Plusvalía in Spanje bij de verkoop van uw huis: zo wordt deze berekend in Girona en aan de Costa Brava
De plusvalía (plusvalía municipal) is de gemeentelijke belasting die de verkoper betaalt wanneer hij een huis op stedelijke grond verkoopt. Ze belast alleen de waardestijging van de grond, niet die van het gebouw. Ze wordt op twee manieren berekend (de objectieve of de reële methode) en u betaalt de goedkoopste uitkomst. Elke gemeente die deze belasting heft, legt het tarief vast in haar verordening, met een maximum van 30%. Verkoopt u zonder winst, dan betaalt u niets, maar u moet de verkoop wel binnen 30 werkdagen aangeven.
In deze gids leggen we stap voor stap uit hoe de belasting wordt berekend met de coëfficiënten die in 2026 gelden, wat elke gemeente bepaalt, met indicatieve rekenvoorbeelden, en welke bijzonderheden gelden voor erfenissen, masías (traditionele landhuizen) en niet-ingezeten eigenaren.
Plusvalía municipal is de gangbare naam van de Spaanse belasting op de waardestijging van stedelijke grond, officieel het Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), in het Catalaans impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana of kortweg "plusvàlua". De belasting is geregeld in de artikelen 104 tot en met 110 van de geconsolideerde tekst van de Wet op de lokale financiën (Koninklijk Wetgevend Besluit 2/2004) en wordt beheerd door de gemeente waar het pand ligt.
De belasting is verschuldigd telkens wanneer een stedelijk pand van eigenaar wisselt: bij een verkoop, een erfenis of een schenking. Volgens artikel 106 van de Wet op de lokale financiën betaalt bij een verkoop de verkoper; is dat een natuurlijk persoon die niet in Spanje woont, dan treedt de koper op als plaatsvervanger. Bij erfenissen en schenkingen betaalt degene die het pand ontvangt: de erfgenaam of de begiftigde.
Ze worden vaak verward. De plusvalía is een lokale belasting die alleen de waardestijging van de grond belast. De vermogenswinst in de IRPF (Spaanse inkomstenbelasting) is een rijksbelasting op het volledige verschil tussen aankoop- en verkoopprijs (grond plus gebouw) en wordt aangegeven in de aangifte van het volgende jaar.
Beide worden over dezelfde transactie betaald, maar ze hangen samen: het bedrag aan plusvalía dat de verkoper betaalt, wordt afgetrokken van de overdrachtswaarde bij de berekening van de winst in de IRPF, volgens artikel 35 van de IRPF-wet. Een overzicht van alle belastingen en kosten bij een verkoop vindt u in onze gids over de kosten bij de verkoop van een huis.
Sinds de hervorming van november 2021 kan de heffingsgrondslag op twee manieren worden berekend en heeft de belastingplichtige het recht de gunstigste toe te passen. Op die grondslag wordt het gemeentelijke tarief toegepast, dat nooit hoger mag zijn dan 30%.
Dit is het klassieke systeem, dat de meeste gemeenten standaard toepassen. De kadastrale waarde van de grond op de verkoopdatum wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren dat u de woning in bezit hebt gehad.
Formule: kadastrale waarde van de grond × coëfficiënt volgens bezitsduur = heffingsgrondslag. Te betalen belasting = heffingsgrondslag × gemeentelijk tarief.
De kadastrale waarde van de grond staat apart vermeld op de aanslag van de IBI (Spaanse onroerendezaakbelasting), los van de waarde van het gebouw, en is ook te raadplegen via het online loket van het Kadaster. Volgens artikel 107.4 van de Wet op de lokale financiën wordt voor de toepasselijke coëfficiënt de bezitsduur in volledige jaren berekend, zonder breuken, met een maximum van 20 jaar. Vindt de overdracht plaats vóór één volledig jaar, dan worden de volledige maanden genomen.
Deze methode gaat uit van wat u werkelijk hebt verdiend. Het verschil tussen de verkoop- en aankoopprijs in de akten wordt berekend en daarop wordt het percentage toegepast dat de grond vertegenwoordigt in de totale kadastrale waarde van het pand.
