La sortie d'indivision, appelée extinción de condominio en Espagne, est souvent une bonne option lorsque l'un des copropriétaires souhaite garder la maison et peut verser leur part aux autres. La vente à un tiers convient mieux lorsque personne ne veut ou ne peut la conserver, ou lorsque tous préfèrent disposer de l'argent.
Dans ce guide, nous comparons les deux options à l'aide d'un exemple en Catalogne. Nous expliquons aussi ce qu'il faut prendre en compte si le logement est un héritage entre frères et sœurs, s'il appartient à un couple qui se sépare ou si l'un des propriétaires s'oppose à toute solution.
Un condominio ou proindiviso, l'équivalent espagnol de l'indivision, existe lorsque deux personnes ou plus partagent la propriété d'un bien : 50 % pour chaque membre d'un couple, un tiers par frère ou sœur, etc. Chacun est propriétaire d'une quote-part de l'ensemble, et non de certaines pièces.
Lorsqu'une maison ne peut pas être raisonnablement divisée, la sortie d'indivision permet à l'un de conserver tout le logement en versant aux autres une compensation financière, l'équivalent d'une soulte. C'est une façon de mettre fin à la propriété partagée qui peut bénéficier d'une fiscalité plus favorable qu'une vente.
Vendre la maison suppose au contraire de la céder entièrement à un acheteur et de répartir le prix selon la quote-part de chaque propriétaire. Cette vente amiable exige l'accord de tous. À défaut, chacun peut demander le partage du bien, sauf exceptions comme une convention valable de maintien dans l'indivision pendant une certaine durée.
| Aspect | Sortie d'indivision | Vente à un tiers |
|---|---|---|
| Qui garde la maison | L'un des copropriétaires | Un acheteur extérieur |
| Impôt d'acquisition | AJD : en général, 1,5 % sur la part acquise | Payé par l'acheteur |
| IRPF | Celui qui reçoit l'argent peut être imposé sur la plus-value de sa part | Chaque vendeur peut être imposé sur la plus-value de sa part |
| Plusvalía municipale | En général non, dans le cas habituel expliqué plus bas | Peut être due si la valeur du terrain urbain a augmenté |
| Argent nécessaire | Celui qui garde la maison doit payer les autres et assumer les frais | Les propriétaires perçoivent leur part, déduction faite des dettes, frais et impôts |
| Quand la choisir | Quelqu'un veut la garder et peut payer | Personne ne veut la garder ou tous préfèrent l'argent |
Dans le cas habituel d'une maison indivisible qui revient à un seul propriétaire, avec une compensation adéquate pour les autres, on paie l'impôt sur les actes juridiques documentés (AJD, Actos Jurídicos Documentados). En Catalogne, son taux général est de 1,5 % et il s'applique à la valeur de la part acquise, et non à toute la maison. Vous pouvez consulter l'explication de l'Agència Tributària de Catalunya.
Il faut aussi vérifier la valeur de référence du Cadastre espagnol : si elle est supérieure à la valeur déclarée, elle peut augmenter la base de calcul de l'impôt.
La sortie d'indivision n'évite pas à elle seule l'IRPF, l'impôt espagnol sur le revenu. Si la maison a pris de la valeur depuis son acquisition, celui qui est payé pour sa part peut avoir une plus-value à déclarer. Pour la calculer, on tient compte de la valeur d'acquisition, de la compensation ainsi que des frais et impôts correspondants. L'administration fiscale espagnole explique ce critère.
Celui qui garde le logement ne paie pas d'IRPF du seul fait de le recevoir. Il est conseillé de conserver les actes et les justificatifs de paiement, car ils seront nécessaires s'il revend la maison plus tard.
Dans le cas habituel d'une maison unique qui ne peut pas être divisée et revient à l'un de ses propriétaires, qui indemnise les autres pour la valeur de leur part, la plusvalía municipale (taxe communale sur la plus-value des terrains urbains) n'est pas due. Le fait qu'il y ait un paiement en argent ne modifie pas à lui seul ce traitement. Si plusieurs biens sont partagés ou si l'opération est différente, mieux vaut le vérifier avant de signer.
