé le 27 janvier. Le décret-loi royal 29/2026 prévoit de nouveaux maximums à partir du 1er décembre 2026 et, au 17 octobre, il est en attente de validation parlementaire.
| Années de détention | Coefficient maximal | Années de détention | Coefficient maximal |
|---|---|---|---|
| Moins d'1 an | 0,15 | 11 ans | 0,10 |
| 1 an | 0,15 | 12 ans | 0,09 |
| 2 ans | 0,14 | 13 ans | 0,09 |
| 3 ans | 0,14 | 14 ans | 0,09 |
| 4 ans | 0,16 | 15 ans | 0,09 |
| 5 ans | 0,18 | 16 ans | 0,10 |
| 6 ans | 0,19 | 17 ans | 0,13 |
| 7 ans | 0,20 | 18 ans | 0,17 |
| 8 ans | 0,19 | 19 ans | 0,23 |
| 9 ans | 0,15 | 20 ans ou plus | 0,40 |
| 10 ans | 0,12 |
Il s'agit de coefficients maximaux : chaque mairie peut en adopter de plus bas dans son ordonnance fiscale. Il est courant de trouver des ordonnances qui appliquent directement le maximum national, mais il faut vérifier chaque commune. Palafrugell, par exemple, prévoit l'application du maximum en vigueur, mis à jour automatiquement lorsque la loi change.
Pour les transmissions intervenues entre le 1er et le 27 janvier 2026, les coefficients applicables étaient ceux du décret-loi royal 16/2025. Son abrogation a pris effet le 28 janvier : il n'y a donc pas lieu de rectifier une auto-liquidation au seul motif que la norme a été abrogée ensuite. Une rectification n'aurait de sens qu'en cas d'autre erreur dans le calcul ou dans l'application de l'ordonnance.
Le barème applicable jusqu'au 30 novembre 2026 présente une courbe peu intuitive. Les coefficients les plus bas se situent entre 11 et 16 ans de détention (0,09-0,10), et le plus élevé apparaît à 20 ans (0,40), presque le double de celui de 19 ans (0,23).
Avec ce barème, pour une villa dont la valeur cadastrale du terrain est de 240 000 € et un taux de 30 %, vendre après 19 ans de détention représente un impôt de 16 560 € selon la méthode objective. Si la signature est retardée et que les 20 ans sont atteints, l'impôt passe à 28 800 € : 12 240 € de plus pour quelques semaines d'écart. Si vous êtes proche de ce seuil, vérifiez la date exacte de votre acte d'achat avant de fixer celle de la vente.
Pour montrer comment le résultat varie selon la plus-value et la durée de détention, les cas suivants appliquent un taux de 30 % et les coefficients maximaux nationaux en vigueur jusqu'au 30 novembre 2026, repris dans l'ordonnance fiscale de Palafrugell.
Les trois exemples sont indicatifs et utilisent des valeurs cadastrales hypothétiques.
| Concept | Cas A | Cas B | Cas C |
|---|---|---|---|
| Achat / vente | 2008 : 600 000 € 2026 : 1 200 000 € |
2021 : 350 000 € 2026 : 365 000 € |
2019 : 900 000 € 2026 : 870 000 € |
| Années de détention (coefficient) | 18 ans (0,17) | 5 ans (0,18) | 7 ans (0,20) |
| Valeur cadastrale du terrain (% du total) | 240 000 € (60 %) | 67 500 € (45 %) | 180 000 € (50 %) |
| Impôt selon la méthode objective | 240 000 × 0,17 × 30 % = 12 240 € |
67 500 × 0,18 × 30 % = 3 645 € |
Non applicable |
| Impôt selon la méthode réelle | 600 000 × 60 % × 30 % = 108 000 € |
15 000 × 45 % × 30 % = 2 025 € |
Pas d'augmentation |
| Plusvalía à payer | 12 240 € (méthode objective) |
2 025 € (méthode réelle) |
0 € (non assujettie, mais à déclarer) |
La conclusion pratique est claire. Avec de fortes revalorisations et de longues durées de détention, comme dans le cas A, la méthode objective est bien plus favorable que la méthode réelle. Avec de faibles revalorisations, comme dans le cas B, la méthode réelle est préférable. Dans le cas C, rien n'est dû car il n'y a pas d'augmentation de valeur, mais la transmission doit être déclarée et justifiée avec les actes d'achat et de vente.
La loi nationale fixe le cadre, mais le montant final dépend de l'ordonnance fiscale de chaque commune. C'est pourquoi deux maisons identiques dans des communes différentes peuvent payer des montants différents. Les éléments que décide chaque mairie sont :
Avant de calculer la plusvalía, consultez toujours l'ordonnance en vigueur de la commune où se trouve le bien : la loi nationale fixe des coefficients maximaux, mais chaque mairie peut adopter des coefficients plus bas et fixer son taux et ses abattements.
Elle se déclare auprès de la mairie de la commune où se trouve le bien ou de l'organisme auquel elle a délégué la gestion. Dans la province de Gérone, de nombreuses communes ont délégué leur gestion fiscale à XALOC, l'organisme de recouvrement de la Diputació de Girona, et dans le Baix Empordà certaines mairies ont délégué l'IIVTNU au Consell Comarcal. D'autres, comme Palafrugell, la gèrent directement. Le site administratif en ligne de chaque commune indique où et comment déposer le formulaire.
