Preparar una casa para venderla implica revisar su estado, presentarla bien, reunir la documentación y fijar un precio de salida razonado. En Cataluña, conviene comprobar con tiempo la cédula de habitabilidad, que se exige en la transmisión con las excepciones legales, y disponer del certificado energético y su etiqueta para la publicidad cuando sean exigibles. Una presentación cuidada ayuda a que el comprador entienda la vivienda y llegue a la visita con información más completa.
Esta guía resume el proceso que seguimos en Costa Brava House con las casas, pisos y masías que comercializamos entre Begur, Palafrugell, Pals y el resto del Baix Empordà, e incluye un checklist final para que no se te escape nada.
Si solo tienes un minuto, este es el orden recomendado. Cada paso se desarrolla más abajo.
Quien vive en una casa durante años puede dejar de reparar en defectos que un comprador sí apreciará durante la visita. Una mancha de humedad, por ejemplo, genera preguntas sobre su origen y sobre el coste de resolverla.
Recorre la vivienda como si fueras a comprarla y anota lo que salta a la vista. Repara los fallos sencillos, investiga el origen de humedades o grietas y deja las decisiones de gusto para el comprador.
| Conviene arreglar antes de vender | Obras que conviene valorar caso por caso |
|---|---|
| Grifos que gotean, cisternas que pierden agua, persianas atascadas | Reformar la cocina completa |
| Humedades: identificar la causa y repararla; desconchados y grietas superficiales: comprobar su alcance | Cambiar el suelo de toda la vivienda |
| Enchufes, interruptores y bombillas que no funcionan | Redistribuir tabiques |
| Juntas de baño ennegrecidas y silicona en mal estado | Instalar acabados de alta gama muy personales |
| Puertas y ventanas que rozan o no cierran bien | Obras que requieran licencia y retrasen la venta, salvo que resuelvan un problema relevante |
Pintar puede mejorar mucho la presentación si las paredes muestran desgaste. Los tonos neutros facilitan que el comprador aprecie los espacios y ayudan a obtener fotografías más limpias. Antes de pintar sobre una mancha de humedad, hay que identificar y resolver su causa.
No siempre conviene reformar antes de vender: el coste, el plazo y la mejora probable del precio deben valorarse caso por caso. Si hay defectos que impiden obtener la cédula de habitabilidad, o que puedan complicar la financiación del comprador, consulta primero con un técnico y decide qué resolver antes de comercializar.
El objetivo es que el comprador pueda imaginar su vida en la casa, no la tuya. Las fotos familiares, las colecciones o los recuerdos de viaje distraen y hacen que los espacios parezcan más pequeños.
Si estás en plena mudanza o la casa es una segunda residencia, valora un guardamuebles cuando el exceso de objetos impida presentar bien las estancias. Compara ese coste con el beneficio esperable para la venta.
Una limpieza a fondo, con especial atención a cristales, juntas, horno y extractor, mejora la percepción del estado general. Según la vivienda, puede merecer la pena contratarla a profesionales. Presta especial atención a tres puntos:
En una casa con jardín, la visita empieza antes de entrar. La fachada, la terraza y, si existe, la piscina forman parte de la presentación de la vivienda y conviene cuidarlas tanto para las fotos como para las visitas.
El home staging es una técnica de presentación inmobiliaria que consiste en decorar y amueblar la vivienda de forma neutra y atractiva para que el comprador potencial la perciba como su futuro hogar. Puede ser físico (con muebles y decoración reales) o virtual (amueblando digitalmente las fotos de estancias vacías).
La evidencia publicada sobre home staging procede sobre todo de otros mercados. En una encuesta estadounidense de la National Association of Realtors de 2025, el 83 % de los agentes de compradores dijo que ayudaba a imaginar la vivienda como futuro hogar; el 49 % de los agentes de vendedores observó menos tiempo en el mercado y el 29 % comunicó ofertas entre un 1 % y un 10 % superiores. Son percepciones de agentes en Estados Unidos, no una previsión de resultados para una casa en la Costa Brava.
El home staging puede merecer especial consideración en estos casos:
El home staging virtual puede ayudar a presentar las estancias vacías en las fotografías. Indica siempre que las imágenes están recreadas, para que el comprador no espere encontrar la vivienda amueblada de ese modo cuando la visite.
Reunir los documentos con antelación permite detectar discrepancias, cargas o trámites pendientes antes de pactar las arras. No todos los documentos de esta lista son obligatorios en todas las ventas: algunos dependen del tipo de vivienda y de su situación.
