L'extinció de condomini sol ser una bona opció quan un dels copropietaris vol quedar-se la casa i pot pagar la seva part als altres. La venda a un tercer encaixa millor quan ningú no vol o no pot conservar-la, o quan tots prefereixen disposar dels diners.
En aquesta guia comparem les dues opcions amb un exemple per a Catalunya. També expliquem què cal tenir en compte si l'habitatge és una herència entre germans, si pertany a una parella que se separa o si un dels propietaris s'oposa a qualsevol solució.
Un condomini o proindivís existeix quan dues o més persones comparteixen la propietat d'un immoble: un 50 % cada membre d'una parella, un terç per germà, etc. Cadascú és propietari d'una part del conjunt, no d'unes habitacions concretes.
Quan una casa no es pot dividir raonablement, l'extinció de condomini permet que un es quedi tot l'habitatge i compensi econòmicament els altres. És una manera de posar fi a la propietat compartida i pot tenir un tractament fiscal més favorable que una compravenda.
Vendre la casa, en canvi, suposa transmetre-la sencera a un comprador i repartir el preu segons la part de cada propietari. Per a aquesta venda voluntària cal que tots hi estiguin d'acord. Si no ho estan, qualsevol pot demanar la divisió de la propietat, llevat d'excepcions com un pacte vàlid de mantenir-la compartida durant un temps.
| Aspecte | Extinció de condomini | Venda a un tercer |
|---|---|---|
| Qui es queda la casa | Un dels copropietaris | Un comprador extern |
| Impost d'adquisició | AJD: generalment, 1,5 % sobre la part que s'incorpora | El paga el comprador |
| IRPF | Qui rep diners pot tributar pel guany de la seva part | Cada venedor pot tributar pel guany de la seva part |
| Plusvàlua municipal | Generalment no, en el cas habitual explicat més avall | Pot correspondre si ha augmentat el valor del sòl urbà |
| Diners necessaris | Qui conserva la casa ha de pagar els altres i assumir les despeses | Els propietaris cobren la seva part, descomptant deutes, despeses i impostos |
| Quan encaixa | Algú vol conservar-la i pot pagar | Ningú no se la vol quedar o tots prefereixen els diners |
En el cas habitual d'una casa indivisible que passa a un sol propietari, amb una compensació adequada als altres, es paga l'impost sobre actes jurídics documentats (AJD). A Catalunya el tipus general és de l'1,5 % i s'aplica sobre el valor de la part que s'incorpora, no sobre tota la casa. Pots consultar l'explicació de l'Agència Tributària de Catalunya.
També cal comprovar el valor de referència del Cadastre: si és superior al valor declarat, pot augmentar la quantitat sobre la qual es calcula l'impost.
L'extinció no evita per si sola l'IRPF. Si la casa ha augmentat de valor des que es va adquirir, qui cobra per la seva part pot tenir un guany que declarar. Per calcular-lo es tenen en compte el valor d'adquisició, la compensació i les despeses i els impostos que corresponguin. L'Agència Estatal d'Administració Tributària explica aquest criteri.
Qui es queda l'habitatge no paga IRPF pel simple fet de rebre'l. Convé conservar les escriptures i els justificants dels pagaments, perquè seran necessaris si més endavant el ven.
En el cas habitual d'una única casa que no es pot dividir i passa a un dels seus propietaris, que compensa els altres pel valor de la seva part, no es paga plusvàlua municipal. Que hi hagi un pagament en diners no canvia per si sol aquest tractament. Si es reparteixen diversos immobles o l'operació és diferent, convé comprovar-ho abans de signar.
L'Anna i en Marc van heretar el 2016 una casa a Palafrugell valorada aleshores en 400.000 €: 200.000 € per a cadascun. Ara val 600.000 €. L'Anna se la vol quedar i en Marc prefereix els diners. Aquestes serien les diferències entre adjudicar la casa a l'Anna i vendre-la a un tercer per aquest preu:
| Concepte | L'Anna es queda la casa | Tots dos venen la casa |
|---|---|---|
| Impost d'adquisició | Anna: 1,5 % de 300.000 € = 4.500 € d'AJD | El paga el comprador |
| IRPF d'en Marc | 21.880 € sobre un guany de 100.000 € | 21.880 € amb el mateix guany |
| IRPF de l'Anna | No paga per quedar-se la casa | 21.880 € amb el mateix guany |
| Plusvàlua municipal | No, si es compleixen les condicions explicades | S'ha de calcular per a cada propietari |
| Diners que necessita l'Anna | 300.000 € per a en Marc + 4.500 € d'AJD + altres despeses | No aporta diners per adquirir la part d'en Marc i cobra la seva meitat de la venda |
Exemple simplificat: casa sense hipoteca, valor fiscal de 600.000 € i tots dos propietaris residents fiscals a Espanya. L'IRPF es calcula amb l'escala de l'estalvi, sense altres ingressos de l'estalvi, despeses deduïbles, pèrdues compensables ni exempcions. Els impostos i les despeses de cada cas poden canviar el resultat.
Si l'Anna es vol quedar la casa i l'operació compleix els requisits d'una extinció de condomini, pagaria 4.500 € d'AJD. En comparació amb una compravenda d'aquesta meitat que tributés al 10 % de transmissions patrimonials, amb un impost de 30.000 €, suposa un estalvi de 25.500 € en l'impost d'adquisició. Per comparar el cost complet, també han de tenir en compte les despeses de notaria, registre i assessorament i, si venen amb una agència, els seus honoraris.
Si et vols quedar la casa que comparteixes amb un germà, convé estudiar l'extinció de condomini abans de plantejar-ho com una compravenda. Quan compleix els requisits, l'impost d'adquisició sol ser més baix.
