Pour vendre un logement en Catalogne, il convient de réunir le titre d'acquisition, de vérifier la propriété et les charges au Registre foncier et de préparer l'identification des signataires. Certains documents sont en outre exigés selon le logement et le moment de la vente : le certificat énergétique pour la publicité lorsqu'il est requis, la cédula de habitabilidad (certificat d'habitabilité) pour la cession, sauf exceptions légales, et l'attestation de dettes s'il existe une copropriété.
Ce guide explique quels documents vérifier avant de publier l'annonce, lesquels présenter lors de la signature et quoi ajouter en cas d'hypothèque, de succession, d'usage touristique, de propriétaires vivant hors d'Espagne ou d'une propriété présentant des particularités urbanistiques ou littorales.
Ce tableau sert de point de départ. Le notaire confirmera la documentation exacte en fonction de la propriété, de l'immeuble et des conditions de l'opération.
| Document | À quoi il sert | Où l'obtenir | Obligatoire ? |
|---|---|---|---|
| Acte notarié ou titre d'acquisition | Prouve comment et quand vous avez acquis le bien | Votre copie ou l'étude notariale qui l'a établi | Oui, pour justifier du titre |
| Nota simple | Permet de vérifier la propriété et les charges inscrites | Registro de la Propiedad (Registre foncier) | Très recommandée au début ; le notaire consulte le Registre avant la signature |
| Certificat de performance énergétique | Évalue la consommation énergétique du logement | Technicien agréé + registre de l'ICAEN | Oui pour publier l'annonce et céder le bien, sauf exemptions légales |
| Cédula de habitabilidad | Prouve que le logement remplit les conditions minimales d'habitabilité | Agència de l'Habitatge de Catalunya | Oui lors de la cession, sauf dispenses légales |
| Dernier avis d'IBI | Indique la référence cadastrale et prouve le paiement de cet avis | Mairie ou organisme de recouvrement | Habituel ; vérifiez les dettes séparément si nécessaire |
| Attestation de dettes de la copropriété | Prouve que vous êtes à jour de vos charges | Secrétaire ou syndic de la copropriété | Si le logement fait partie d'une copropriété ; l'acheteur peut y renoncer expressément |
| ITE et certificat d'aptitude | État de conservation de l'immeuble | Copropriété | Si l'immeuble est soumis à l'ITE |
| Pièce d'identité et NIF/NIE, selon le cas | Identifie tous les vendeurs | Document personnel ; NIF/NIE auprès de l'administration compétente | Oui |
Doivent comparaître les personnes habilitées à vendre ou leurs représentants munis d'une procuration suffisante. Si un signataire vit hors d'Espagne, demandez au notaire comment établir la procuration. Une procuration délivrée par un consulat espagnol n'est pas traitée de la même manière qu'une procuration établie par un notaire étranger ; cette dernière peut nécessiter une apostille ou une légalisation et une traduction.
Le titre peut être un acte de vente, d'attribution successorale, de donation ou d'une autre acquisition. Si vous n'en avez plus la copie, demandez à l'étude notariale qui l'a établi ou à ses archives où l'obtenir. Vérifiez que les personnes qui vont vendre figurent sur le titre et peuvent disposer du bien.
La nota simple est un extrait du Registro de la Propiedad (Registre foncier) qui indique le propriétaire et les charges inscrites, comme les hypothèques, les saisies ou les servitudes. Consultez le Colegio de Registradores (ordre des conservateurs du registre) et demandez-la sur son portail en ligne dès le début pour détecter d'éventuels problèmes. Elle est généralement reçue par voie électronique le jour même ou sous un à deux jours, même si le délai peut varier. Dans tous les cas, le notaire effectuera les vérifications nécessaires au Registre avant la signature.
Avoir une hypothèque en cours n'empêche pas de vendre. Le plus courant est de la solder chez le notaire même, avec une partie de l'argent de l'acheteur. Pour cela, vous avez besoin d'un certificat de solde restant dû émis par votre banque à la date de la signature.
