Extinción de condominio of verkoop: wat is verstandig als u een huis in Spanje deelt met uw broers en zussen of uw ex-partner

Een extinción de condominio, de Spaanse regeling om mede-eigendom op te heffen waarbij één eigenaar de anderen uitkoopt, is meestal een goede keuze als een van de mede-eigenaren het huis wil houden en de anderen hun deel kan betalen. Verkoop aan een derde past beter als niemand het huis wil of kan houden, of als iedereen liever over het geld beschikt.

In deze gids vergelijken we beide opties aan de hand van een voorbeeld in Catalonië. Ook leggen we uit waar u op moet letten als de woning een erfenis is tussen broers en zussen, als ze toebehoort aan een stel dat uit elkaar gaat of als een van de eigenaren zich tegen elke oplossing verzet.

Wat is een extinción de condominio en wat is het verschil met de verkoop van het huis?

Een condominio of proindiviso bestaat wanneer twee of meer personen samen eigenaar zijn van een woning: 50% voor elke partner, een derde per broer of zus, enzovoort. Ieder is eigenaar van een aandeel in het geheel, niet van bepaalde kamers.

Als een huis redelijkerwijs niet te verdelen is, maakt een extinción de condominio het mogelijk dat één eigenaar de hele woning houdt en de anderen financieel compenseert, oftewel uitkoopt. Zo komt er een einde aan de gezamenlijke eigendom, en dat kan fiscaal gunstiger uitvallen dan een verkoop.

Bij verkoop wordt het huis daarentegen in zijn geheel overgedragen aan een koper en wordt de prijs verdeeld naar het aandeel van elke eigenaar. Voor zo'n vrijwillige verkoop moeten alle eigenaren akkoord gaan. Is dat niet zo, dan kan ieder van hen verdeling van de eigendom vragen, behalve in uitzonderingsgevallen zoals een geldige afspraak om de woning een tijd gezamenlijk te houden.

Extinción de condominio of verkoop: de verschillen in één oogopslag

Hoeveel belasting betaalt u bij een extinción de condominio in Catalonië?

AJD: doorgaans 1,5% van het verworven aandeel

In het gebruikelijke geval van een ondeelbaar huis dat naar één eigenaar gaat, met een passende compensatie voor de anderen, betaalt u de belasting op notariële akten, Actos Jurídicos Documentados (AJD). In Catalonië is het algemene tarief 1,5% en het wordt berekend over de waarde van het verworven aandeel, niet over het hele huis. U kunt de uitleg van de Agència Tributària de Catalunya raadplegen.

Controleer ook de referentiewaarde van het Spaanse kadaster (Catastro): als die hoger is dan de opgegeven waarde, kan het bedrag waarover de belasting wordt berekend hoger uitvallen.

IRPF: wie het geld ontvangt, moet mogelijk belasting betalen

Een extinción de condominio voorkomt op zichzelf geen IRPF, de Spaanse inkomstenbelasting. Als het huis sinds de verwerving in waarde is gestegen, kan wie voor zijn aandeel wordt betaald een winst moeten aangeven. Voor de berekening wordt rekening gehouden met de verwervingswaarde, de compensatie en de kosten en belastingen die van toepassing zijn. De Spaanse belastingdienst legt dit criterium uit.

Wie de woning houdt, betaalt geen IRPF alleen omdat hij die ontvangt. Bewaar de akten en betalingsbewijzen goed, want die zijn nodig als het huis later wordt verkocht.

Plusvalía municipal

In het gebruikelijke geval van één huis dat niet te verdelen is en naar een van de eigenaren gaat, die de anderen compenseert voor de waarde van hun aandeel, is geen plusvalía municipal (gemeentelijke belasting op de waardestijging van stedelijke grond) verschuldigd. Dat er geld wordt betaald, verandert op zichzelf niets aan die behandeling. Worden meerdere woningen verdeeld of gaat het om een andere transactie, controleer het dan vóór de ondertekening.

