Plusvalía municipal al vender tu casa: cómo se calcula en Girona y la Costa Brava
La plusvalía municipal es el impuesto que paga el vendedor al ayuntamiento cuando vende una casa en suelo urbano, y grava solo la revalorización del terreno, no la de la construcción. Se calcula de dos formas (método objetivo o método real) y se paga la que resulte más barata. Cada ayuntamiento que aplica este impuesto fija su tipo de gravamen en su ordenanza, con un máximo del 30 %, y si vendes sin ganancia no pagas nada, aunque debes declararlo en 30 días hábiles.
En esta guía explicamos cómo se calcula paso a paso con los coeficientes vigentes en 2026, qué fija cada municipio, con ejemplos orientativos de importes, y qué particularidades afectan a herencias, masías y propietarios no residentes.
La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), en catalán impost sobre l'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana o simplemente "plusvàlua". Está regulado en los artículos 104 a 110 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004) y lo gestiona el ayuntamiento del municipio donde está el inmueble.
El impuesto se devenga cada vez que un inmueble urbano cambia de manos: en una compraventa, una herencia o una donación. Según el artículo 106 de la Ley de Haciendas Locales, en una compraventa paga el vendedor; si este es una persona física no residente en España, el comprador actúa como sustituto. En herencias y donaciones paga quien recibe el inmueble: el heredero o el donatario.
Es habitual confundirlos. La plusvalía municipal es un tributo local que grava solo el incremento de valor del suelo. La ganancia patrimonial del IRPF es un impuesto estatal que grava la diferencia total entre el precio de compra y el de venta (suelo más construcción) y se declara en la renta del año siguiente.
Ambos se pagan por la misma operación, pero se relacionan: el importe de plusvalía municipal que abona el vendedor se resta del valor de transmisión al calcular la ganancia del IRPF, según el artículo 35 de la Ley del IRPF. Si quieres ver el conjunto de impuestos y costes de una venta, lo detallamos en nuestra guía de gastos al vender una casa.
Desde la reforma de noviembre de 2021, la base imponible se puede calcular de dos maneras y el contribuyente tiene derecho a aplicar la que le resulte más favorable. Sobre esa base se aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que nunca puede superar el 30 %.
Es el sistema clásico y el que aplican por defecto la mayoría de ayuntamientos. Se toma el valor catastral del suelo en la fecha de la venta y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido la vivienda.
Fórmula: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia = base imponible. Cuota = base imponible × tipo de gravamen municipal.
El valor catastral del suelo aparece desglosado en el recibo del IBI (separado del valor de la construcción) y también puede consultarse en la Sede Electrónica del Catastro. Según el artículo 107.4 de la Ley de Haciendas Locales, para determinar el coeficiente aplicable el periodo de tenencia se computa por años completos, sin fracciones, con un máximo de 20 años. Si la transmisión se produce antes de cumplir un año, se toman los meses completos.
Este método parte de lo que realmente has ganado. Se calcula la diferencia entre el precio de venta y el de compra que constan en las escrituras y se aplica el porcentaje que representa el suelo sobre el valor catastral total del inmueble.
Fórmula: (precio de venta − precio de compra) × % del suelo sobre el valor catastral total = base imponible. Cuota: base imponible × tipo de gravamen municipal.
Un matiz que muchos vendedores desconocen: para este cálculo la ley no permite sumar los gastos de la compra (notaría, registro, ITP, honorarios de agencia) ni restar los de la venta. Se comparan los valores escriturados tal cual, o el comprobado por la Administración si es mayor.
La Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 anuló el sistema anterior porque obligaba a pagar incluso cuando se vendía con pérdidas. El Real Decreto-ley 26/2021 introdujo los dos métodos actuales y el supuesto de no sujeción por inexistencia de incremento de valor.
La no sujeción no es automática. Hay que presentar la declaración dentro de plazo y aportar las escrituras de compra y de venta. En algunas ordenanzas, como la de Palafrugell, no presentarla se tipifica expresamente como infracción tributaria, aunque el resultado del impuesto sea cero.
