Om een woning in Catalonië te verkopen, verzamelt u het best de akte van verkrijging, controleert u de eigendom en de lasten in het Registro de la Propiedad (eigendomsregister) en bereidt u de identificatie van de ondertekenaars voor. Daarnaast zijn er documenten vereist afhankelijk van de woning en de fase van de verkoop: het energiecertificaat voor reclame wanneer dat verplicht is, de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidsverklaring) voor de overdracht behoudens wettelijke uitzonderingen, en een schuldenverklaring als er een vereniging van eigenaars is.
Deze gids legt uit welke documenten u moet controleren voordat u de woning te koop zet, welke u bij de ondertekening moet overleggen en wat u moet toevoegen bij een hypotheek, een erfenis, toeristisch gebruik, eigenaren die buiten Spanje wonen of een woning met stedenbouwkundige of kustgebonden bijzonderheden.
Deze tabel dient als uitgangspunt. De notaris bevestigt de precieze documentatie op basis van de eigendomssituatie, het gebouw en de voorwaarden van de transactie.
| Document | Waarvoor dient het | Waar verkrijgt u het | Verplicht? |
|---|---|---|---|
| Notariële akte of akte van verkrijging | Toont aan hoe en wanneer u het onroerend goed hebt verkregen | Uw eigen afschrift of het notariskantoor dat de akte heeft verleden | Ja, om de eigendomstitel aan te tonen |
| Nota simple | Hiermee controleert u de eigendom en de ingeschreven lasten | Registro de la Propiedad (eigendomsregister) | Sterk aanbevolen aan het begin; de notaris controleert het register vóór de ondertekening |
| Energieprestatiecertificaat | Beoordeelt het energieverbruik van de woning | Bevoegd technicus + register van het ICAEN | Ja, voor reclame en overdracht, behoudens wettelijke vrijstellingen |
| Cédula de habitabilidad | Toont aan dat de woning voldoet aan de minimumeisen voor bewoning | Agència de l'Habitatge de Catalunya | Ja, bij overdracht, behoudens wettelijke ontheffingen |
| Laatste aanslag IBI | Vermeldt de kadastrale referentie en bewijst de betaling van die aanslag | Gemeente of inningsinstantie | Gebruikelijk; controleer eventuele schulden apart indien nodig |
| Schuldenverklaring van de vereniging van eigenaars | Toont aan dat u uw bijdragen hebt voldaan | Secretaris of beheerder van de vereniging van eigenaars | Als de woning tot een vereniging van eigenaars behoort; de koper kan er uitdrukkelijk afstand van doen |
| ITE en geschiktheidsverklaring | Staat van onderhoud van het gebouw | Vereniging van eigenaars | Als het gebouw ITE-plichtig is |
| Identiteitsbewijs en NIF/NIE, afhankelijk van het geval | Identificeert alle verkopers | Eigen document; NIF/NIE bij de bevoegde instantie | Ja |
Alle personen die bevoegd zijn om te verkopen moeten verschijnen, of hun vertegenwoordigers met een toereikende volmacht. Als een ondertekenaar buiten Spanje woont, vraag de notaris dan hoe de volmacht moet worden verleend. Een volmacht die bij een Spaans consulaat is opgesteld, wordt anders behandeld dan een volmacht die voor een buitenlandse notaris is verleden; voor die laatste kan een apostille of legalisatie en een vertaling nodig zijn.
De eigendomstitel kan een koopakte, een akte van toedeling van een erfenis, een schenkingsakte of een andere vorm van verkrijging zijn. Als u het afschrift niet meer hebt, vraag dan bij het notariskantoor dat de akte heeft verleden of bij zijn archief waar u het kunt verkrijgen. Controleer of de personen die gaan verkopen in de akte vermeld staan en over het onroerend goed kunnen beschikken.
De nota simple is een uittreksel uit het Registro de la Propiedad dat de eigenaar en de ingeschreven lasten toont, zoals hypotheken, beslagen of erfdienstbaarheden. Raadpleeg het Colegio de Registradores (de Spaanse beroepsorganisatie van registerbewaarders) en vraag haar aan via het online loket aan het begin om eventuele problemen op te sporen. U ontvangt haar meestal elektronisch dezelfde dag of binnen een à twee dagen, hoewel de termijn kan variëren. In elk geval voert de notaris vóór de ondertekening de nodige controles in het register uit.
Een lopende hypotheek staat een verkoop niet in de weg. Gebruikelijk is dat de hypotheek bij de notaris zelf wordt afgelost met een deel van het geld van de koper. Daarvoor hebt u een verklaring van de openstaande schuld nodig, door uw bank opgesteld per de datum van ondertekening.
