Een geërfd huis verkopen: formaliteiten, termijnen en belastingen

Een huis verkopen dat u hebt geërfd, is een van de meest complexe vastgoedtransacties waarmee een particulier te maken kan krijgen. Een koper vinden en een akte ondertekenen is niet genoeg: voordat de woning kan worden verkocht, moet u de erfenis afwikkelen, de woning op naam van de erfgenamen laten inschrijven en de verschuldigde belastingen betalen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan wordt het proces nog ingewikkelder.

In dit artikel leggen wij stap voor stap uit hoe u een geërfd huis in Spanje verkoopt, welke procedures verplicht zijn, hoe lang ze duren, welke belastingen moeten worden betaald en wat er gebeurt als de erfgenamen het niet eens worden.

Kan een geërfd huis direct worden verkocht?

Nee. Een geërfde woning kan pas worden verkocht nadat de erfenis is aanvaard en de woning op naam van de erfgenamen is ingeschreven in het Eigendomsregister. Proberen te verkopen voordat deze stappen zijn afgerond, is niet alleen een procedurele fout: geen enkele koper, notaris of bank zal eraan meewerken.

Het traject voorafgaand aan de verkoop omvat ten minste drie handelingen: de erfenis aanvaarden, de daaruit voortvloeiende belastingen betalen en de geregistreerde eigendom wijzigen. Pas nadat deze stappen zijn doorlopen, heeft de erfgenaam de volledige juridische bevoegdheid om de woning over te dragen.

Verplichte procedures vóór de verkoop

Voordat de woning op de markt wordt gebracht, moeten de volgende procedures worden afgerond:

1. Overlijdensakte en certificaat van laatste wilsbeschikkingen aanvragen

De overlijdensakte bevestigt het overlijden van de erflater. Het certificaat van laatste wilsbeschikkingen vermeldt of de overledene een testament heeft opgesteld en bij welke notaris. Deze documenten worden respectievelijk verkregen bij de Burgerlijke Stand en het Ministerie van Justitie.

Is er een testament, dan moet een gewaarmerkt notarieel afschrift worden opgevraagd. Is er geen testament, dan moet bij een notaris een verklaring van erfgenamen bij versterf worden opgesteld, wat de procedure verlengt.

2. Een inventaris van de nalatenschap opstellen

Voordat de erfenis formeel wordt aanvaard, is het raadzaam het volledige vermogen van de overledene in kaart te brengen: woningen, bankrekeningen, voertuigen, schulden en lasten. Wie een erfenis aanvaardt zonder deze stap, loopt het risico onbekende schulden over te nemen.

Bestaat het risico dat de schulden groter zijn dan de bezittingen, dan beschermt aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving de erfgenaam ertegen die schulden met zijn eigen vermogen te moeten voldoen.

3. Akte van aanvaarding en verdeling van de erfenis

Dit is het notariële document waarmee de erfgenamen de erfenis aanvaarden en de goederen toegewezen krijgen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan moeten zij allemaal voor de notaris verschijnen, of een volmacht geven aan iemand die namens hen optreedt, om de verdelingsakte te ondertekenen.

Dit is de kernprocedure van het proces en degene die het langst kan duren als de erfgenamen het oneens zijn.

4. Betaling van de successie- en schenkingsbelasting (ISD)

De betaling van de ISD is verplicht en moet plaatsvinden vóór de inschrijving in het Eigendomsregister. Zonder bewijs van betaling of vrijstelling schrijft het Eigendomsregister de eigendomsoverdracht niet in.

De termijn voor betaling is zes maanden na de datum van overlijden. Deze kan met nog eens zes maanden worden verlengd als de verlenging binnen de oorspronkelijke termijn wordt aangevraagd.

5. Betaling van de gemeentelijke meerwaardebelasting op de erfenis

Naast de ISD leidt een overdracht door erfopvolging ook tot de gemeentelijke meerwaardebelasting (IIVTNU, plusvalía). Ook hiervoor geldt een betalingstermijn van zes maanden na de datum van overlijden, verlengbaar tot een jaar mits vooraf aangevraagd.

