Per vendre un habitatge a Catalunya convé reunir el títol d'adquisició, comprovar la titularitat i les càrregues al Registre i preparar la identificació de les persones que signen. A més, hi ha documents exigits segons l'habitatge i el moment de la venda: certificat energètic per a la publicitat quan escaigui, cèdula d'habitabilitat per a la transmissió llevat d'excepcions legals i certificat de deutes si hi ha comunitat de propietaris.
Aquesta guia explica quins documents cal revisar abans d'anunciar, quins s'han de presentar a la signatura i què cal afegir si hi ha hipoteca, herència, ús turístic, propietaris que viuen fora d'Espanya o una finca amb particularitats urbanístiques o costaneres.
Aquesta taula serveix com a punt de partida. El notari confirmarà la documentació concreta segons la titularitat, l'edifici i les condicions de l'operació.
| Document | Per a què serveix | On s'obté | És obligatori? |
|---|---|---|---|
| Escriptura o títol d'adquisició | Acredita com i quan vas adquirir l'immoble | La teva còpia o la notaria que la va autoritzar | Sí, per acreditar el títol |
| Nota simple | Permet revisar la titularitat i les càrregues inscrites | Registre de la Propietat | Molt recomanable a l'inici; la notaria comprova el Registre abans de signar |
| Certificat d'eficiència energètica | Qualifica el consum energètic de l'habitatge | Tècnic habilitat + registre de l'ICAEN | Sí per anunciar i transmetre, llevat d'exempcions legals |
| Cèdula d'habitabilitat | Acredita que l'habitatge compleix els mínims per ser habitat | Agència de l'Habitatge de Catalunya | Sí en transmetre, llevat d'exoneracions legals |
| Últim rebut de l'IBI | Aporta la referència cadastral i acredita el pagament d'aquest rebut | Ajuntament o organisme de recaptació | Habitual; verifica els deutes a part si cal |
| Certificat de deutes de la comunitat | Acredita que estàs al corrent de les quotes | Secretari o administrador de la finca | Si l'habitatge pertany a una comunitat; el comprador hi pot renunciar expressament |
| ITE i certificat d'aptitud | Estat de conservació de l'edifici | Comunitat de propietaris | Si l'edifici està obligat a passar la ITE |
| Document d'identitat i NIF/NIE, segons el cas | Identifica tots els venedors | Document propi; NIF/NIE davant l'administració competent | Sí |
Hi han de comparèixer les persones que tinguin facultat per vendre o els seus representants amb un poder suficient. Si un signant viu fora d'Espanya, consulta amb la notaria com atorgar el poder. Un poder expedit per un consolat espanyol no es tracta igual que un poder autoritzat per un notari estranger; aquest últim pot requerir postil·la o legalització i traducció.
El títol pot ser una escriptura de compravenda, d'adjudicació d'herència, de donació o d'una altra adquisició. Si no en conserves la còpia, consulta a la notaria autoritzant o al seu arxiu on obtenir-la. Revisa que les persones que vendran figurin al títol i puguin disposar de la finca.
La nota simple mostra la titularitat i les càrregues inscrites, com ara hipoteques, embargaments o servituds. Consulta el Col·legi de Registradors i sol·licita-la a la seva seu electrònica al principi per detectar incidències. Normalment es rep per via electrònica el mateix dia o en un o dos dies, tot i que el termini pot variar. En qualsevol cas, la notaria farà les comprovacions registrals necessàries abans de la signatura.
Tenir una hipoteca viva no impedeix vendre. El més habitual és cancel·lar-la a la mateixa notaria amb part dels diners del comprador. Per fer-ho necessites un certificat de deute pendent emès pel teu banc amb data de la signatura.
Si el préstec està pagat però la hipoteca continua inscrita, prepara la cancel·lació registral amb el banc i la notaria. Aquest tràmit pot trigar diverses setmanes. Segons com es financi la compra, es pot organitzar abans o coordinar amb la compravenda; convé iniciar-lo amb antelació perquè no endarrereixi la signatura.
La referència cadastral apareix a l'IBI. El titular pot obtenir la certificació descriptiva i gràfica a la Seu Electrònica del Cadastre; compara aquesta fitxa amb la nota simple i la realitat física. Si canvien superfícies, annexos o usos, consulta un tècnic i l'ajuntament abans de suposar que la diferència es pot corregir amb un sol tràmit.
El Reial decret 390/2021 exigeix incorporar la qualificació energètica a la publicitat de venda quan l'immoble estigui subjecte a certificació. Encarrega el certificat a un tècnic competent i comprova que estigui registrat per disposar de l'etiqueta. Pots consultar el tràmit a l'Institut Català d'Energia (ICAEN) i al registre de certificats.
La vigència màxima és de deu anys, excepte si la qualificació és G, que té una vigència màxima de cinc. Si ja existeix un certificat, comprova'n la data i l'etiqueta abans de publicar l'anunci.
A Catalunya, la cèdula acredita que l'habitatge compleix les condicions d'habitabilitat i, per regla general, s'ha de lliurar en transmetre'l. La Llei 18/2007 preveu supòsits d'exoneració expressos i el Decret 141/2012 en regula les condicions tècniques. Per iniciar la comprovació, consulta l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
La cèdula de segona ocupació té una vigència de 15 anys. Abans d'encarregar-ne una de nova, comprova si l'habitatge en disposa d'una de vigent al cercador oficial de cèdules. Si cal renovar-la, inicia el tràmit amb temps. El justificant de sol·licitud no equival, per si sol, a la cèdula exigida per a la transmissió.