Anna et Marc ont hérité en 2016 d'une maison à Palafrugell alors estimée à 400 000 € : 200 000 € chacun. Elle vaut aujourd'hui 600 000 €. Anna souhaite la garder et Marc préfère l'argent. Voici les différences entre attribuer la maison à Anna et la vendre à un tiers à ce prix :
| Poste | Anna garde la maison | Ils vendent la maison |
|---|---|---|
| Impôt d'acquisition | Anna : 1,5 % de 300 000 € = 4 500 € d'AJD | Payé par l'acheteur |
| IRPF de Marc | 21 880 € sur une plus-value de 100 000 € | 21 880 € pour la même plus-value |
| IRPF d'Anna | Ne paie rien pour garder la maison | 21 880 € pour la même plus-value |
| Plusvalía municipale | Non, si les conditions expliquées sont remplies | À calculer pour chaque propriétaire |
| Argent dont Anna a besoin | 300 000 € pour Marc + 4 500 € d'AJD + autres frais | N'apporte pas d'argent pour racheter la part de Marc et perçoit sa moitié du prix de vente |
Exemple simplifié : maison sans prêt hypothécaire, valeur fiscale de 600 000 € et deux propriétaires résidents fiscaux en Espagne. L'IRPF est calculé avec le barème de l'épargne, sans autres revenus de l'épargne, frais déductibles, pertes compensables ni exonérations. Les impôts et frais propres à chaque situation peuvent modifier le résultat.
Si Anna veut garder la maison et que l'opération remplit les conditions d'une extinción de condominio, elle paierait 4 500 € d'AJD. Par rapport à une vente de cette moitié imposée à 10 % au titre des droits de mutation (Transmisiones Patrimoniales), soit un impôt de 30 000 €, l'économie atteint 25 500 € sur l'impôt d'acquisition. Pour comparer le coût total, il faut aussi compter les frais de notaire, de registre et de conseil et, s'ils vendent par l'intermédiaire d'une agence, ses honoraires.
Si vous souhaitez garder la maison que vous partagez avec un frère ou une sœur, il est conseillé d'étudier la sortie d'indivision avant de l'envisager comme une vente. Lorsque les conditions sont réunies, l'impôt d'acquisition est généralement moins élevé.
Mais il ne suffit pas de changer le nom de l'acte pour payer moins. Le notaire doit vérifier quelle opération vous réalisez réellement. Il est également déconseillé d'appliquer le même schéma si l'un de trois frères et sœurs sort de l'indivision et que les deux autres continuent à partager la maison, si plusieurs biens sont partagés ou si quelqu'un reçoit moins que ce qui lui revient sans compensation adéquate.
Vendre le logement en entier est souvent la solution la plus pratique lorsque personne ne veut ou ne peut le garder. Cela permet de chercher des acheteurs pour toute la maison, ce qui est généralement plus facile que de vendre une quote-part isolée. Avant de décider, calculez ce qu'il restera à chacun après ces postes :
Consultez les documents nécessaires pour vendre un logement en Catalogne. Si vous décidez de vendre, notre guide sur comment préparer sa maison à la vente peut aussi vous aider.
Hériter de la maison de vacances familiale à Begur, Calella de Palafrugell ou Pals peut réunir des frères et sœurs aux besoins différents. L'un veut continuer à en profiter, un autre a besoin de l'argent et un troisième peut à peine s'en occuper. Aux souvenirs s'ajoutent les décisions sur l'IBI (taxe foncière), les réparations ou qui l'occupe en été.
Avant d'attribuer la maison à tous en indivision, étudiez si l'un des héritiers peut la recevoir directement en indemnisant les autres. Le prévoir dès l'organisation de la succession peut éviter une seconde opération ultérieure. L'ATC explique comment est traité le partage d'une succession.
Si vous êtes déjà propriétaires en indivision, vous pouvez convenir que l'un la garde par une extinción de condominio ou la vendre ensemble. Lorsqu'il y a plusieurs biens, il est parfois possible de les répartir en lots, par exemple une maison pour un frère et un appartement pour un autre. Ce partage doit être étudié en amont : il ne garantit pas à lui seul l'absence d'impôts.