Però no n'hi ha prou amb canviar el nom de l'escriptura per pagar menys. El notari ha de comprovar quina operació feu realment. Tampoc no convé aplicar el mateix esquema si un de tres germans surt i els altres dos continuen compartint la casa, si es reparteixen diversos immobles o si algú rep menys del que li correspon sense una compensació adequada.
Vendre l'habitatge sencer sol ser la sortida més pràctica quan ningú no vol o no pot quedar-se'l. Permet buscar compradors per a tota la casa, cosa que normalment és més fàcil que vendre una participació aïllada. Abans de decidir, calculeu quant li quedarà a cadascú després d'aquests conceptes:
Revisa els documents necessaris per vendre un habitatge a Catalunya. Si decidiu vendre, també us pot ajudar la nostra guia sobre com preparar una casa per vendre-la.
Heretar la casa de vacances familiar a Begur, Calella de Palafrugell o Pals pot reunir germans amb necessitats diferents. Un vol continuar fent-la servir, un altre necessita els diners i un altre amb prou feines se'n pot ocupar. Als records s'hi sumen decisions sobre l'IBI, les reparacions o qui la utilitza a l'estiu.
Abans d'adjudicar la casa a tots per parts, estudieu si se la pot quedar directament un dels hereus compensant els altres. Plantejar-ho en organitzar l'herència pot evitar una segona operació posterior. L'ATC explica com es tracta el repartiment d'una herència.
Si ja sou propietaris per parts, podeu acordar que un se la quedi mitjançant una extinció de condomini o vendre-la entre tots. Quan hi ha diversos immobles, de vegades és possible repartir-los en lots, per exemple, una casa per a un germà i un pis per a un altre. Aquest repartiment s'ha d'estudiar abans: no garanteix per si sol que no hi hagi impostos.
Dividir una masia o una finca rústica no sempre és possible, encara que tingui prou terreny o diverses zones d'habitatge. Cal comprovar les normes urbanístiques i agràries. Si ningú no pot pagar els altres i la divisió no és viable, vendre la finca sencera pot ser l'alternativa. Pots veure'n exemples a la nostra secció de masies en venda a la Costa Brava.
Quan s'aplica el dret civil català i no s'ha pactat un altre règim, el matrimoni es regeix per la separació de béns. Si vau comprar la casa a mitges, continueu sent propietaris d'aquestes meitats després de separar-vos fins que acordeu o es resolgui què fer-ne. Convé revisar les escriptures i el règim matrimonial abans de donar res per fet.
La divisió de l'habitatge es pot plantejar dins del mateix divorci. Si es tracta d'una parella estable, també convé coordinar el repartiment amb els acords de la ruptura. En determinades formes de formalitzar la separació i l'extinció hi pot haver una bonificació del 100 % de l'AJD o no caldre pagar aquest impost. Per això interessa organitzar-ho conjuntament des del principi.
El dret a viure a la casa i la propietat són coses diferents. Si un té reconegut l'ús, per exemple per una resolució familiar, això pot dificultar la venda i afectar el preu. No sempre impedeix vendre, però cal respectar aquest dret mentre sigui vigent. Cal tenir-ho en compte en negociar.
És possible extingir el condomini d'una casa hipotecada. Tanmateix, si tots dos sou deutors, que un es quedi la casa i accepti pagar tota la hipoteca no allibera l'altre davant del banc. L'entitat ha d'acceptar expressament aquesta sortida.
Abans de signar, pregunteu si el banc l'autoritzarà i si qui conserva la casa pot finançar la compensació. Demaneu també el cost complet: canviar els deutors del préstec pot generar despeses i impostos addicionals.
Si no arribeu a un acord, es pot demanar al jutjat que resolgui la propietat compartida. Per a una casa que no es pot dividir, la normativa catalana estableix aquest ordre:
A més, qui reuneixi almenys el 80 % de la propietat pot exigir quedar-se-la tota pagant el valor pericial de les altres participacions. La via judicial afegeix costos i pot allargar la solució; per això convé explorar abans una sortida negociada.
Pots vendre la teva part sense vendre la casa sencera. Si el comprador és una persona aliena a la propietat, els altres copropietaris tenen normalment preferència per adquirir-la pel mateix preu i condicions. Els has de comunicar l'operació de manera que en quedi constància, llevat que aquest dret s'hagi exclòs o s'hi hagi renunciat vàlidament.
Vendre una participació aïllada sol ser més difícil i et pot obligar a acceptar un descompte. Abans de triar aquesta sortida, compara el que cobraries amb el que podries obtenir venent l'habitatge sencer de comú acord.
Una mediació pot ajudar quan el desacord barreja diners, ús de la casa i relacions familiars. Pots consultar el Centre de Mediació de Catalunya. A més, abans de presentar una demanda civil generalment cal intentar una negociació prèvia i poder-la acreditar. L'advocat pot indicar com fer-ho; no sempre ha de ser mitjançant mediació.
Si després de fer números preferiu vendre, el primer pas és conèixer el valor de l'habitatge. Ens pots demanar una valoració a la nostra pàgina per vendre la teva casa a la Costa Brava.
A Costa Brava House us ajudem a valorar una casa compartida i, si decidiu vendre, a preparar-ne i gestionar-ne la comercialització. Per a les qüestions jurídiques i fiscals comptem amb serveis legals immobiliaris. Si teniu dubtes sobre el vostre habitatge a la Costa Brava, contacteu amb nosaltres.
Aquest article té caràcter informatiu. Abans de signar, convé revisar els impostos i les condicions concretes de l'operació amb el professional que us assessori.