6. Inschrijving in het Eigendomsregister

Zodra de erfrechtelijke akte is ondertekend en de belastingen zijn betaald, moet de woning op naam van de erfgenamen worden ingeschreven in het Eigendomsregister. Zonder deze inschrijving kan de latere verkoop niet bij de notaris worden geformaliseerd.

Stappen om een geërfd huis te verkopen

Zodra de voorafgaande procedures zijn afgerond en de woning op naam van de erfgenamen staat, verloopt de verkoop zoals bij elke andere vastgoedtransactie. De gebruikelijke stappen zijn:

1. De verplichte documenten voor de verkoop verzamelen

U hebt het energiecertificaat nodig, de cédula de habitabilidad (bewoonbaarheidscertificaat) — verplicht in Catalonië —, een recent uittreksel uit het Eigendomsregister en de laatste aanslagen van de onroerendgoedbelasting en de gemeenschapskosten waaruit blijkt dat alle betalingen zijn voldaan.

2. De verkoopprijs bepalen

De waarde die in de erfenis is aangegeven, dient als fiscale referentie, maar de marktprijs kan hoger liggen. Het is raadzaam een actuele waardebepaling te laten uitvoeren door een makelaarskantoor of taxateur.

3. De woning op de markt brengen

De woning kan worden verkocht via een makelaarskantoor dat gespecialiseerd is in de regio of via de eigen kanalen van de eigenaren. Aan de Costa Brava, waar een aanzienlijk deel van de kopers internationaal is, maken zichtbaarheid op Europese platforms en kennis van de lokale markt echt het verschil.

4. Onderhandelen en het voorlopig koopcontract (arras) ondertekenen

Het arrascontract is een onderhands document waarin de voorwaarden van de verkoop worden vastgelegd en dat beide partijen bindt. Bij erfenissen met meerdere erfgenamen moeten alle mede-eigenaren het arrascontract ondertekenen, en later ook de koopakte.

5. De koopakte bij de notaris ondertekenen

De ondertekening van de akte is de laatste stap van de overdracht. Op dat moment worden eventuele openstaande lasten afgelost, wordt de vergoeding van het makelaarskantoor betaald en wordt de opbrengst volgens afspraak onder de erfgenamen verdeeld.

6. De transactie aangeven voor de inkomstenbelasting

De vermogenswinst uit de verkoop moet worden aangegeven en wordt belast in het volgende belastingjaar.

Termijnen: hoe lang duurt het proces?

De totale duur vanaf de datum van overlijden tot de afronding van de verkoop hangt af van verschillende factoren. Ter indicatie:

Onder gunstige omstandigheden — een duidelijk testament, overeenstemming tussen de erfgenamen en tijdig betaalde belastingen — kan het hele proces in drie tot zes maanden worden afgerond. Bij geschillen tussen erfgenamen of openstaande schulden kan het jaren duren.

Belastingen bij de verkoop van een geërfd huis

De verkoop van een geërfde woning brengt fiscale verplichtingen met zich mee in twee verschillende fasen: bij het erven van de woning en bij de verkoop ervan.

Belastingen bij de erfenis

• Successie- en schenkingsbelasting (ISD): deze varieert per autonome regio, verwantschapsgraad en waarde van de erfenis. In Catalonië gelden belastingverminderingen voor directe afstammelingen, hoewel de belasting bij erfenissen van hoge waarde nog steeds aanzienlijk kan zijn.
• Gemeentelijke meerwaardebelasting: deze is verschuldigd wanneer de woning door erfopvolging wordt overgedragen en moet binnen zes maanden worden voldaan.

Belastingen bij de verkoop

• Inkomstenbelasting op de vermogenswinst: de winst wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de verkrijgingswaarde die in de erfenis is aangegeven, inclusief eventuele aftrekbare kosten. Als de aangegeven waarde aan de marktwaarde was aangepast, kan de belastbare winst laag of zelfs nul zijn.
• Gemeentelijke meerwaardebelasting bij de verkoop: bij de verkoop van de woning ontstaat een tweede gemeentelijke meerwaardebelasting. Deze wordt berekend over de waardestijging van de grond tussen de datum van de erfenis en de datum van de verkoop.

