Belastingen bij de verkoop van een huis

Een huis verkopen in Spanje betekent niet alleen een koper vinden en de verkoop afronden; er zijn ook een aantal belastingen die betaald moeten worden. In dit artikel leggen we uit welke belastingen van toepassing kunnen zijn wanneer u een huis verkoopt, en met welke aspecten u rekening moet houden om aan het einde van de transactie niet voor verrassingen te komen staan.

Wanneer u besluit een woning in Spanje te verkopen, moet u niet alleen rekening houden met de verkoopprijs, maar ook met de belastingen die u moet betalen bij de verkoop van een huis. Deze belastingen hangen af van verschillende factoren, zoals de winst op de verkoop, de ligging van de woning en de lokale wetgeving. Hieronder bespreken we de belangrijkste belastingen die van toepassing kunnen zijn bij de verkoop van een huis.

Belastingen die u betaalt bij de verkoop van een huis

Er zijn verschillende soorten belastingen waarmee u rekening moet houden bij de verkoop van een woning. De meest voorkomende zijn de inkomstenbelasting (IRPF) en de belasting op de waardestijging van stedelijke grond (gemeentelijke Plusvalía).

Inkomstenbelasting (IRPF / vermogenswinstbelasting)

Een van de belangrijkste belastingen bij de verkoop van een huis is de IRPF. Deze belasting wordt geheven over de winst die met de verkoop van de woning wordt behaald. De winst wordt berekend als het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, gecorrigeerd voor de kosten die met de verkoop samenhangen (notaris, register, administratiekosten, enz.).

Hoe wordt de IRPF berekend bij de verkoop van een huis?

• Verkoopprijs: de waarde waarvoor het huis wordt verkocht.
• Aankoopprijs: de waarde waarvoor het huis werd gekocht, vermeerderd met de bijbehorende kosten (notaris, register, enz.).
• Vermogenswinst: het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs.

Deze belasting wordt geheven over de winst die met de verkoop wordt behaald. Is er winst, dan wordt die belast tegen een progressief tarief tussen 19% en 30%, afhankelijk van de hoogte van die winst.

IRPF-schijven voor de spaargrondslag in Spanje

Daarnaast moet worden verduidelijkt dat de in de tabel vermelde toepasselijke tarieven progressief per schijf worden toegepast. Het gaat dus niet om één percentage dat over de volledige winst wordt berekend.

Kosten waarmee rekening kan worden gehouden bij de berekening van de vermogenswinst bij de verkoop van een huis

Bij de berekening van de vermogenswinst waarover IRPF verschuldigd is, wordt de aankoopprijs niet rechtstreeks vergeleken met de verkoopprijs. De regelgeving staat toe dat bepaalde kosten en investeringen in aanmerking worden genomen, waardoor de vermogenswinst en dus de te betalen belasting lager kunnen uitvallen.

Aftrekbare kosten bij de aankoopprijs (opgeteld bij de oorspronkelijke aankoopwaarde):

• ITP of btw betaald bij de aankoop van de woning.
• Notaris- en registerkosten voor de koopakte.
• Kosten van de gestoría (administratiekantoor) in verband met de aankoop.
• Investeringen en verbeteringen aan de woning (uitbreidingen, structurele verbouwingen, installatie van nieuwe elementen). Het is belangrijk deze te onderscheiden van reparaties en onderhoud, die niet aftrekbaar zijn.
• Erf- en schenkbelasting, bij woningen die door erfenis of schenking zijn verkregen.

Hierbij moet worden opgemerkt dat de berekening van de vermogenswinst kan veranderen als de woning is verhuurd. Tijdens de verhuurjaren staat de belastingwetgeving een afschrijving toe voor de slijtage van het gebouw. Bij de verkoop verlangt de Belastingdienst dat de aankoopwaarde wordt verminderd met de fiscaal aftrekbare afschrijvingen, ook als de eigenaar die niet correct in zijn aangifte heeft afgetrokken. Dit kan de vermogenswinst en dus de te betalen belasting verhogen. Daarom is het raadzaam de berekening bij verhuurde woningen door een belastingadviseur te laten controleren.

Aftrekbare kosten van de verkoopprijs (afgetrokken van de overdrachtswaarde):

• Commissie van het makelaarskantoor.
• Kosten van het energiecertificaat en het bewoonbaarheidscertificaat.
• Gemeentelijke Plusvalía, als de verkoper die voor zijn rekening neemt.
• Doorhaling van de hypotheek in het register, indien van toepassing.