Lorsque la maison est héritée, c'est l'héritier qui doit payer. De nombreuses mairies accordent un abattement s'il s'agit de la résidence principale du défunt et qu'elle est héritée par des proches parents.
Palafrugell offre un exemple d'abattement dégressif : le pourcentage diminue à mesure que la superficie du terrain augmente.
| Superficie du terrain transmis | Abattement sur l'impôt |
|---|---|
| Moins de 200 m² | 95 % |
| Entre 200 et 300 m² | 75 % |
| Entre 300 et 400 m² | 50 % |
| Entre 400 et 500 m² | 25 % |
| Plus de 500 m² | 10 % |
L'abattement exige que le logement transmis ait été la résidence principale et le dernier domicile de recensement (empadronamiento) du défunt. En outre, l'héritier doit avoir été recensé de façon continue pendant les deux années précédant le décès. Il n'est pas nécessaire qu'il ait vécu avec le défunt ni qu'il ait été recensé dans ce logement : il peut l'avoir été à une autre adresse. Selon la rédaction littérale de l'ordonnance, il n'est pas non plus précisé que cette autre adresse doive se trouver à Palafrugell. L'abattement oblige également à ne pas vendre le bien pendant les trois années suivantes. Si l'héritier vend avant, il doit rembourser la différence avec intérêts.
Cela dépend de la classification cadastrale du terrain, pas de l'aspect de la propriété. Un mas (masía) situé sur un terrain rural n'est pas assujetti à la plusvalía municipale, même s'il comprend une habitation de luxe rénovée. Mais certains mas et maisons de village de l'intérieur de l'Empordà figurent au Cadastre comme urbains, et ils sont alors imposables.
Pour les terrains et parcelles urbains, c'est l'inverse : toute la valeur cadastrale correspond au terrain, si bien que la base imposable de la méthode objective est généralement plus élevée que pour un logement du même prix. Avant de vendre, vérifiez dans le certificat cadastral si la propriété est rurale, urbaine ou mixte.
Une grande partie des propriétaires de la Costa Brava sont des étrangers sans résidence fiscale en Espagne. Dans ce cas, l'article 106.2 de la loi sur les finances locales fait de l'acheteur le contribuable substitut : c'est lui qui répond du paiement de la plusvalía devant la mairie, et l'ordonnance fiscale de Palafrugell le prévoit expressément.
Acheteur et vendeur peuvent convenir que le montant de la plusvalía soit déduit du prix lors de la signature. Il est aussi courant que l'agence immobilière se charge de le verser pour le compte du vendeur. Pour les ventes réalisées par une personne physique non résidente, cet accord ne modifie pas la responsabilité légale : l'acheteur répond devant la mairie en tant que contribuable substitut. À ce montant s'ajoute une retenue distincte : 3 % du prix, que l'acheteur doit verser à l'Agence fiscale espagnole (Agencia Tributaria) à titre d'acompte sur l'impôt sur le revenu du vendeur non-résident (modèle 211). Ce sont deux impôts différents, et il est conseillé de calculer les deux avant de fixer le prix net que recevra le vendeur.
Le délai pour déclarer la plusvalía lors d'une vente est de 30 jours ouvrables à compter de la signature de l'acte. Pour une succession, il est de six mois à compter du décès, prorogeable jusqu'à un an si la demande est faite dans les six premiers mois.
Si la commune exige une auto-liquidation, la déposer hors délai sans mise en demeure préalable peut entraîner les majorations prévues à l'article 27 de la loi générale fiscale, qui commencent à 1 % et augmentent pour chaque mois complet de retard. En outre, l'article 254.5 de la loi hypothécaire empêche le Registre de la propriété de procéder à l'inscription tant que le dépôt de l'auto-liquidation ou de la déclaration, ou la communication légale à la mairie, n'a pas été justifié. Le paiement, lui, n'a pas à être justifié.
Les étapes habituelles sont les suivantes :
La plupart de ces documents vous sont déjà nécessaires pour la vente ; nous les passons tous en revue dans notre liste des documents pour vendre une maison en Espagne.
Il n'y a pas de raccourci, mais certaines décisions modifient sensiblement le montant :
Si vous envisagez de vendre et souhaitez connaître le prix net réel de l'opération, plusvalía, IRPF et frais compris, notre service pour vendre votre maison sur la Costa Brava prépare cette estimation avant la mise sur le marché, et notre équipe des services juridiques vérifie la documentation fiscale de la vente.
Informations mises à jour au 17 octobre 2026 avec le décret-loi royal 29/2026 et l'ordonnance fiscale de Palafrugell. Le tableau et les exemples utilisent les coefficients applicables jusqu'au 30 novembre 2026 ; le nouveau barème prévu pour le 1er décembre était en attente de validation parlementaire à la date de mise à jour. Cet article a un caractère informatif ; le montant exact dépend de l'ordonnance en vigueur de chaque commune et des circonstances de chaque opération.