Los coeficientes máximos de la tabla siguiente son los aplicables hasta el 30 de noviembre de 2026. Proceden del artículo 24 del Real Decreto-ley 8/2023 y son los mismos que se aplicaron en 2024 y 2025. El Real Decreto-ley 16/2025 estableció otra escala desde el 1 de enero de 2026, pero el Congreso lo derogó el 27 de enero. El Real Decreto-ley 29/2026 prevé nuevos máximos desde el 1 de diciembre de 2026 y, a 17 de octubre, está pendiente de convalidación.
| Años de tenencia | Coeficiente máximo | Años de tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|---|---|
| Menos de 1 año | 0,15 | 11 años | 0,10 |
| 1 año | 0,15 | 12 años | 0,09 |
| 2 años | 0,14 | 13 años | 0,09 |
| 3 años | 0,14 | 14 años | 0,09 |
| 4 años | 0,16 | 15 años | 0,09 |
| 5 años | 0,18 | 16 años | 0,10 |
| 6 años | 0,19 | 17 años | 0,13 |
| 7 años | 0,20 | 18 años | 0,17 |
| 8 años | 0,19 | 19 años | 0,23 |
| 9 años | 0,15 | 20 años o más | 0,40 |
| 10 años | 0,12 |
Son coeficientes máximos: cada ayuntamiento puede aprobar otros inferiores en su ordenanza fiscal. Es habitual encontrar ordenanzas que aplican directamente el máximo estatal, pero debe comprobarse cada municipio. Palafrugell, por ejemplo, establece que se aplica el máximo vigente y que se actualiza automáticamente cuando cambia la ley.
Para las transmisiones devengadas entre el 1 y el 27 de enero de 2026 eran aplicables los coeficientes del Real Decreto-ley 16/2025. Su derogación surtió efectos el 28 de enero, por lo que no procede rectificar una autoliquidación únicamente porque la norma se derogara después. La rectificación solo tendría sentido si hubiera otro error en el cálculo o en la aplicación de la ordenanza.
La escala aplicable hasta el 30 de noviembre de 2026 tiene una curva poco intuitiva. Los coeficientes más bajos están entre los 11 y los 16 años de tenencia (0,09-0,10), y el más alto aparece al cumplir 20 años (0,40), casi el doble que a los 19 (0,23).
Con esa escala, en una villa con un valor catastral del suelo de 240.000 € y un tipo del 30 %, vender con 19 años de tenencia supone una cuota de 16.560 € por el método objetivo. Si la firma se retrasa y se cumplen los 20 años, la cuota sube a 28.800 €: 12.240 € más por unas semanas de diferencia. Si estás cerca de ese umbral, revisa la fecha exacta de tu escritura de compra antes de fijar la de la venta.
Para mostrar cómo cambia el resultado según la ganancia y los años de tenencia, los siguientes casos aplican el tipo de gravamen del 30 % y los coeficientes máximos estatales vigentes hasta el 30 de noviembre de 2026, recogidos en la ordenanza de Palafrugell.
Los tres ejemplos son orientativos y utilizan valores catastrales hipotéticos.
| Concepto | Caso A | Caso B | Caso C |
|---|---|---|---|
| Compra / venta | 2008: 600.000 € 2026: 1.200.000 € |
2021: 350.000 € 2026: 365.000 € |
2019: 900.000 € 2026: 870.000 € |
| Años de tenencia (coeficiente) | 18 años (0,17) | 5 años (0,18) | 7 años (0,20) |
| Valor catastral del suelo (% del total) | 240.000 € (60 %) | 67.500 € (45 %) | 180.000 € (50 %) |
| Cuota por el método objetivo | 240.000 × 0,17 × 30 % = 12.240 € |
67.500 × 0,18 × 30 % = 3.645 € |
No se aplica |
| Cuota por el método real | 600.000 × 60 % × 30 % = 108.000 € |
15.000 × 45 % × 30 % = 2.025 € |
Sin incremento |
| Plusvalía a pagar | 12.240 € (método objetivo) |
2.025 € (método real) |
0 € (no sujeta, pero debe declararse) |
La lectura práctica es clara. Con revalorizaciones fuertes y tenencias largas, como en el caso A, el método objetivo resulta mucho más favorable que el método real. Con revalorizaciones pequeñas, como en el caso B, conviene el método real. En el caso C no se paga porque no existe incremento de valor, pero la transmisión debe declararse y acreditarse con las escrituras de compra y de venta.
La ley estatal marca el marco, pero el importe final depende de la ordenanza fiscal de cada municipio. Por eso dos casas idénticas en poblaciones distintas pueden pagar cuotas distintas. Los elementos que decide cada ayuntamiento son:
Antes de calcular la plusvalía, consulta siempre la ordenanza vigente del municipio donde está el inmueble: la ley estatal fija coeficientes máximos, pero cada ayuntamiento puede aprobar coeficientes inferiores y establecer su tipo de gravamen y sus bonificaciones.
Se presenta ante el ayuntamiento donde está el inmueble o ante el organismo en el que haya delegado la gestión. En la demarcación de Girona, muchos municipios tienen delegada la gestión tributaria en XALOC, el organismo de recaudación de la Diputació de Girona, y en el Baix Empordà algunos ayuntamientos han delegado el IIVTNU en el Consell Comarcal. Otros, como Palafrugell, lo gestionan directamente. La sede electrónica municipal indica en cada caso dónde y cómo presentar el modelo.