Els edificis d'habitatges subjectes a la inspecció tècnica (ITE) han de disposar de l'informe i sol·licitar el certificat d'aptitud. La regla general pren com a referència els 45 anys d'antiguitat, però hi ha altres supòsits i excepcions, entre les quals una d'específica per a habitatges unifamiliars amb cèdula vigent en arribar a aquesta edat. Si l'edifici hi està obligat, demana a la propietat o a la comunitat l'informe i el certificat d'aptitud per lliurar-los al comprador; informa també de les deficiències i de les obres aprovades.
L'últim rebut de l'IBI aporta la referència cadastral i acredita el pagament d'aquest rebut, però no descarta altres quantitats pendents. Per comprovar la situació tributària consulta l'ajuntament o l'organisme que gestioni el cobrament; en alguns municipis de Girona serà XALOC, la xarxa de recaptació de la Diputació de Girona. Davant l'ajuntament, l'IBI de tot l'any correspon a qui era propietari l'1 de gener. En la compravenda és freqüent que comprador i venedor acordin repartir-se'n el cost proporcionalment als dies que cadascú sigui propietari durant l'any de la venda.
Si l'habitatge pertany a una comunitat de propietaris, demana a qui exerceix la secretaria un certificat dels deutes i de les despeses aprovades pendents de venciment. El Codi civil de Catalunya exigeix aportar-lo per atorgar l'escriptura, llevat de renúncia expressa del comprador; aquesta renúncia no elimina la responsabilitat del venedor pels seus deutes.
Els rebuts recents de llum, aigua i gas ajuden a identificar els subministraments i a gestionar el canvi de titular. No proven per si sols que no hi hagi altres imports pendents. Si la casa té pou, fossa sèptica o connexió particular al sanejament, reuneix la documentació disponible i aclareix-ne la situació amb el tècnic o l'administració competent.
A més dels papers de l'habitatge, el notari revisarà la teva situació personal. Aquests són els casos que generen més dubtes:
A la signatura es documenta com es paga el preu. Abans d'anar a la notaria, confirma-hi quins justificants de transferències, xecs o comptes s'han d'aportar segons l'operació.
Si vens com a no resident fiscal, reuneix la teva identificació i el NIF/NIE i consulta si necessitaràs un poder per signar a distància. Quan s'apliqui el règim de no residents sense establiment permanent, el comprador ingressa per regla general una retenció del 3 % de la part del preu corresponent al venedor no resident mitjançant el model 211 de l'Agència Tributària. Conserva'n el justificant per a la declaració posterior mitjançant el model 210.
Si l'habitatge s'explota com a allotjament turístic, reuneix el número d'inscripció, la comunicació d'inici i la documentació de l'activitat; si n'hi ha, prepara l'historial d'explotació. Comprova als tràmits de la Generalitat com comunicar el canvi de titular i consulta a l'ajuntament la compatibilitat urbanística i les llicències aplicables. La inscripció actual no garanteix per si sola que el comprador pugui continuar l'activitat en condicions idèntiques.
Si la finca és a prop del litoral, revisa'n la nota simple i compara'n la situació amb la cartografia oficial de partió del domini públic maritimoterrestre. Hi pot haver servituds o limitacions d'ús d'acord amb la Llei de costes. Si la relació de la parcel·la amb la partió no és clara, demana informació a l'administració de Costes abans de comprometre la venda.
En masies i cases en sòl no urbanitzable, compara escriptures, nota simple, fitxa cadastral i realitat construïda. Si hi ha annexos, piscines o ampliacions no declarats, sol·licita a l'ajuntament informació urbanística i encarrega una revisió tècnica. En determinats casos es pot tramitar abans de vendre la declaració i inscripció d'aquestes obres amb un certificat tècnic d'antiguitat. Comprova primer amb el tècnic, l'ajuntament i la notaria que es compleixen els requisits: el certificat per si sol no legalitza una construcció.
No tots els papers per vendre un pis o una casa es necessiten el mateix dia. Aquest és l'ordre habitual en una compravenda:
Els impostos de la venda influeixen en l'import net que rebràs. Per calcular-los, conserva les escriptures d'adquisició i de venda, les factures de despeses i millores que puguin computar i els justificants de tributs. Les obligacions concretes depenen de la teva residència fiscal, de l'immoble i de l'operació.
| Base de l'estalvi de residents | Tipus marginal |
|---|---|
| Fins a 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Més de 300.000 € | 30 % |
El guany per la venda de l'habitatge habitual pot estar exempt si compleixes els requisits de reinversió en un altre habitatge habitual o si el transmets amb 65 anys o més. Guarda les factures de millores i les despeses de compra i de venda, com ara notaria, registre o agència, perquè els imports admesos poden modificar el guany fiscal. Revisa les condicions a l'Agència Tributària abans de presentar la declaració.
Reunir els documents per vendre una casa és senzill quan tot està en ordre. Es complica amb herències, masies amb ampliacions, propietaris que viuen fora o finques afectades per la Llei de costes.
A Costa Brava House revisem la documentació del teu habitatge abans de posar-lo a la venda, detectem el que falta i coordinem tècnics, gestoria i notaria fins a la signatura. Si estàs pensant a vendre la teva casa a la Costa Brava, podem començar amb una valoració gratuïta. Per a herències, poders o no residents, també disposem de serveis legals immobiliaris especialitzats.
Treballem especialment al Baix Empordà. Si la teva propietat és a Begur o a Llafranc, coneixem de primera mà les particularitats urbanístiques de cada municipi.