Rekenvoorbeeld: een huis in Palafrugell van € 600.000

Anna en Marc erfden in 2016 een huis in Palafrugell dat toen € 400.000 waard was: € 200.000 elk. Nu is het € 600.000 waard. Anna wil het houden en Marc wil liever het geld. Dit zijn de verschillen tussen het huis aan Anna toewijzen en het voor die prijs aan een derde verkopen:

Vereenvoudigd voorbeeld: huis zonder hypotheek, fiscale waarde van € 600.000 en beide eigenaren fiscaal inwoner van Spanje. De IRPF wordt berekend met het tarief voor spaarinkomsten, zonder andere spaarinkomsten, aftrekbare kosten, verrekenbare verliezen of vrijstellingen. De belastingen en kosten in elk geval kunnen de uitkomst veranderen.

Als Anna het huis wil houden en de transactie voldoet aan de voorwaarden van een extinción de condominio, betaalt ze € 4.500 AJD. Vergeleken met een verkoop van die helft tegen 10% overdrachtsbelasting (Transmisiones Patrimoniales), dus € 30.000 belasting, is dat een besparing van € 25.500 op de belasting bij verwerving. Om de totale kosten te vergelijken, moeten ze ook rekening houden met de kosten van notaris, register en advies en, als ze via een makelaar verkopen, diens courtage.

Een broer of zus uitkopen: waarom u dat beter niet als verkoop regelt

Wilt u het huis houden dat u met een broer of zus deelt, bekijk dan eerst de extinción de condominio voordat u het als een verkoop aanpakt. Als aan de voorwaarden is voldaan, is de belasting bij verwerving meestal lager.

Maar alleen de naam van de akte veranderen is niet genoeg om minder te betalen. De notaris moet nagaan welke transactie u werkelijk uitvoert. Hetzelfde schema is ook niet aan te raden als een van drie broers en zussen uitstapt en de andere twee het huis blijven delen, als er meerdere woningen worden verdeeld of als iemand minder krijgt dan waar hij recht op heeft zonder passende compensatie.

En als u het huis verkoopt? Kosten en belastingen bij de verkoop

De hele woning verkopen is meestal de meest praktische oplossing als niemand het huis wil of kan houden. U kunt dan kopers zoeken voor het hele huis, wat doorgaans makkelijker is dan een los aandeel verkopen. Bereken voordat u beslist hoeveel ieder overhoudt na deze posten:

• IRPF over de winst op het eigen aandeel. Er kunnen vrijstellingen gelden, zoals die voor 65-plussers die hun hoofdverblijf verkopen en aan de voorwaarden voldoen. Die leeftijd geeft geen vrijstelling bij de verkoop van een tweede woning.
• Plusvalía municipal, als die verschuldigd is door de waardestijging van de stedelijke grond.
• Courtage van de makelaar en de documenten die nodig zijn voor de verkoop, zoals de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring) en het energiecertificaat als die vereist zijn.
• Openstaande hypotheekschuld en aflossingskosten, als er een hypotheek is.
• Als een van de eigenaren geen fiscaal inwoner van Spanje is, wordt hij anders belast. Bij de verkoop moet de koper als algemene regel 3% inhouden van het bedrag dat die verkoper toekomt en dat afdragen aan de Spaanse belastingdienst als voorschot op diens belasting.

Bekijk de documenten die nodig zijn om een woning in Catalonië te verkopen. Als u besluit te verkopen, kan ook onze gids over uw huis verkoopklaar maken u helpen.

Extinción de condominio tussen broers en zussen: het geërfde huis

Het familievakantiehuis in Begur, Calella de Palafrugell of Pals erven kan broers en zussen met verschillende behoeften samenbrengen. De een wil het blijven gebruiken, de ander heeft het geld nodig en een derde kan er nauwelijks voor zorgen. Bij de herinneringen komen beslissingen over de IBI (onroerendezaakbelasting), de reparaties of wie het huis in de zomer gebruikt.