Als de lening is afgelost maar de hypotheek nog ingeschreven staat, bereid dan de doorhaling in het register voor met de bank en de notaris. Deze procedure kan enkele weken duren. Afhankelijk van hoe de aankoop wordt gefinancierd, kan dit vooraf worden geregeld of worden afgestemd op de verkoop; begin er tijdig mee, zodat de ondertekening niet wordt vertraagd.
De kadastrale referentie staat op de IBI-aanslag. De eigenaar kan de beschrijvende en grafische kadastrale verklaring verkrijgen via de Sede Electrónica del Catastro (het online loket van het Spaanse kadaster); vergelijk die gegevens met de nota simple en met de werkelijke situatie. Als oppervlakten, bijgebouwen of gebruik afwijken, raadpleeg dan een technicus en de gemeente voordat u ervan uitgaat dat het verschil met één enkele procedure kan worden rechtgezet.
Het Koninklijk Besluit 390/2021 verplicht om het energielabel in de verkoopreclame op te nemen wanneer het onroerend goed certificeringsplichtig is. Laat het certificaat opstellen door een bevoegd technicus en controleer of het geregistreerd is, zodat u over het label beschikt. U kunt de procedure raadplegen bij het Institut Català d'Energia (ICAEN) en in het register van certificaten.
De maximale geldigheid is tien jaar, behalve bij label G, dat maximaal vijf jaar geldig is. Als er al een certificaat bestaat, controleer dan de datum en het label voordat u de advertentie publiceert.
In Catalonië toont de cédula aan dat de woning voldoet aan de bewoonbaarheidseisen, en als algemene regel moet zij bij de overdracht worden overhandigd. De Wet 18/2007 voorziet in uitdrukkelijke gevallen van ontheffing en het Decreet 141/2012 regelt de technische voorwaarden. Neem voor de controle contact op met de Agència de l'Habitatge de Catalunya.
De cédula voor tweede bewoning is 15 jaar geldig. Controleer voordat u een nieuwe aanvraagt of de woning al een geldige heeft via de officiële zoekfunctie voor cédulas. Moet zij worden vernieuwd, begin dan tijdig met de aanvraag. Het ontvangstbewijs van de aanvraag staat op zichzelf niet gelijk aan de cédula die voor de overdracht vereist is.
Woongebouwen die onder de technische inspectie (ITE) vallen, moeten over het inspectierapport beschikken en de geschiktheidsverklaring aanvragen. De algemene regel gaat uit van een ouderdom van 45 jaar, maar er zijn andere gevallen en uitzonderingen, waaronder een specifieke uitzondering voor eengezinswoningen met een geldige cédula op het moment dat ze die leeftijd bereiken. Als het gebouw ITE-plichtig is, vraag dan de eigenaar of de vereniging van eigenaars om het rapport en de geschiktheidsverklaring om ze aan de koper te overhandigen; informeer de koper ook over gebreken en goedgekeurde werkzaamheden.
De laatste aanslag van de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de Spaanse jaarlijkse onroerendgoedbelasting) vermeldt de kadastrale referentie en bewijst de betaling van die aanslag, maar sluit andere openstaande bedragen niet uit. Om de fiscale situatie te controleren, raadpleegt u de gemeente of de instantie die de inning verzorgt; in sommige gemeenten in Girona is dat XALOC, het inningsnetwerk van de Diputació de Girona. Tegenover de gemeente is de IBI voor het hele jaar verschuldigd door wie op 1 januari eigenaar was. Bij een verkoop spreken koper en verkoper vaak af de kosten te verdelen naar rato van het aantal dagen dat elk van hen in het verkoopjaar eigenaar is.
Als de woning tot een vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) behoort, vraag dan aan wie het secretariaat voert een verklaring van de schulden en van de goedgekeurde uitgaven die nog niet vervallen zijn. Het Burgerlijk Wetboek van Catalonië vereist dat deze wordt overgelegd om de akte te verlijden, tenzij de koper er uitdrukkelijk afstand van doet; die afstand neemt de aansprakelijkheid van de verkoper voor zijn schulden niet weg.
Recente rekeningen voor elektriciteit, water en gas helpen de aansluitingen te identificeren en de wijziging van contracthouder te regelen. Ze bewijzen op zichzelf niet dat er geen andere openstaande bedragen zijn. Als het huis een put, een septische tank of een particuliere aansluiting op de riolering heeft, verzamel dan de beschikbare documentatie en verduidelijk de situatie met de technicus of de bevoegde instantie.
Naast de documenten van de woning bekijkt de notaris ook uw persoonlijke situatie. Dit zijn de gevallen die de meeste vragen oproepen:
Bij de ondertekening wordt vastgelegd hoe de prijs wordt betaald. Vraag de notaris voordat u naar het kantoor gaat welke bewijzen van overboekingen, cheques of rekeningen u voor de transactie moet aanleveren.