Het is essentieel alle facturen en betaalbewijzen te bewaren: bij een controle vraagt de Belastingdienst documentatie waarmee elke afgetrokken kostenpost wordt aangetoond.

Vrijstellingen en verminderingen in de IRPF bij de verkoop van een woning

In Spanje zijn er situaties waarin u vrijgesteld kunt zijn van IRPF bij de verkoop van een woning, of in elk geval gebruik kunt maken van fiscale vrijstellingen:

• 65-plussers: de winst uit de verkoop van de hoofdwoning is vrijgesteld van IRPF, zonder dat het geld opnieuw in een andere woning hoeft te worden geïnvesteerd. Deze vrijstelling geldt doorgaans niet voor de verkoop van tweede woningen.
• Herinvestering in de hoofdwoning (jonger dan 65): als u uw hoofdwoning verkoopt en het verkregen bedrag herinvesteert in de aankoop of renovatie van een andere hoofdwoning, kan de vermogenswinst geheel of gedeeltelijk worden vrijgesteld. De herinvestering moet in het algemeen plaatsvinden binnen de twee jaar vóór of na de verkoop. Wordt slechts een deel van het bedrag geherinvesteerd, dan is de vrijstelling evenredig. Rustte er op de verkochte woning nog een hypotheek, dan geldt als verkregen bedrag de overdrachtswaarde verminderd met de nog af te lossen hoofdsom.
• Ernstige of zware zorgafhankelijkheid: de winst uit de overdracht van de hoofdwoning kan eveneens worden vrijgesteld wanneer de verkoper zich volgens de geldende regelgeving in een situatie van ernstige of zware zorgafhankelijkheid bevindt.
• Verkoop in bijzondere situaties: er zijn nog andere specifieke gevallen van vrijstelling of bijzondere fiscale behandeling, zoals bepaalde gevallen van inbetalinggeving of hypothecaire executie van de hoofdwoning, mits aan de wettelijke vereisten is voldaan. Deze moeten per geval met een belastingadviseur worden bekeken.

In elk geval is het belangrijk een fiscaal deskundige te raadplegen om alle details en voordelen te kennen die op uw situatie van toepassing zijn.

Reductiecoëfficiënten voor woningen verworven vóór 1994

Als u uw woning vóór 31 december 1994 heeft verworven, kunt u mogelijk gebruikmaken van de zogenaamde reductiecoëfficiënten, die de belastbare vermogenswinst verminderen. Dit is vooral relevant in gebieden zoals de Costa Brava, waar veel familiewoningen tientallen jaren geleden zijn verworven of gebouwd.

De reductiecoëfficiënt geldt voor het deel van de winst dat is ontstaan tot en met 19 januari 2006 en houdt een vermindering van 11.11% in voor elk jaar bezit vóór 31 december 1994 (de eerste twee jaren niet meegerekend). In bepaalde gevallen kunnen woningen die zeer lang geleden zijn verworven een zeer aanzienlijke vermindering krijgen op het deel van de winst dat tot 19 januari 2006 is ontstaan, al moet de berekening per geval worden gemaakt.

Belangrijke beperking: dit fiscale voordeel geldt alleen voor de eerste €400.000 aan overdrachtswaarde die een belastingplichtige gedurende zijn leven opbouwt. Zodra die drempel is overschreden, wordt het resterende bedrag zonder vermindering belast.

Belasting op de waardestijging van stedelijke grond (gemeentelijke Plusvalía)

De gemeentelijke plusvalía is een andere belasting die u betaalt bij de verkoop van een huis in Spanje. Het gaat om een lokale belasting op de waardestijging van stedelijke grond vanaf het moment van verwerving tot de verkoop. De heffingsgrondslag wordt berekend op basis van de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren bezit.

Als de verkoper aantoont dat de grond tussen verwerving en overdracht niet in waarde is gestegen, is de transactie momenteel niet onderworpen aan de gemeentelijke plusvalía. Bovendien kan, als de werkelijke waardestijging lager is dan het resultaat van de objectieve gemeentelijke berekening, worden gevraagd de werkelijke waardestijging als heffingsgrondslag te nemen.

Hoe wordt de gemeentelijke plusvalía berekend?

• Kadastrale waarde van de grond: de waarde die het Kadaster aan de grond van de woning toekent.
• Jaren van bezit: de periode waarin de verkoper eigenaar van de woning is geweest.