Cuando la casa se hereda, el obligado al pago es el heredero. Muchos ayuntamientos bonifican la cuota si se trata de la vivienda habitual del fallecido y la heredan familiares directos.
Palafrugell ofrece un ejemplo de bonificación graduada: el porcentaje disminuye a medida que aumenta la superficie del terreno.
| Superficie del terreno transmitido | Bonificación en la cuota |
|---|---|
| Menos de 200 m² | 95 % |
| Entre 200 y 300 m² | 75 % |
| Entre 300 y 400 m² | 50 % |
| Entre 400 y 500 m² | 25 % |
| Más de 500 m² | 10 % |
La bonificación exige que la vivienda transmitida fuera la residencia habitual y el último domicilio de empadronamiento del fallecido. Además, el heredero debe haber figurado empadronado de forma continuada durante los dos años anteriores al fallecimiento. No es necesario que conviviera con el fallecido ni que estuviera empadronado en esa vivienda: puede haberlo estado en otro domicilio. Según la redacción literal de la ordenanza, tampoco se especifica que ese otro domicilio deba encontrarse en Palafrugell. La bonificación obliga asimismo a no vender el inmueble durante los tres años siguientes. Si el heredero vende antes, debe devolver la diferencia con intereses.
Depende de la clasificación catastral del suelo, no del aspecto de la propiedad. Una masía situada en suelo rústico no está sujeta a la plusvalía municipal, aunque tenga una vivienda reformada de lujo. Pero hay masías y casas de pueblo del interior del Empordà que figuran en el Catastro como urbanas, y entonces sí tributan.
En los terrenos y solares urbanos la situación es la contraria: todo el valor catastral corresponde al suelo, por lo que la base imponible del método objetivo suele ser más alta que en una vivienda del mismo precio. Antes de vender, comprueba en la certificación catastral si la finca es rústica, urbana o mixta.
Buena parte de los propietarios de la Costa Brava son extranjeros sin residencia fiscal en España. En estos casos, el artículo 106.2 de la Ley de Haciendas Locales convierte al comprador en sujeto pasivo sustituto: es quien responde ante el ayuntamiento del pago de la plusvalía, y la ordenanza de Palafrugell lo recoge de forma expresa.
Comprador y vendedor pueden pactar que el importe de la plusvalía se descuente del precio en la firma. También es habitual que la agencia inmobiliaria se encargue materialmente de ingresarla por cuenta del vendedor. En las ventas realizadas por una persona física no residente, este acuerdo no cambia la responsabilidad legal: el comprador responde ante el ayuntamiento como sujeto pasivo sustituto. A esta cantidad se suma una retención distinta: el 3 % del precio que el comprador debe ingresar en la Agencia Tributaria a cuenta del impuesto sobre la renta del vendedor no residente (modelo 211). Son dos tributos diferentes y conviene calcular ambos antes de fijar el precio neto que recibirá el vendedor.
El plazo para presentar la plusvalía en una compraventa es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. En herencias es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita dentro de los seis primeros meses.
Si el municipio exige autoliquidación, presentarla fuera de plazo sin requerimiento previo puede generar los recargos del artículo 27 de la Ley General Tributaria, que empiezan en el 1 % y aumentan por cada mes completo de retraso. Además, el artículo 254.5 de la Ley Hipotecaria impide que el Registro de la Propiedad practique la inscripción hasta que se acredite la presentación de la autoliquidación o la declaración, o la comunicación legal al ayuntamiento. No exige acreditar el pago.
Los pasos habituales son:
La mayoría de estos papeles ya los necesitas para la venta; los repasamos todos en la lista de documentos para vender una casa en Cataluña.
No hay atajos, pero sí decisiones que cambian el importe de forma significativa:
Si estás pensando en vender y quieres conocer el precio neto real de la operación, con plusvalía, IRPF y gastos incluidos, en nuestro servicio para vender tu casa en la Costa Brava preparamos esa estimación antes de salir al mercado, y nuestro equipo de servicios legales revisa la documentación fiscal de la venta.
Información actualizada a 17 de octubre de 2026 con el Real Decreto-ley 29/2026 y la ordenanza fiscal de Palafrugell. La tabla y los ejemplos utilizan los coeficientes aplicables hasta el 30 de noviembre de 2026; la nueva escala prevista para el 1 de diciembre estaba pendiente de convalidación en la fecha de actualización. Este artículo tiene carácter informativo; el importe exacto depende de la ordenanza vigente de cada municipio y de las circunstancias de cada operación.