Aftrekbare kosten die de inkomstenbelasting kunnen verlagen

Bij de berekening van de vermogenswinst uit de verkoop kan de erfgenaam het volgende aftrekken:

• De betaalde ISD over de erfenis, naar verhouding van de woning.
• De kosten van notaris, Eigendomsregister en administratieve afhandeling van de erfrechtelijke akte.
• De verkoopkosten: makelaarscommissie, energiecertificaat en bewoonbaarheidscertificaat.
• Eventuele verbeteringen en investeringen in de woning, met uitzondering van gewone reparaties.

Kan ik mijn aandeel in een geërfd huis verkopen?

Dit is een van de meest gestelde vragen bij erfenissen met meerdere erfgenamen. Het antwoord is genuanceerd: het hangt ervan af of de erfenis al formeel is aanvaard en verdeeld.

Als de erfenis nog niet is verdeeld — onverdeelde nalatenschap

Zolang de erfenis niet formeel is verdeeld, hebben de erfgenamen een abstract aandeel in de nalatenschap als geheel, en geen eigendom van een specifiek goed. In deze situatie kan het aandeel dat overeenkomt met de woning niet afzonderlijk worden verkocht zonder toestemming van de andere erfgenamen.

Als de erfenis al is verdeeld — mede-eigendom of onverdeelde eigendom

Zodra de woning als onverdeeld goed aan meerdere erfgenamen is toegewezen, bezit elke mede-eigenaar een onverdeeld aandeel in de woning. In dat geval staat de wet elke mede-eigenaar toe zijn eigen aandeel te verkopen, maar met een belangrijke beperking: de andere mede-eigenaren hebben een voorkoop- en terugkooprecht. Dit betekent dat zij voorrang hebben om het aandeel te verwerven onder dezelfde voorwaarden als die aan de geïnteresseerde derde zijn geboden.

In de praktijk is het verkopen van een onverdeeld aandeel op de vrije markt moeilijk en ongebruikelijk, omdat externe kopers in een lastige juridische positie terechtkomen. De meest efficiënte oplossing is meestal dat de erfgenamen onderling een akkoord bereiken om de hele woning te verkopen, of dat een van hen de aandelen van de anderen koopt.

Vordering tot verdeling: de gerechtelijke weg

Als de erfgenamen geen akkoord bereiken, kan elke mede-eigenaar een vordering tot verdeling instellen op grond van artikel 400 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek, om de mede-eigendom te beëindigen. Als het goed niet fysiek kan worden verdeeld — zoals bij de meeste woningen het geval is — kan de rechter een verkoop bij openbare veiling bevelen, wat doorgaans een prijs onder de marktwaarde oplevert.

Wat gebeurt er als de erfgenamen het niet eens worden?

Onenigheid tussen erfgenamen is de belangrijkste reden waarom de verkoop van geërfde woningen vastloopt. De meest voorkomende situaties zijn:

• De ene erfgenaam wil verkopen en de andere niet: geen van beiden kan de ander rechtstreeks tot verkoop dwingen, maar wie de mede-eigendom wil beëindigen, kan een vordering tot verdeling instellen.
• Onenigheid over de prijs: als de erfgenamen het niet eens worden over de verkoopprijs, kan een onafhankelijke waardebepaling een objectieve referentie bieden.
• Een erfgenaam is onvindbaar of handelingsonbekwaam: dit bemoeilijkt de ondertekening van de akte en kan tussenkomst van de rechter of de aanstelling van een wettelijk vertegenwoordiger vereisen.
• Een erfgenaam is minderjarig: voor de verkoop van de woning is toestemming van de rechter nodig, wat het proces verlengt.

In al deze gevallen kan de inschakeling van een bemiddelaar of advocaat gespecialiseerd in erfrecht langdurige en dure gerechtelijke procedures voorkomen.