Si le prêt est remboursé mais que l'hypothèque reste inscrite, préparez la radiation au Registre avec la banque et le notaire. Cette démarche peut prendre plusieurs semaines. Selon le mode de financement de l'achat, elle peut être organisée avant la vente ou coordonnée avec celle-ci ; il est conseillé de l'engager suffisamment tôt pour qu'elle ne retarde pas la signature.
La référence cadastrale figure sur l'avis d'IBI. Le propriétaire peut obtenir la certification descriptive et graphique sur la Sede Electrónica del Catastro (portail en ligne du cadastre) ; comparez cette fiche avec la nota simple et la réalité physique. Si les surfaces, les annexes ou les usages diffèrent, consultez un technicien et la mairie avant de supposer que l'écart peut être corrigé par une seule démarche.
Le décret royal 390/2021 impose d'indiquer la classe énergétique dans la publicité de vente lorsque le bien est soumis à certification. Confiez le certificat à un technicien compétent et vérifiez qu'il est enregistré afin de disposer de l'étiquette. Vous pouvez consulter la démarche auprès de l'Institut Català d'Energia (ICAEN) et dans le registre des certificats.
La validité maximale est de dix ans, sauf pour la classe G, dont la validité maximale est de cinq ans. Si un certificat existe déjà, vérifiez sa date et son étiquette avant de publier l'annonce.
En Catalogne, la cédula atteste que le logement remplit les conditions d'habitabilité et, en règle générale, doit être remise lors de sa cession. La loi 18/2007 prévoit des cas de dispense expresse et le décret 141/2012 en fixe les conditions techniques. Pour commencer la vérification, adressez-vous à l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
La cédula de seconde occupation est valable 15 ans. Avant d'en commander une nouvelle, vérifiez si le logement en possède une en cours de validité dans le moteur de recherche officiel des cédulas. S'il faut la renouveler, lancez la démarche à temps. Le récépissé de demande n'équivaut pas, à lui seul, à la cédula exigée pour la cession.
Les immeubles d'habitation soumis à l'inspection technique (ITE) doivent disposer du rapport et demander le certificat d'aptitude. La règle générale prend pour référence une ancienneté de 45 ans, mais il existe d'autres cas et exceptions, dont une spécifique aux maisons individuelles disposant d'une cédula valide lorsqu'elles atteignent cet âge. Si l'immeuble y est soumis, demandez au propriétaire ou à la copropriété le rapport et le certificat d'aptitude pour les remettre à l'acheteur ; informez-le également des défauts constatés et des travaux votés.
Le dernier avis d'IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l'équivalent de la taxe foncière) indique la référence cadastrale et prouve le paiement de cet avis, mais n'exclut pas d'autres sommes impayées. Pour vérifier la situation fiscale, consultez la mairie ou l'organisme chargé du recouvrement ; dans certaines communes de Gérone, il s'agit de XALOC, le réseau de recouvrement de la Diputació de Girona. Vis-à-vis de la mairie, l'IBI de toute l'année est dû par la personne propriétaire au 1er janvier. Lors de la vente, il est fréquent que l'acheteur et le vendeur conviennent d'en répartir le coût au prorata des jours de propriété de chacun pendant l'année de la vente.
Si le logement fait partie d'une copropriété, demandez à la personne qui en assure le secrétariat une attestation des dettes et des dépenses votées non encore échues. Le Code civil de Catalogne exige de la produire pour signer l'acte, sauf renonciation expresse de l'acheteur ; cette renonciation ne supprime pas la responsabilité du vendeur pour ses dettes.
Les factures récentes d'électricité, d'eau et de gaz aident à identifier les abonnements et à gérer le changement de titulaire. Elles ne prouvent pas à elles seules l'absence d'autres montants impayés. Si la maison dispose d'un puits, d'une fosse septique ou d'un raccordement particulier à l'assainissement, réunissez la documentation disponible et clarifiez la situation avec le technicien ou l'administration compétente.
Outre les papiers du logement, le notaire examinera votre situation personnelle. Voici les cas qui suscitent le plus de questions :
La signature permet de documenter le mode de paiement du prix. Avant de vous rendre chez le notaire, confirmez avec lui quels justificatifs de virements, de chèques ou de comptes fournir selon l'opération.