Formule: (verkoopprijs − aankoopprijs) × % van de grond in de totale kadastrale waarde = heffingsgrondslag. Te betalen belasting: heffingsgrondslag × gemeentelijk tarief.
Een detail dat veel verkopers niet kennen: voor deze berekening staat de wet niet toe dat u de aankoopkosten (notaris, registratie, overdrachtsbelasting, makelaarskosten) optelt of de verkoopkosten aftrekt. De waarden in de akten worden ongewijzigd vergeleken, of de door de belastingdienst vastgestelde waarde als die hoger is.
Arrest 182/2021 van het Constitutioneel Hof vernietigde het vorige systeem, omdat het betaling verplichtte, zelfs bij verkoop met verlies. Koninklijk Decreet-wet 26/2021 voerde de twee huidige methoden in, evenals de vrijstelling wanneer er geen waardestijging is.
Die vrijstelling is niet automatisch. U moet de aangifte op tijd indienen en de aankoop- en verkoopakte overleggen. In sommige verordeningen, zoals die van Palafrugell, wordt het niet indienen uitdrukkelijk als belastingovertreding aangemerkt, ook als de verschuldigde belasting nul is.
De maximale coëfficiënten in de onderstaande tabel gelden tot en met 30 november 2026. Ze komen uit artikel 24 van Koninklijk Decreet-wet 8/2023 en zijn dezelfde als in 2024 en 2025. Koninklijk Decreet-wet 16/2025 stelde vanaf 1 januari 2026 een andere schaal vast, maar het Congres trok die op 27 januari in. Koninklijk Decreet-wet 29/2026 voorziet in nieuwe maxima vanaf 1 december 2026 en wacht per 17 oktober nog op parlementaire bekrachtiging.
| Bezitsduur | Maximale coëfficiënt | Bezitsduur | Maximale coëfficiënt |
|---|---|---|---|
| Minder dan 1 jaar | 0,15 | 11 jaar | 0,10 |
| 1 jaar | 0,15 | 12 jaar | 0,09 |
| 2 jaar | 0,14 | 13 jaar | 0,09 |
| 3 jaar | 0,14 | 14 jaar | 0,09 |
| 4 jaar | 0,16 | 15 jaar | 0,09 |
| 5 jaar | 0,18 | 16 jaar | 0,10 |
| 6 jaar | 0,19 | 17 jaar | 0,13 |
| 7 jaar | 0,20 | 18 jaar | 0,17 |
| 8 jaar | 0,19 | 19 jaar | 0,23 |
| 9 jaar | 0,15 | 20 jaar of meer | 0,40 |
| 10 jaar | 0,12 |
Het gaat om maximale coëfficiënten: elke gemeente kan in haar belastingverordening lagere vaststellen. Vaak passen verordeningen gewoon het landelijke maximum toe, maar controleer dit per gemeente. Palafrugell bepaalt bijvoorbeeld dat het geldende maximum wordt toegepast en automatisch wordt bijgewerkt wanneer de wet verandert.
Voor overdrachten tussen 1 en 27 januari 2026 golden de coëfficiënten van Koninklijk Decreet-wet 16/2025. De intrekking ging in op 28 januari, dus er is geen reden om een eigen aangifte te corrigeren alleen omdat de regeling later is ingetrokken. Een correctie heeft alleen zin als er een andere fout zit in de berekening of in de toepassing van de verordening.
De schaal die tot en met 30 november 2026 geldt, volgt een weinig intuïtieve curve. De laagste coëfficiënten liggen tussen 11 en 16 jaar bezit (0,09-0,10) en de hoogste verschijnt bij 20 jaar (0,40), bijna het dubbele van die bij 19 jaar (0,23).
Met die schaal betekent de verkoop van een villa met een kadastrale grondwaarde van € 240.000 en een tarief van 30% na 19 jaar bezit een belasting van € 16.560 volgens de objectieve methode. Loopt de ondertekening vertraging op en wordt de 20 jaar bereikt, dan stijgt de belasting naar € 28.800: € 12.240 meer voor een paar weken verschil. Zit u dicht bij die drempel, controleer dan de exacte datum van uw aankoopakte voordat u de verkoopdatum vastlegt.