Diviser une masía (mas catalan) ou une propriété rurale n'est pas toujours possible, même si elle dispose de suffisamment de terrain ou de plusieurs espaces d'habitation. Il faut vérifier les règles d'urbanisme et agricoles. Si personne ne peut indemniser les autres et que la division n'est pas viable, vendre la propriété entière peut être l'alternative. Vous trouverez des exemples dans notre rubrique de maisons de campagne à vendre sur la Costa Brava.
Lorsque le droit civil catalan s'applique et qu'aucun autre régime n'a été convenu, le mariage est soumis à la séparation de biens. Si vous avez acheté la maison à parts égales, vous restez propriétaires de ces moitiés après la séparation, jusqu'à ce que vous trouviez un accord ou qu'une décision soit prise sur leur sort. Il est conseillé de vérifier les actes et le régime matrimonial avant de tenir quoi que ce soit pour acquis.
Le partage du logement peut être traité dans le cadre du divorce lui-même. S'il s'agit d'un couple stable non marié (pareja estable), il convient aussi de coordonner le partage avec les accords de la rupture. Selon la manière de formaliser la séparation et la sortie d'indivision, il peut y avoir un abattement de 100 % de l'AJD ou aucun impôt à payer. C'est pourquoi il est utile d'organiser l'ensemble dès le départ.
Le droit d'habiter la maison et la propriété sont deux choses distinctes. Si l'un s'est vu reconnaître l'usage, par exemple par une décision en matière familiale, cela peut compliquer la vente et peser sur le prix. Cela n'empêche pas toujours de vendre, mais ce droit doit être respecté tant qu'il est en vigueur. Il faut en tenir compte dans la négociation.
Il est possible de sortir de l'indivision d'une maison hypothéquée. Cependant, si vous êtes tous deux emprunteurs, le fait que l'un garde la maison et accepte de rembourser tout le prêt ne libère pas l'autre vis-à-vis de la banque. L'établissement doit accepter expressément cette sortie.
Avant de signer, demandez si la banque l'autorisera et si celui qui garde la maison peut financer la compensation. Demandez aussi le coût total : changer les emprunteurs du prêt peut entraîner des frais et des impôts supplémentaires.
Faute d'accord, vous pouvez demander au tribunal de mettre fin à l'indivision. Pour une maison qui ne peut pas être divisée, la réglementation catalane prévoit l'ordre suivant :
De plus, celui qui détient au moins 80 % de la propriété peut exiger de la garder entièrement en payant la valeur d'expertise des autres quotes-parts. La voie judiciaire ajoute des coûts et peut retarder la solution ; il est donc préférable d'explorer d'abord une issue négociée.
Vous pouvez vendre votre part sans vendre la maison entière. Si l'acheteur est une personne extérieure à l'indivision, les autres copropriétaires bénéficient normalement d'un droit de préférence pour l'acquérir au même prix et aux mêmes conditions. Vous devez leur notifier l'opération de manière à en garder une trace, sauf si ce droit a été valablement exclu ou s'ils y ont renoncé.
Vendre une quote-part isolée est généralement plus difficile et peut vous obliger à accepter une décote. Avant de choisir cette solution, comparez ce que vous percevriez avec ce que vous pourriez obtenir en vendant le logement entier d'un commun accord.
Une médiation peut aider lorsque le désaccord mêle argent, usage de la maison et relations familiales. Vous pouvez consulter le Centre de Mediació de Catalunya. Par ailleurs, avant d'engager une action civile, il faut en général tenter une négociation préalable et pouvoir le prouver. L'avocat peut vous indiquer comment procéder ; il ne s'agit pas forcément d'une médiation.
Si, après avoir fait vos calculs, vous préférez vendre, la première étape consiste à connaître la valeur du logement. Vous pouvez nous demander une estimation sur notre page pour vendre votre maison sur la Costa Brava.
Chez Costa Brava House, nous vous aidons à estimer une maison en indivision et, si vous décidez de vendre, à préparer et gérer sa commercialisation. Pour les questions juridiques et fiscales, nous disposons de services juridiques immobiliers. Si vous avez des questions sur votre logement sur la Costa Brava, contactez-nous.
Cet article a un caractère informatif. Avant de signer, il convient de vérifier les impôts et les conditions concrètes de l'opération avec le professionnel qui vous conseille.