Als u verkoopt als fiscaal niet-ingezetene, verzamel dan uw identiteitsbewijs en NIF/NIE (Spaans fiscaal identificatienummer) en vraag na of u een volmacht nodig hebt om op afstand te ondertekenen. Wanneer de regeling voor niet-ingezetenen zonder vaste inrichting van toepassing is, draagt de koper als algemene regel een inhouding van 3 % af op het deel van de prijs dat toekomt aan de niet-ingezeten verkoper, via het modelo 211 van de Agencia Tributaria (de Spaanse belastingdienst). Bewaar het betalingsbewijs voor de latere aangifte via het modelo 210.
Als de woning wordt geëxploiteerd als toeristisch verblijf, verzamel dan het inschrijvingsnummer, de melding van aanvang en de documentatie van de activiteit; bereid indien beschikbaar ook de verhuurgeschiedenis voor. Controleer in de procedures van de Generalitat hoe u de wijziging van houder meldt en raadpleeg de gemeente over de stedenbouwkundige verenigbaarheid en de toepasselijke vergunningen. De huidige inschrijving garandeert op zichzelf niet dat de koper de activiteit onder dezelfde voorwaarden kan voortzetten.
Als de woning dicht bij de kust ligt, controleer dan de nota simple en vergelijk de situatie met de officiële afbakeningskaarten van het openbaar maritiem-terrestrisch domein. Er kunnen erfdienstbaarheden of gebruiksbeperkingen gelden op grond van de Ley de Costas (de Spaanse kustwet). Als de ligging van het perceel ten opzichte van de afbakening niet duidelijk is, vraag dan informatie op bij de kustautoriteit (Costas) voordat u zich tot de verkoop verbindt.
Vergelijk bij masías (traditionele Catalaanse boerderijen) en huizen op niet-bebouwbare grond de akten, de nota simple, de kadastrale gegevens en wat er in werkelijkheid gebouwd is. Als er niet-aangegeven bijgebouwen, zwembaden of uitbreidingen zijn, vraag dan stedenbouwkundige informatie op bij de gemeente en laat een technische inspectie uitvoeren. In bepaalde gevallen kunnen de aangifte en inschrijving van die werken vóór de verkoop worden geregeld met een technische ouderdomsverklaring. Controleer eerst met de technicus, de gemeente en de notaris of aan de voorwaarden wordt voldaan: de verklaring alleen legaliseert een bouwwerk niet.
Niet alle papieren voor de verkoop van een appartement of huis zijn op dezelfde dag nodig. Dit is de gebruikelijke volgorde bij een verkoop:
De belastingen op de verkoop bepalen mee welk nettobedrag u ontvangt. Bewaar voor de berekening de akten van aankoop en verkoop, de facturen van kosten en verbeteringen die meetellen en de bewijzen van betaalde belastingen. Uw concrete verplichtingen hangen af van uw fiscale woonplaats, het onroerend goed en de transactie.
| Spaargrondslag ingezetenen | Marginaal tarief |
|---|---|
| Tot € 6.000 | 19 % |
| Van € 6.000 tot € 50.000 | 21 % |
| Van € 50.000 tot € 200.000 | 23 % |
| Van € 200.000 tot € 300.000 | 27 % |
| Meer dan € 300.000 | 30 % |
De winst uit de verkoop van de hoofdverblijfplaats kan zijn vrijgesteld als u voldoet aan de voorwaarden voor herinvestering in een andere hoofdverblijfplaats of als u verkoopt op de leeftijd van 65 jaar of ouder. Bewaar de facturen van verbeteringen en de kosten van aankoop en verkoop, zoals notaris-, register- of makelaarskosten, want de toegestane bedragen kunnen de fiscale winst veranderen. Controleer de voorwaarden bij de Agencia Tributaria voordat u aangifte doet.
Het verzamelen van de documenten voor de verkoop van een huis is eenvoudig als alles in orde is. Het wordt ingewikkelder bij erfenissen, uitgebreide masías, eigenaren die in het buitenland wonen of woningen waarop de Ley de Costas van toepassing is.
Bij Costa Brava House controleren we de documentatie van uw woning voordat we die te koop zetten, signaleren we wat ontbreekt en coördineren we technici, gestoría (administratiekantoor) en notaris tot aan de ondertekening. Als u overweegt uw huis aan de Costa Brava te verkopen, kunnen we beginnen met een gratis waardebepaling. Voor erfenissen, volmachten of niet-ingezetenen beschikken we ook over gespecialiseerde juridische vastgoeddiensten.
We zijn vooral actief in de Baix Empordà. Als uw woning in Begur of in Llafranc ligt, kennen we de stedenbouwkundige bijzonderheden van elke gemeente uit eerste hand.