Om te laten zien hoe de uitkomst verandert afhankelijk van de winst en de bezitsduur, passen de volgende voorbeelden een tarief van 30% toe en de landelijke maximale coëfficiënten die tot en met 30 november 2026 gelden, zoals opgenomen in de verordening van Palafrugell.
De drie voorbeelden zijn indicatief en gebruiken hypothetische kadastrale waarden.
| Onderdeel | Geval A | Geval B | Geval C |
|---|---|---|---|
| Aankoop / verkoop | 2008: € 600.000 2026: € 1.200.000 |
2021: € 350.000 2026: € 365.000 |
2019: € 900.000 2026: € 870.000 |
| Bezitsduur (coëfficiënt) | 18 jaar (0,17) | 5 jaar (0,18) | 7 jaar (0,20) |
| Kadastrale waarde van de grond (% van totaal) | € 240.000 (60%) | € 67.500 (45%) | € 180.000 (50%) |
| Belasting volgens de objectieve methode | 240.000 × 0,17 × 30% = € 12.240 |
67.500 × 0,18 × 30% = € 3.645 |
Niet van toepassing |
| Belasting volgens de reële methode | 600.000 × 60% × 30% = € 108.000 |
15.000 × 45% × 30% = € 2.025 |
Geen waardestijging |
| Te betalen plusvalía | € 12.240 (objectieve methode) |
€ 2.025 (reële methode) |
€ 0 (niet belast, maar wel aan te geven) |
De praktische conclusie is duidelijk. Bij sterke waardestijgingen en een lange bezitsduur, zoals in geval A, is de objectieve methode veel gunstiger dan de reële. Bij kleine waardestijgingen, zoals in geval B, is de reële methode voordeliger. In geval C wordt niets betaald omdat er geen waardestijging is, maar de overdracht moet wel worden aangegeven en onderbouwd met de aankoop- en verkoopakte.
De landelijke wet bepaalt het kader, maar het uiteindelijke bedrag hangt af van de belastingverordening van elke gemeente. Daarom kunnen twee identieke huizen in verschillende plaatsen verschillende bedragen betalen. Elke gemeente beslist over:
Raadpleeg vóór de berekening van de plusvalía altijd de geldende verordening van de gemeente waar het pand ligt: de landelijke wet bepaalt maximale coëfficiënten, maar elke gemeente kan lagere coëfficiënten vaststellen en haar eigen tarief en kortingen bepalen.
De aangifte gebeurt bij de gemeente waar het pand ligt of bij de instantie waaraan zij het beheer heeft overgedragen. In de provincie Girona hebben veel gemeenten hun belastingbeheer overgedragen aan XALOC, de invorderingsinstantie van de Diputació de Girona, en in de Baix Empordà hebben sommige gemeenten de IIVTNU overgedragen aan de Consell Comarcal (regioraad). Andere, zoals Palafrugell, beheren de belasting zelf. Het online loket van de gemeente vermeldt telkens waar en hoe u het formulier indient.
Wordt het huis geërfd, dan is de erfgenaam tot betaling verplicht. Veel gemeenten geven korting als het om de hoofdwoning van de overledene gaat en directe familieleden de woning erven.
Palafrugell is een voorbeeld van een getrapte korting: het percentage daalt naarmate de oppervlakte van de grond toeneemt.
| Oppervlakte van de overgedragen grond | Korting op de belasting |
|---|---|
| Minder dan 200 m² | 95% |
| Tussen 200 en 300 m² | 75% |
| Tussen 300 en 400 m² | 50% |
| Tussen 400 en 500 m² | 25% |
| Meer dan 500 m² | 10% |
Voor de korting moet de overgedragen woning de hoofdverblijfplaats en het laatste inschrijvingsadres (empadronamiento) van de overledene zijn geweest. Daarnaast moet de erfgenaam de twee jaar vóór het overlijden onafgebroken ingeschreven zijn geweest in een gemeentelijk register. Hij hoeft niet met de overledene te hebben samengewoond of op dat adres ingeschreven te hebben gestaan: dat mag op een ander adres zijn geweest. Volgens de letterlijke tekst van de verordening wordt evenmin bepaald dat dit andere adres in Palafrugell moet liggen. De korting verplicht er ook toe het pand de drie jaar daarna niet te verkopen. Verkoopt de erfgenaam eerder, dan moet hij het verschil met rente terugbetalen.