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| Escritura o título de adquisición | Identifica el título y la forma de adquisición; conviene contrastarlo con la titularidad registral | Tu copia o una copia en la notaría donde se firmó |
| Nota simple | Permite comprobar titularidad registral y cargas inscritas; conviene solicitarla actualizada | Sede del Colegio de Registradores |
| Cédula de habitabilidad | Acredita la habitabilidad; se exige para transmitir una vivienda, salvo las excepciones legales | Agència de l’Habitatge de Catalunya; comprueba su vigencia en el buscador de cédulas |
| Certificado de eficiencia energética | La etiqueta debe figurar en la publicidad y el certificado registrado se anexa a la compraventa, con las exenciones previstas | Técnico competente; inscripción y consulta en el registro del ICAEN |
| Último recibo del IBI y justificante de pago | Aporta la referencia catastral y permite revisar el estado de los recibos | Ayuntamiento o XALOC, servicio tributario de la Diputació de Girona, si gestiona el IBI en tu municipio |
| Certificado de deudas con la comunidad, si procede | Indica deudas y gastos comunitarios aprobados pendientes; se aporta en la escritura salvo renuncia expresa del comprador | Secretaría de la comunidad o administración de fincas |
| Certificado de deuda hipotecaria, si hay préstamo pendiente | Indica el saldo para preparar la cancelación económica en la firma | Entidad bancaria |
| Recibos de suministros | Ayudan a identificar suministros y a gestionar cambios de titular; verifica por separado posibles importes pendientes | Compañías de agua, luz y gas, según el suministro |
| ITE y certificado de aptitud, si el edificio está obligado | Informan del estado del edificio y se entregan al comprador cuando corresponde | Comunidad o propiedad; criterios en la Agència de l’Habitatge |
En Cataluña, la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda exige la cédula de habitabilidad vigente al transmitir una vivienda, salvo los supuestos de exoneración previstos. El Decreto 141/2012 establece una vigencia de 15 años para la cédula de segunda ocupación. Antes de encargar una nueva, comprueba si la vivienda ya tiene una vigente en el buscador de cédulas. En viviendas usadas pueden pactarse excepciones expresas, por ejemplo si el destino es la rehabilitación o el derribo, o una entrega posterior en circunstancias excepcionales con la solicitud registrada y el certificado técnico exigidos. Esas condiciones deben revisarse en cada operación.
Si vendes una masía o una vivienda con ampliaciones antiguas, pide a un técnico que compare la realidad con la descripción de la Sede Electrónica del Catastro, la nota del Registro de la Propiedad y la documentación urbanística municipal. Una diferencia de superficies no siempre tiene la misma causa ni se corrige del mismo modo; conviene detectarla antes de comprometer condiciones de venta.
El Real Decreto 390/2021 exige incluir la calificación y la etiqueta energética en la publicidad de venta cuando la vivienda está sujeta a certificación. El certificado registrado se anexa a la compraventa. Su validez máxima es de diez años, excepto si la calificación es G, caso en que es de cinco años. Encárgalo con tiempo y comprueba la etiqueta en el registro del ICAEN antes de publicar.
Una buena presentación no compensa por sí sola un precio de salida desajustado. Si las consultas y las visitas no responden a lo previsto, revisa el precio junto con la presentación y la estrategia comercial; mantener una cifra poco defendible puede alargar la venta.
Una valoración razonada compara operaciones cerradas cuando se dispone de ellas, anuncios competidores y características concretas como ubicación, estado, vistas y posibilidades de uso. En la Costa Brava, dos casas de superficie similar pueden tener precios distintos por su entorno y atributos. Una agencia que conoce el mercado local puede explicar esas diferencias; en nuestra página sobre vender tu casa en la Costa Brava describimos cómo preparamos la valoración y la comercialización.
Las fotografías suelen ser el primer contacto del comprador con la vivienda. Hazlas con buena luz y después de ordenar, limpiar y preparar los espacios. Un reportaje profesional puede ser especialmente útil cuando la propiedad tiene estancias amplias, vistas o exteriores que conviene mostrar con precisión.
Antes de cada visita, ventila, abre persianas, ajusta la iluminación y la temperatura, y organiza qué hacer con las mascotas. Si es posible, deja que el agente enseñe la vivienda sin el propietario presente para que el comprador pueda preguntar y comentar con libertad.
Vender en la Costa Brava tiene matices que no aparecen en las guías genéricas sobre cómo preparar un piso para venderlo:
