Para vender una vivienda en Cataluña conviene reunir el título de adquisición, comprobar la titularidad y las cargas en el Registro y preparar la identificación de quienes firman. Además, hay documentos exigidos según la vivienda y el momento de la venta: certificado energético para la publicidad cuando proceda, cédula de habitabilidad para la transmisión salvo excepciones legales y certificado de deudas si existe comunidad de propietarios.
Esta guía explica qué documentos revisar antes de anunciar, cuáles presentar en la firma y qué añadir si hay hipoteca, herencia, uso turístico, propietarios que viven fuera de España o una finca con particularidades urbanísticas o costeras.
Esta tabla sirve como punto de partida. El notario confirmará la documentación concreta según la titularidad, el edificio y las condiciones de la operación.
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene | ¿Obligatorio? |
|---|---|---|---|
| Escritura o título de adquisición | Acredita cómo y cuándo adquiriste el inmueble | Tu copia o la notaría que la autorizó | Sí, para acreditar el título |
| Nota simple | Permite revisar titularidad y cargas inscritas | Registro de la Propiedad | Muy recomendable al inicio; la notaría comprueba el Registro antes de firmar |
| Certificado de eficiencia energética | Califica el consumo energético de la vivienda | Técnico habilitado + registro del ICAEN | Sí para anunciar y transmitir, salvo exenciones legales |
| Cédula de habitabilidad | Acredita que la vivienda cumple los mínimos para ser habitada | Agència de l'Habitatge de Catalunya | Sí al transmitir, salvo exoneraciones legales |
| Último recibo del IBI | Aporta la referencia catastral y acredita el pago de ese recibo | Ayuntamiento u organismo de recaudación | Habitual; verifica deudas aparte si hace falta |
| Certificado de deudas de la comunidad | Acredita que estás al corriente de las cuotas | Secretario o administrador de la finca | Si la vivienda pertenece a una comunidad; cabe renuncia expresa del comprador |
| ITE y certificado de aptitud | Estado de conservación del edificio | Comunidad de propietarios | Si el edificio está obligado a pasar la ITE |
| Documento de identidad y NIF/NIE, según el caso | Identifica a todos los vendedores | Documento propio; NIF/NIE ante la administración competente | Sí |
Deben comparecer quienes tengan facultad para vender o sus representantes con un poder suficiente. Si un firmante vive fuera de España, consulta con la notaría cómo otorgar el poder. Uno expedido por un consulado español no se trata igual que un poder autorizado por notario extranjero; este último puede requerir apostilla o legalización y traducción.
El título puede ser una escritura de compraventa, adjudicación de herencia, donación u otra adquisición. Si no conservas la copia, consulta a la notaría autorizante o a su archivo dónde obtenerla. Revisa que quienes van a vender figuren en el título y puedan disponer de la finca.
La nota simple muestra la titularidad y las cargas inscritas, como hipotecas, embargos o servidumbres. Consulta el Colegio de Registradores y solicítala en su sede electrónica al empezar para detectar incidencias. Suele recibirse por vía electrónica en el mismo día o en uno o dos días, aunque el plazo puede variar. En cualquier caso, la notaría realizará las comprobaciones registrales necesarias antes de la firma.
Tener una hipoteca viva no impide vender. Lo habitual es cancelarla en la propia notaría con parte del dinero del comprador. Para ello necesitas un certificado de deuda pendiente emitido por tu banco con fecha de la firma.
Si el préstamo está pagado pero la hipoteca continúa inscrita, prepara la cancelación registral con el banco y la notaría. Este trámite puede tardar varias semanas. Según cómo se financie la compra, puede organizarse antes o coordinarse con la compraventa; conviene iniciarlo con antelación para que no retrase la firma.
La referencia catastral aparece en el IBI. El titular puede obtener la certificación descriptiva y gráfica en la Sede Electrónica del Catastro; compara esa ficha con la nota simple y la realidad física. Si cambian superficies, anexos o usos, consulta a un técnico y al ayuntamiento antes de suponer que la diferencia se puede corregir con un solo trámite.
El Real Decreto 390/2021 exige incorporar la calificación energética a la publicidad de venta cuando el inmueble esté sujeto a certificación. Encarga el certificado a un técnico competente y comprueba que esté registrado para disponer de la etiqueta. Puedes consultar el trámite en el Institut Català d'Energia (ICAEN) y el registro de certificados.
La vigencia máxima es de diez años, salvo si la calificación es G, que tiene una vigencia máxima de cinco. Si ya existe un certificado, comprueba su fecha y su etiqueta antes de publicar el anuncio.
En Cataluña, la cédula acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad y, por regla general, debe entregarse al transmitirla. La Ley 18/2007 prevé supuestos de exoneración expresos y el Decreto 141/2012 regula sus condiciones técnicas. Para iniciar la comprobación, consulta a la Agència de l'Habitatge de Catalunya.
La cédula de segunda ocupación tiene una vigencia de 15 años. Antes de encargar una nueva, comprueba si la vivienda dispone de una vigente en el buscador oficial de cédulas. Si hay que renovarla, inicia el trámite con tiempo. El justificante de solicitud no equivale, por sí solo, a la cédula exigida para la transmisión.
Los edificios de viviendas sujetos a la inspección técnica (ITE) deben contar con el informe y solicitar el certificado de aptitud. La regla general toma como referencia los 45 años de antigüedad, pero hay otros supuestos y excepciones, entre ellas una específica para viviendas unifamiliares con cédula vigente al llegar a esa edad. Si el edificio está obligado, pide a la propiedad o comunidad el informe y el certificado de aptitud para entregarlos al comprador; informa también de las deficiencias y obras aprobadas.
El último recibo del IBI aporta la referencia catastral y acredita el pago de ese recibo, pero no descarta otras cantidades pendientes. Para comprobar la situación tributaria consulta al ayuntamiento o al organismo que gestione el cobro; en algunos municipios de Girona será XALOC, la red de recaudación de la Diputació de Girona. Frente al ayuntamiento, corresponde el IBI de todo el año a quien era propietario el 1 de enero. En la compraventa es frecuente que comprador y vendedor acuerden repartirse su coste proporcionalmente a los días que cada uno sea propietario durante el año de la venta.
Si la vivienda pertenece a una comunidad de propietarios, pide a quien ejerce la secretaría un certificado de las deudas y de los gastos aprobados pendientes de vencimiento. El Código civil de Cataluña exige aportarlo para otorgar la escritura, salvo renuncia expresa del comprador; esa renuncia no elimina la responsabilidad del vendedor por sus deudas.
Los recibos recientes de luz, agua y gas ayudan a identificar suministros y a gestionar el cambio de titular. No prueban por sí solos que no existan otros importes pendientes. Si la casa tiene pozo, fosa séptica o conexión particular al saneamiento, reúne la documentación disponible y aclara su situación con el técnico o la administración competente.
Además de los papeles de la vivienda, el notario revisará tu situación personal. Estos son los casos que más dudas generan:
En la firma se documenta cómo se paga el precio. Antes de acudir a la notaría, confirma con ella qué justificantes de transferencias, cheques o cuentas deben aportarse según la operación.
Si vendes como no residente fiscal, reúne tu identificación y NIF/NIE y consulta si necesitarás un poder para firmar a distancia. Cuando se aplique el régimen de no residentes sin establecimiento permanente, el comprador ingresa por regla general una retención del 3 % de la parte del precio correspondiente al vendedor no residente mediante el modelo 211 de la Agencia Tributaria. Conserva su justificante para la posterior declaración mediante el modelo 210.
Si la vivienda se explota como alojamiento turístico, reúne el número de inscripción, la comunicación de inicio y la documentación de la actividad; si existe, prepara el historial de explotación. Comprueba en los trámites de la Generalitat cómo comunicar el cambio de titular y consulta al ayuntamiento la compatibilidad urbanística y las licencias aplicables. La inscripción actual no garantiza por sí sola que el comprador pueda continuar la actividad en idénticas condiciones.
Si la finca está cerca del litoral, revisa su nota simple y compara su situación con la cartografía oficial de deslinde del dominio público marítimo-terrestre. Puede haber servidumbres o limitaciones de uso conforme a la Ley de Costas. Si la relación de la parcela con el deslinde no está clara, pide información a la administración de Costas antes de comprometer la venta.
En masías y casas en suelo no urbanizable, compara escrituras, nota simple, ficha catastral y realidad construida. Si hay anexos, piscinas o ampliaciones no declarados, solicita al ayuntamiento información urbanística y encarga una revisión técnica. En determinados casos puede tramitarse antes de vender la declaración e inscripción de esas obras con un certificado técnico de antigüedad. Comprueba primero con el técnico, el ayuntamiento y la notaría que se cumplen los requisitos: el certificado por sí solo no legaliza una construcción.
No todos los papeles para vender un piso o una casa se necesitan el mismo día. Este es el orden habitual en una compraventa:
Los impuestos de la venta influyen en el importe neto que recibirás. Para calcularlos, conserva las escrituras de adquisición y venta, las facturas de gastos y mejoras que puedan computar y los justificantes de tributos. Las obligaciones concretas dependen de tu residencia fiscal, del inmueble y de la operación.
| Base del ahorro de residentes | Tipo marginal |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
La ganancia por la venta de la vivienda habitual puede estar exenta si cumples los requisitos de reinversión en otra vivienda habitual o si la transmites con 65 años o más. Guarda las facturas de mejoras y los gastos de compra y venta, como notaría, registro o agencia, porque los importes admitidos pueden modificar la ganancia fiscal. Revisa las condiciones en la Agencia Tributaria antes de presentar la declaración.
Reunir los documentos para vender una casa es sencillo cuando todo está en orden. Se complica con herencias, masías con ampliaciones, propietarios que viven fuera o fincas afectadas por la Ley de Costas.
En Costa Brava House revisamos la documentación de tu vivienda antes de ponerla a la venta, detectamos lo que falta y coordinamos a técnicos, gestoría y notaría hasta la firma. Si estás pensando en vender tu casa en la Costa Brava, podemos empezar con una valoración gratuita. Para herencias, poderes o no residentes, también contamos con servicios legales inmobiliarios especializados.
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