Dat hangt af van de kadastrale classificatie van de grond, niet van hoe het pand eruitziet. Een masía op landelijke grond valt niet onder de plusvalía, ook niet als er een gerenoveerde luxewoning op staat. Maar er zijn masías en dorpshuizen in het binnenland van de Empordà die in het Kadaster als stedelijk staan geregistreerd, en dan zijn ze wel belast.
Bij stedelijke grond en bouwkavels is het omgekeerd: de volledige kadastrale waarde komt voor rekening van de grond, waardoor de heffingsgrondslag volgens de objectieve methode doorgaans hoger is dan bij een woning met dezelfde prijs. Controleer vóór de verkoop in het kadastrale uittreksel of het perceel landelijk, stedelijk of gemengd is.
Een groot deel van de eigenaren aan de Costa Brava zijn buitenlanders zonder fiscale woonplaats in Spanje. In die gevallen maakt artikel 106.2 van de Wet op de lokale financiën de koper tot plaatsvervangend belastingplichtige: hij is tegenover de gemeente aansprakelijk voor de betaling van de plusvalía, en de verordening van Palafrugell legt dat uitdrukkelijk vast.
Koper en verkoper kunnen afspreken dat het bedrag van de plusvalía bij de ondertekening van de prijs wordt afgetrokken. Het komt ook vaak voor dat het makelaarskantoor de betaling namens de verkoper verzorgt. Bij verkopen door een niet-ingezeten natuurlijk persoon verandert die afspraak niets aan de wettelijke aansprakelijkheid: de koper blijft tegenover de gemeente aansprakelijk als plaatsvervangend belastingplichtige. Daarnaast geldt een aparte inhouding: 3% van de prijs, die de koper moet afdragen aan de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) als voorschot op de inkomstenbelasting van de niet-ingezeten verkoper (modelo 211). Het zijn twee verschillende belastingen, en het is verstandig beide te berekenen voordat u de nettoprijs vaststelt die de verkoper ontvangt.
De termijn om de plusvalía aan te geven bij een verkoop is 30 werkdagen na ondertekening van de akte. Bij erfenissen is dat zes maanden na het overlijden, te verlengen tot één jaar als u dat binnen de eerste zes maanden aanvraagt.
Eist de gemeente een eigen aangifte, dan kan te late indiening zonder voorafgaande aanmaning leiden tot de toeslagen van artikel 27 van de Algemene Belastingwet, die beginnen bij 1% en per volledige maand vertraging oplopen. Bovendien verhindert artikel 254.5 van de Hypotheekwet dat het Eigendomsregister de inschrijving verricht zolang niet is aangetoond dat de eigen aangifte of de aangifte is ingediend, of dat de wettelijke kennisgeving aan de gemeente is gedaan. Betaling hoeft niet te worden aangetoond.
De gebruikelijke stappen zijn:
De meeste van deze documenten hebt u al nodig voor de verkoop; we bespreken ze allemaal in onze lijst met documenten om een huis in Spanje te verkopen.
Er zijn geen kortere wegen, maar wel beslissingen die het bedrag aanzienlijk veranderen:
Overweegt u te verkopen en wilt u de werkelijke nettoprijs van de transactie kennen, inclusief plusvalía, inkomstenbelasting en kosten? Met onze service om uw huis aan de Costa Brava te verkopen maken we die schatting vóór de verkoop start, en ons team van juridische diensten controleert de fiscale documentatie van de verkoop.
Informatie bijgewerkt op 17 oktober 2026 met Koninklijk Decreet-wet 29/2026 en de belastingverordening van Palafrugell. De tabel en de voorbeelden gebruiken de coëfficiënten die gelden tot en met 30 november 2026; de nieuwe schaal die vanaf 1 december zou gelden, wachtte op de datum van bijwerking nog op parlementaire bekrachtiging. Dit artikel is uitsluitend informatief; het exacte bedrag hangt af van de geldende verordening van elke gemeente en van de omstandigheden van elke transactie.
