La extinción de condominio suele ser una buena opción cuando uno de los copropietarios quiere quedarse la casa y puede pagar a los demás su parte. La venta a un tercero encaja mejor cuando nadie quiere o puede conservarla, o cuando todos prefieren disponer del dinero.
En esta guía comparamos ambas opciones con un ejemplo para Cataluña. También explicamos qué tener en cuenta si la vivienda es una herencia entre hermanos, si pertenece a una pareja que se separa o si uno de los propietarios se opone a cualquier solución.
Un condominio o proindiviso existe cuando dos o más personas comparten la propiedad de un inmueble: un 50 % cada miembro de una pareja, un tercio por hermano, etc. Cada uno es dueño de una parte del conjunto, no de unas habitaciones concretas.
Cuando una casa no puede dividirse razonablemente, la extinción de condominio permite que uno se quede con toda la vivienda y compense económicamente a los demás. Es una forma de poner fin a la propiedad compartida y puede tener un tratamiento fiscal más favorable que una compraventa.
Vender la casa, en cambio, supone transmitirla completa a un comprador y repartir el precio según la parte de cada propietario. Para esa venta voluntaria deben estar de acuerdo todos. Si no lo están, cualquiera puede pedir la división de la propiedad, salvo excepciones como un pacto válido de mantenerla compartida durante un tiempo.
| Aspecto | Extinción de condominio | Venta a un tercero |
|---|---|---|
| Quién se queda la casa | Uno de los copropietarios | Un comprador externo |
| Impuesto de adquisición | AJD: generalmente, 1,5 % sobre la parte que se incorpora | Lo paga el comprador |
| IRPF | Quien recibe dinero puede tributar por la ganancia de su parte | Cada vendedor puede tributar por la ganancia de su parte |
| Plusvalía municipal | Generalmente no, en el caso habitual explicado más abajo | Puede corresponder si ha aumentado el valor del suelo urbano |
| Dinero necesario | Quien conserva la casa debe pagar a los demás y asumir los gastos | Los propietarios cobran su parte, descontando deudas, gastos e impuestos |
| Cuándo encaja | Alguien quiere conservarla y puede pagar | Nadie quiere quedársela o todos prefieren el dinero |
En el caso habitual de una casa indivisible que pasa a un solo propietario, con una compensación adecuada a los demás, se paga el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En Cataluña su tipo general es del 1,5 % y se aplica sobre el valor de la parte que se incorpora, no sobre toda la casa. Puedes consultar la explicación de la Agència Tributària de Catalunya.
También hay que comprobar el valor de referencia del Catastro: si es superior al valor declarado, puede aumentar la cantidad sobre la que se calcula el impuesto.
La extinción no evita por sí sola el IRPF. Si la casa ha aumentado de valor desde que se adquirió, quien cobra por su parte puede tener una ganancia que declarar. Para calcularla se tienen en cuenta el valor de adquisición, la compensación y los gastos e impuestos que correspondan. La Agencia Tributaria explica este criterio.
Quien se queda la vivienda no paga IRPF por el mero hecho de recibirla. Conviene conservar las escrituras y los justificantes de los pagos, porque serán necesarios si más adelante la vende.
En el caso habitual de una única casa que no se puede dividir y pasa a uno de sus propietarios, compensando a los demás por el valor de su parte, no se paga plusvalía municipal. Que exista un pago en dinero no cambia por sí solo ese tratamiento. Si se reparten varios inmuebles o la operación es distinta, conviene comprobarlo antes de firmar.
Anna y Marc heredaron en 2016 una casa en Palafrugell valorada entonces en 400.000 €: 200.000 € para cada uno. Ahora vale 600.000 €. Anna quiere quedársela y Marc prefiere el dinero. Estas serían las diferencias entre adjudicar la casa a Anna y venderla a un tercero por ese precio:
| Concepto | Anna se queda la casa | Ambos venden la casa |
|---|---|---|
| Impuesto de adquisición | Anna: 1,5 % de 300.000 € = 4.500 € de AJD | Lo paga el comprador |
| IRPF de Marc | 21.880 € sobre una ganancia de 100.000 € | 21.880 € con la misma ganancia |
| IRPF de Anna | No paga por quedarse la casa | 21.880 € con la misma ganancia |
| Plusvalía municipal | No, si se cumplen las condiciones explicadas | Debe calcularse para cada propietario |
| Dinero que necesita Anna | 300.000 € para Marc + 4.500 € de AJD + otros gastos | No aporta dinero para adquirir la parte de Marc y cobra su mitad de la venta |
Ejemplo simplificado: casa sin hipoteca, valor fiscal de 600.000 € y ambos propietarios residentes fiscales en España. El IRPF se calcula con la escala del ahorro, sin otros ingresos del ahorro, gastos deducibles, pérdidas compensables ni exenciones. Los impuestos y gastos de cada caso pueden cambiar el resultado.
Si Anna quiere quedarse la casa y la operación cumple los requisitos de una extinción de condominio, pagaría 4.500 € de AJD. Frente a una compraventa de esa mitad que tributase al 10 % de Transmisiones Patrimoniales, con un impuesto de 30.000 €, supone un ahorro de 25.500 € en el impuesto de adquisición. Para comparar el coste completo, también deben contar con los gastos de notaría, registro y asesoramiento y, si venden con una agencia, sus honorarios.
Si quieres quedarte la casa que compartes con un hermano, conviene estudiar la extinción de condominio antes de plantearlo como una compraventa. Cuando reúne los requisitos, el impuesto de adquisición suele ser menor.