Als de nalatenschap nog niet is verdeeld

Voordat u het huis in delen aan iedereen toewijst, kunt u bekijken of een van de erfgenamen het direct kan krijgen en de anderen uitkoopt. Dit regelen bij de afwikkeling van de nalatenschap kan een tweede transactie later voorkomen. De ATC legt uit hoe de verdeling van een nalatenschap wordt behandeld.

Als het huis al aan de broers en zussen is toegewezen

Bent u al eigenaar in delen, dan kunt u afspreken dat een van u het houdt via een extinción de condominio, of het samen verkopen. Als er meerdere woningen zijn, kunnen die soms in kavels worden verdeeld, bijvoorbeeld een huis voor de ene broer en een appartement voor de andere. Zo'n verdeling moet vooraf worden bestudeerd: ze garandeert op zichzelf niet dat er geen belasting verschuldigd is.

Masías en landelijke eigendommen

Een masía (traditionele Catalaanse boerderij) of een landelijk eigendom verdelen is niet altijd mogelijk, ook al is er genoeg grond of zijn er meerdere woongedeelten. De stedenbouwkundige en agrarische regels moeten worden gecontroleerd. Als niemand de anderen kan betalen en verdeling niet haalbaar is, kan de verkoop van het hele eigendom het alternatief zijn. Voorbeelden vindt u in ons aanbod van landhuizen te koop aan de Costa Brava.

Extinción de condominio bij een scheiding

Uit elkaar gaan bepaalt nog niet wat er met het huis gebeurt

Als het Catalaanse burgerlijk recht van toepassing is en er geen ander stelsel is afgesproken, geldt voor het huwelijk scheiding van goederen. Hebt u het huis samen voor de helft gekocht, dan blijft u na de scheiding eigenaar van die helften totdat u een akkoord bereikt of er wordt beslist wat ermee gebeurt. Controleer de akten en het huwelijksvermogensregime voordat u iets als vanzelfsprekend aanneemt.

De verdeling van de woning kan in de echtscheiding zelf worden geregeld. Gaat het om een ongehuwd samenwonend stel (pareja estable), stem de verdeling dan ook af op de afspraken over de beëindiging van de relatie. Afhankelijk van hoe de scheiding en de extinción de condominio worden vastgelegd, kan er een korting van 100% op de AJD gelden of hoeft die belasting niet te worden betaald. Daarom loont het om alles vanaf het begin samen te regelen.

Als een van beiden het gebruik van de woning is toegewezen

Het recht om in het huis te wonen en de eigendom zijn twee verschillende zaken. Als een van beiden het gebruik is toegekend, bijvoorbeeld bij een familierechtelijke beslissing, kan dat de verkoop bemoeilijken en de prijs beïnvloeden. Het verhindert verkoop niet altijd, maar dat recht moet worden gerespecteerd zolang het geldt. Houd daar rekening mee bij de onderhandelingen.

De hypotheek: wie uit de eigendom stapt, is nog niet van de lening af

Het is mogelijk de mede-eigendom van een huis met hypotheek op te heffen. Maar als u allebei schuldenaar bent, wordt de ander niet tegenover de bank ontslagen doordat een van u het huis houdt en de hele hypotheek gaat betalen. De bank moet uitdrukkelijk met dat ontslag instemmen.

Vraag vóór de ondertekening of de bank dit toestaat en of degene die het huis houdt de compensatie kan financieren. Vraag ook naar de totale kosten: het wijzigen van de schuldenaren van de lening kan extra kosten en belastingen met zich meebrengen.

Wat als een mede-eigenaar niet wil verkopen en niet wil uitkopen?

Gerechtelijke verdeling van gemeenschappelijk eigendom in Catalonië

Als u geen akkoord bereikt, kunt u de rechter vragen de gezamenlijke eigendom te beëindigen. Voor een huis dat niet te verdelen is, legt de Catalaanse wetgeving deze volgorde vast:

1. Het huis wordt toegewezen aan wie het wil houden, die de anderen de waarde betaalt die een deskundige vaststelt.
2. Zijn er meerdere gegadigden, dan heeft degene met het grootste aandeel voorrang. Zijn de aandelen en de belangstelling gelijk, dan wordt er geloot.
3. Als niemand het wil houden, wordt het verkocht en de opbrengst verdeeld.