Het belastingtarief verschilt per gemeente, maar mag niet hoger zijn dan 30%. Het is dus belangrijk de lokale regelgeving te raadplegen om het exacte percentage te kennen.

Wie moet deze belastingen betalen?

Bij een verkoop komt de IRPF of IRNR voor rekening van de verkoper. Ook de gemeentelijke plusvalía is bij een verkoop in de regel voor de verkoper. Bij kosteloze overdrachten, zoals erfenissen of schenkingen, kan de belastingplichtige een ander zijn. Partijen kunnen onderling een andere verdeling van de kosten afspreken, maar die afspraak verandert niets aan wie ten opzichte van de overheid belastingplichtig is.

Inhouding van 3% voor niet-ingezetenen: verkopers die fiscaal niet in Spanje wonen

Als de verkoper van de woning geen fiscaal ingezetene van Spanje is, wordt de transactie belast via de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR) en niet via de IRPF. Dit komt veel voor aan de Costa Brava, waar een aanzienlijk deel van de eigenaren niet-ingezetenen met een tweede woning zijn.

Hoe de inhouding van 3% werkt

Bij transacties met een niet-ingezeten verkoper is de koper verplicht 3% van de verkoopprijs in te houden en die met Modelo 211 binnen één maand na ondertekening van de akte aan de Belastingdienst af te dragen. Deze 3% geldt als voorschot op de IRNR die de verkoper moet voldoen.

Latere afrekening door de verkoper

Nadat de inhouding is toegepast, moet de niet-ingezeten verkoper Modelo 210 indienen om de definitieve belasting af te rekenen. Bij de verkoop van een in Spanje gelegen woning wordt de vermogenswinst in de IRNR doorgaans belast tegen 19%. De door de koper ingehouden 3% wordt afgetrokken van het definitieve bedrag. Is de inhouding hoger dan de definitieve belasting, dan kan de verkoper een teruggave van het teveel aanvragen.

Vrijstellingen voor niet-ingezetenen

In het algemeen kunnen niet-ingezeten verkopers de vrijstelling niet toepassen die de IRPF voor 65-plussers bij de verkoop van de hoofdwoning biedt, omdat zij onder de IRNR vallen en niet onder de IRPF. Wel kunnen zij aanspraak maken op de herinvesteringsvrijstelling voor de hoofdwoning als de nieuwe woning wordt verworven in een lidstaat van de EU of de EER waarmee daadwerkelijk fiscale informatie wordt uitgewisseld.

Hoeveel betaalt u bij de verkoop van een huis?

Het totale bedrag aan belastingen hangt af van verschillende factoren, zoals de winst op de verkoop, de kadastrale waarde van de grond en de ligging van de woning. Een algemeen beeld:

• IRPF: behaalt u een vermogenswinst van €50.000, dan wordt die per schijf belast: de eerste €6.000 tegen 19% en de rest tot €50.000 tegen 21%, onverminderd eventuele toepasselijke vrijstellingen, verminderingen of verrekeningen.
• Gemeentelijke Plusvalía: deze belasting kan sterk verschillen, afhankelijk van de kadastrale waarde van de grond en het aantal jaren bezit.

Voor een exacte berekening is het raadzaam een belastingadviseur of het plaatselijke gemeentehuis te raadplegen.

Termijnen voor aangifte en betaling van de belastingen bij de verkoop van een huis

Het naleven van de termijnen is essentieel om toeslagen, nalatigheidsinteresten en boetes te voorkomen. Dit zijn de belangrijkste termijnen om rekening mee te houden:

IRPF (ingezetenen van Spanje): de vermogenswinst wordt opgegeven in de aangifte inkomstenbelasting van het jaar na de verkoop, binnen de gewone termijn (meestal tussen april en juni).

Gemeentelijke plusvalía: de verkoper heeft 30 werkdagen vanaf de ondertekening van de akte om de belasting bij het betreffende gemeentehuis zelf aan te geven. Bij erfenissen wordt de termijn verlengd tot 6 maanden, te verlengen tot één jaar als dit binnen de termijn wordt aangevraagd.

Modelo 211 (inhouding van 3% bij aankoop van een niet-ingezetene): de koper moet de inhouding binnen één maand na de datum van de transactie afdragen.

Modelo 210 (IRNR voor niet-ingezetenen): de niet-ingezeten verkoper moet de aangifte indienen binnen drie maanden nadat de termijn van één maand vanaf de overdrachtsdatum is verstreken. In de praktijk komt dit neer op ongeveer vier maanden na de verkoop.

Veelgestelde vragen