Pero no basta con cambiar el nombre de la escritura para pagar menos. El notario debe comprobar qué operación estáis haciendo realmente. Tampoco conviene aplicar el mismo esquema si uno de tres hermanos sale y los otros dos siguen compartiendo la casa, si se reparten varios inmuebles o si alguien recibe menos de lo que le corresponde sin una compensación adecuada.
Vender la vivienda completa suele ser la salida más práctica cuando nadie quiere o puede quedársela. Permite buscar compradores para toda la casa, algo que normalmente resulta más fácil que vender una participación aislada. Antes de decidir, calculad cuánto le quedará a cada uno después de estos conceptos:
Revisa los documentos necesarios para vender una vivienda en Cataluña. Si os decidís por vender, también puede ayudaros nuestra guía sobre cómo preparar una casa para venderla.
Heredar la casa de vacaciones familiar en Begur, Calella de Palafrugell o Pals puede reunir a hermanos con necesidades distintas. Uno quiere seguir usándola, otro necesita el dinero y otro apenas puede ocuparse de ella. A los recuerdos se suman decisiones sobre el IBI, las reparaciones o quién la utiliza en verano.
Antes de adjudicar la casa a todos por partes, estudiad si puede quedarse directamente uno de los herederos compensando a los demás. Plantearlo al organizar la herencia puede evitar una segunda operación posterior. La ATC explica cómo se trata el reparto de una herencia.
Si ya sois propietarios por partes, podéis acordar que uno se la quede mediante una extinción de condominio o venderla entre todos. Cuando hay varios inmuebles, a veces es posible repartirlos en lotes, por ejemplo, una casa para un hermano y un piso para otro. Ese reparto debe estudiarse antes: no garantiza por sí solo que no haya impuestos.
Dividir una masía o una finca rústica no siempre es posible, aunque tenga terreno suficiente o distintas zonas de vivienda. Hay que comprobar las normas urbanísticas y agrarias. Si nadie puede pagar a los demás y la división no es viable, vender la finca completa puede ser la alternativa. Puedes ver ejemplos en nuestra sección de masías en venta en la Costa Brava.
Cuando se aplica el derecho civil catalán y no se ha pactado otro régimen, el matrimonio se rige por la separación de bienes. Si comprasteis la casa a medias, seguís siendo propietarios de esas mitades después de separaros hasta que acordéis o se resuelva qué hacer con ellas. Conviene revisar las escrituras y el régimen matrimonial antes de dar nada por hecho.
La división de la vivienda puede plantearse dentro del propio divorcio. Si se trata de una pareja estable, también conviene coordinar el reparto con los acuerdos de la ruptura. En determinadas formas de formalizar la separación y la extinción puede haber una bonificación del 100 % del AJD o no tener que pagar ese impuesto. Por eso interesa organizarlo conjuntamente desde el principio.
El derecho a vivir en la casa y la propiedad son cosas distintas. Si uno tiene reconocido el uso, por ejemplo por una resolución familiar, eso puede dificultar la venta y afectar al precio. No impide siempre vender, pero debe respetarse ese derecho mientras siga vigente. Hay que tenerlo en cuenta al negociar.
Es posible extinguir el condominio de una casa hipotecada. Sin embargo, si ambos sois deudores, que uno se quede la casa y acepte pagar toda la hipoteca no libera al otro frente al banco. La entidad debe aceptar expresamente esa salida.
Antes de firmar, preguntad si el banco la autorizará y si quien conserva la casa puede financiar la compensación. Pedid también el coste completo: cambiar los deudores del préstamo puede generar gastos e impuestos adicionales.
Si no lográis un acuerdo, se puede pedir al juzgado que resuelva la propiedad compartida. Para una casa que no se puede dividir, la normativa catalana establece este orden:
Además, quien reúna al menos el 80 % de la propiedad puede exigir quedarse con toda ella pagando el valor pericial de las otras participaciones. La vía judicial añade costes y puede alargar la solución; por eso conviene explorar antes una salida negociada.
Puedes vender tu parte sin vender la casa entera. Si el comprador es una persona ajena a la propiedad, los demás copropietarios tienen normalmente preferencia para adquirirla por el mismo precio y condiciones. Debes comunicarles la operación de forma que quede constancia, salvo que ese derecho se haya excluido o renunciado válidamente.
Vender una participación aislada suele ser más difícil y puede obligarte a aceptar un descuento. Antes de elegir esta salida, compara lo que cobrarías con lo que podrías obtener vendiendo la vivienda completa de común acuerdo.
Una mediación puede ayudar cuando el desacuerdo mezcla dinero, uso de la casa y relaciones familiares. Puedes consultar el Centre de Mediació de Catalunya. Además, antes de presentar una demanda civil generalmente hay que intentar una negociación previa y poder acreditarla. El abogado puede indicar cómo hacerlo; no siempre tiene que ser mediante mediación.
Si después de hacer números preferís vender, el primer paso es conocer el valor de la vivienda. Puedes pedirnos una valoración en nuestra página para vender tu casa en la Costa Brava.
En Costa Brava House os ayudamos a valorar una casa compartida y, si decidís vender, a preparar y gestionar su comercialización. Para las cuestiones jurídicas y fiscales contamos con servicios legales inmobiliarios. Si tenéis dudas sobre vuestra vivienda en la Costa Brava, contactad con nosotros.
Este artículo tiene carácter informativo. Antes de firmar, conviene revisar los impuestos y las condiciones concretas de la operación con el profesional que os asesore.