Daarnaast kan wie minstens 80% van de eigendom bezit eisen het geheel te houden door de taxatiewaarde van de overige aandelen te betalen. De gerechtelijke weg brengt kosten met zich mee en kan de oplossing vertragen; probeer daarom eerst tot een onderhandelde oplossing te komen.

Alleen uw aandeel verkopen

U kunt uw aandeel verkopen zonder het hele huis te verkopen. Is de koper iemand van buiten, dan hebben de andere mede-eigenaren normaal gesproken een voorkeursrecht om het aandeel voor dezelfde prijs en onder dezelfde voorwaarden te kopen. U moet hen aantoonbaar over de transactie informeren, tenzij dat recht geldig is uitgesloten of er geldig afstand van is gedaan.

Een los aandeel verkopen is meestal lastiger en kan u dwingen een korting te accepteren. Vergelijk voordat u voor deze route kiest wat u zou ontvangen met wat de verkoop van de hele woning in onderling overleg zou opleveren.

Mediation vóór de rechtszaak

Mediation kan helpen als in het meningsverschil geld, het gebruik van het huis en familierelaties door elkaar lopen. U kunt contact opnemen met het Centre de Mediació de Catalunya. Bovendien moet u vóór een civiele procedure in het algemeen eerst een onderhandeling proberen en dat kunnen aantonen. Uw advocaat kan u vertellen hoe; het hoeft niet altijd via mediation.

Kiezen tussen extinción de condominio en verkoop: 6 kernvragen

1. Wil iemand het huis echt houden? Als niemand het wil, kunt u zich beter op de verkoop richten.
2. Kan die persoon de anderen betalen? Tel de compensatie, de belastingen en de kosten op en zorg dat de financiering rond is.
3. Bent u het eens over de waarde? Een onderbouwde professionele taxatie biedt een basis om te onderhandelen.
4. Is er een hypotheek of een gebruiksrecht? Die kunnen de oplossing beïnvloeden en moeten worden bekeken voordat u zich vastlegt.
5. Hoeveel ontvangt ieder na belastingen en kosten? Vergelijk dat bedrag bij beide opties.
6. Zijn er eigenaren die niet in Spanje wonen of minderjarig zijn? Ga na welke fiscale verplichtingen, vertegenwoordiging en toestemmingen in uw geval nodig zijn.

Stappen voor een extinción de condominio in Spanje

1. Het huis laten taxeren en afspreken hoeveel elke eigenaar toekomt.
2. Afspreken wie de woning houdt, hoe die de anderen betaalt en wie de kosten draagt.
3. De financiering regelen en, als er een hypotheek is, het mogelijke ontslag van de eigenaar die uitstapt.
4. De documenten verzamelen met de notaris: eigendomsbewijzen, informatie over lasten, identificatie van de eigenaren en volmachten als iemand niet aanwezig kan zijn.
5. De akte ondertekenen met alle vereiste toestemmingen.
6. Het formulier 600 bij de ATC indienen en betalen wat verschuldigd is. De algemene termijn is één maand na de ondertekening.
7. De inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) en de nodige gemeentelijke meldingen regelen.
8. De eventuele winst aangeven in de aangifte inkomstenbelasting of voldoen aan de verplichtingen voor niet-ingezetenen, al naargelang het geval.

Als u na het rekenen liever verkoopt, is de eerste stap de waarde van de woning kennen. U kunt ons om een waardebepaling vragen op onze pagina om uw huis aan de Costa Brava te verkopen.

Bij Costa Brava House helpen we u een gedeeld huis te taxeren en, als u besluit te verkopen, de verkoop voor te bereiden en te begeleiden. Voor juridische en fiscale vragen werken we met vastgoedjuristen. Hebt u vragen over uw woning aan de Costa Brava, neem dan contact met ons op.

Dit artikel is informatief. Laat de belastingen en de concrete voorwaarden van de transactie vóór de ondertekening nakijken door uw adviseur.

Veelgestelde vragen