Si vous vendez en tant que non-résident fiscal, réunissez votre pièce d'identité et votre NIF/NIE (numéro d'identification fiscale espagnol) et demandez si vous aurez besoin d'une procuration pour signer à distance. Lorsque le régime des non-résidents sans établissement stable s'applique, l'acheteur verse en règle générale une retenue de 3 % de la part du prix revenant au vendeur non résident au moyen du modelo 211 de l'Agencia Tributaria (administration fiscale espagnole). Conservez-en le justificatif pour la déclaration ultérieure au moyen du modelo 210.
Si le logement est exploité comme hébergement touristique, réunissez le numéro d'inscription, la déclaration de début d'activité et la documentation de l'activité ; le cas échéant, préparez l'historique d'exploitation. Vérifiez dans les démarches de la Generalitat comment déclarer le changement de titulaire et consultez la mairie sur la compatibilité urbanistique et les licences applicables. L'inscription actuelle ne garantit pas à elle seule que l'acheteur pourra poursuivre l'activité dans des conditions identiques.
Si la propriété est proche du littoral, vérifiez sa nota simple et comparez sa situation avec la cartographie officielle de délimitation du domaine public maritime et terrestre. Des servitudes ou des restrictions d'usage peuvent s'appliquer en vertu de la Ley de Costas (loi espagnole sur le littoral). Si la position de la parcelle par rapport à la délimitation n'est pas claire, demandez des informations à l'administration des Costas avant de vous engager dans la vente.
Pour les masías (fermes catalanes traditionnelles) et les maisons situées en zone non constructible, comparez actes, nota simple, fiche cadastrale et réalité bâtie. En présence d'annexes, de piscines ou d'agrandissements non déclarés, demandez à la mairie des informations urbanistiques et faites réaliser une expertise technique. Dans certains cas, il est possible de déclarer et d'inscrire ces travaux avant la vente au moyen d'un certificat technique d'ancienneté. Vérifiez d'abord avec le technicien, la mairie et le notaire que les conditions sont remplies : le certificat ne régularise pas à lui seul une construction.
Tous les papiers pour vendre un appartement ou une maison ne sont pas nécessaires le même jour. Voici l'ordre habituel d'une vente :
Les impôts liés à la vente influent sur le montant net que vous percevrez. Pour les calculer, conservez les actes d'acquisition et de vente, les factures de frais et de travaux d'amélioration pouvant être pris en compte et les justificatifs d'impôts. Les obligations concrètes dépendent de votre résidence fiscale, du bien et de l'opération.
| Base de l'épargne des résidents | Taux marginal |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19 % |
| De 6 000 à 50 000 € | 21 % |
| De 50 000 à 200 000 € | 23 % |
| De 200 000 à 300 000 € | 27 % |
| Plus de 300 000 € | 30 % |
La plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale peut être exonérée si vous remplissez les conditions de réinvestissement dans une autre résidence principale ou si vous vendez à 65 ans ou plus. Conservez les factures de travaux d'amélioration et les frais d'achat et de vente, comme ceux de notaire, de registre ou d'agence, car les montants admis peuvent modifier la plus-value imposable. Vérifiez les conditions auprès de l'Agencia Tributaria avant de déposer votre déclaration.
Réunir les documents pour vendre une maison est simple lorsque tout est en ordre. Cela se complique en cas de succession, de masías agrandies, de propriétaires vivant à l'étranger ou de propriétés concernées par la Ley de Costas.
Chez Costa Brava House, nous vérifions la documentation de votre logement avant sa mise en vente, nous identifions ce qui manque et nous coordonnons techniciens, gestoría (cabinet de formalités administratives) et notaire jusqu'à la signature. Si vous envisagez de vendre votre maison sur la Costa Brava, nous pouvons commencer par une estimation gratuite. Pour les successions, les procurations ou les non-résidents, nous disposons également de services juridiques immobiliers spécialisés.
Nous travaillons tout particulièrement dans le Baix Empordà. Si votre propriété se trouve à Begur ou à Llafranc, nous connaissons de première main les particularités urbanistiques de chaque commune.