Een geërfd huis met hypotheek verkopen

Rust er op de geërfde woning nog een lopende hypotheek, dan nemen de erfgenamen die de erfenis aanvaarden ook de resterende schuld over. Vóór de verkoop moeten zij beslissen hoe zij met die last omgaan:

• De hypotheek overdragen aan de koper: als de koper de schuld wil overnemen, neemt hij de positie van de erfgenaam over. Hiervoor is goedkeuring van de bank vereist.
• De hypotheek aflossen met de verkoopopbrengst: dit is de meest gebruikelijke optie. Bij de ondertekening van de notariële akte wordt een deel van de verkoopprijs gebruikt om de schuld bij de financiële instelling af te lossen.
• De hypotheek vóór de verkoop aflossen: als de erfgenamen over voldoende liquide middelen beschikken, kunnen zij vervroegd aflossen, hoewel daarvoor een boete kan gelden.

Als de hypotheekschuld hoger is dan de waarde van de woning, is het raadzaam vóór de aanvaarding van de erfenis aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving te overwegen, zodat de erfgenamen niet persoonlijk met hun eigen vermogen aansprakelijk worden.

Documenten die nodig zijn om een geërfd huis te verkopen

Om de verkoop bij de notaris te formaliseren, moet(en) de verkoper(s) het volgende overleggen:

• De erfrechtelijke akte, naar behoren ingeschreven in het Eigendomsregister.
• Bewijs van betaling van de ISD, of een vrijstellingscertificaat.
• Een recent uittreksel uit het Eigendomsregister dat de eigendom en de afwezigheid van lasten bevestigt.
• De laatste aanslag van de onroerendgoedbelasting, waaruit blijkt dat de betaling is voldaan.
• Een geldig energiecertificaat.
• Een geldig bewoonbaarheidscertificaat, dat in Catalonië verplicht is.
• Een verklaring van de vereniging van eigenaars dat er geen openstaande schulden zijn.
• De DNI of NIE van alle erfgenamen die de woning verkopen.
• Voor een niet-ingezeten verkoper: een NIE en een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje.

Bijzonderheden in Catalonië en aan de Costa Brava

De verkoop van geërfde woningen in Catalonië kent enkele specifieke kenmerken ten opzichte van het algemene Spaanse stelsel:

Catalaans burgerlijk recht

Catalonië heeft een eigen Burgerlijk Wetboek. Boek IV van het Catalaanse Burgerlijk Wetboek regelt het erfrecht en bevat specifieke regels over erfenissen, het wettelijk erfdeel en de verdeling, die afwijken van het Spaanse Burgerlijk Wetboek. In Catalonië bedraagt het wettelijk erfdeel een kwart van de waarde van de nalatenschap, tegenover een derde volgens het algemene Spaanse burgerlijk recht, en de afwikkeling ervan kent eigen kenmerken.

Successiebelasting in Catalonië

De Catalaanse Belastingdienst (ATC) beheert de ISD in deze autonome regio. Voor echtgenoten en kinderen gelden verminderingen tot 99% bij erfenissen tot bepaalde bedragen. Bij hogere waarden of een verdere verwantschap kan de belasting echter aanzienlijk zijn.

Bewoonbaarheidscertificaat

Anders dan in sommige andere autonome regio's is het in Catalonië verplicht om bij de overdracht van een woning over een geldig bewoonbaarheidscertificaat te beschikken, zowel bij erfenissen als bij gewone verkopen.

De vastgoedmarkt aan de Costa Brava

In gebieden als Begur, Llafranc, Pals, Tamariu en Calella de Palafrugell komen geërfde woningen veel voor vanwege de geschiedenis van de streek: veel huizen zijn al generaties lang in handen van dezelfde families. Wanneer deze woningen op de markt komen, wekken ze vaak onmiddellijk belangstelling bij Spaanse en internationale kopers, vooral als ze lange tijd niet te koop hebben gestaan.

Samenwerken met een makelaarskantoor dat gespecialiseerd is in de regio zorgt niet alleen voor een efficiënte afhandeling van de verkoop, maar biedt ook begeleiding bij de specifieke documenten die elke gemeente vereist, de termijnen van het Eigendomsregister en de toepasselijke regionale belastingregels.

Veelgestelde vragen