Préparer sa maison à la vente implique d'en vérifier l'état, de bien la présenter, de réunir les documents et de fixer un prix de départ argumenté. En Catalogne, il est conseillé de vérifier à l'avance le certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad), exigé lors de la vente sauf exceptions légales, et de disposer du certificat énergétique et de son étiquette pour les annonces lorsqu'ils sont obligatoires. Une présentation soignée aide l'acheteur à comprendre le bien et à arriver à la visite mieux informé.
Ce guide résume la méthode que nous suivons chez Costa Brava House pour les maisons, appartements et masias que nous commercialisons entre Begur, Palafrugell, Pals et le reste du Baix Empordà, et inclut une checklist finale pour ne rien oublier.
Si vous n'avez qu'une minute, voici l'ordre recommandé. Chaque étape est détaillée plus bas.
Quand on vit dans une maison depuis des années, on peut ne plus remarquer des défauts qu'un acheteur, lui, verra pendant la visite. Une tache d'humidité, par exemple, soulève des questions sur son origine et sur le coût de sa réparation.
Parcourez le logement comme si vous alliez l'acheter et notez ce qui saute aux yeux. Réparez les défauts simples, recherchez l'origine des infiltrations ou des fissures et laissez les choix de goût à l'acheteur.
| À réparer avant de vendre | Travaux à évaluer au cas par cas |
|---|---|
| Robinets qui gouttent, chasses d'eau qui fuient, volets bloqués | Refaire entièrement la cuisine |
| Humidité : identifier la cause et la traiter ; écaillures et fissures superficielles : vérifier leur ampleur | Changer le sol de tout le logement |
| Prises, interrupteurs et ampoules qui ne fonctionnent pas | Déplacer des cloisons |
| Joints de salle de bains noircis et silicone en mauvais état | Installer des finitions haut de gamme très personnelles |
| Portes et fenêtres qui frottent ou ferment mal | Travaux soumis à autorisation qui retardent la vente, sauf s'ils règlent un problème important |
Repeindre peut beaucoup améliorer la présentation si les murs sont usés. Les tons neutres aident l'acheteur à apprécier les volumes et permettent d'obtenir des photos plus nettes. Avant de peindre sur une tache d'humidité, il faut en identifier et en traiter la cause.
Rénover avant de vendre n'est pas toujours judicieux : le coût, le délai et la hausse de prix probable doivent être évalués au cas par cas. Si des défauts empêchent d'obtenir le certificat d'habitabilité ou risquent de compliquer le financement de l'acheteur, consultez d'abord un technicien et décidez de ce qu'il faut régler avant la mise en vente.
L'objectif est que l'acheteur puisse imaginer sa vie dans la maison, pas la vôtre. Les photos de famille, les collections ou les souvenirs de voyage distraient et font paraître les pièces plus petites.
Si vous êtes en plein déménagement ou s'il s'agit d'une résidence secondaire, envisagez un garde-meubles lorsque l'excès d'objets empêche de bien présenter les pièces. Comparez ce coût au bénéfice attendu pour la vente.
Un nettoyage en profondeur, en insistant sur les vitres, les joints, le four et la hotte, améliore la perception de l'état général. Selon le logement, il peut être utile de le confier à des professionnels. Soyez particulièrement attentif à trois points :
Dans une maison avec jardin, la visite commence avant même d'entrer. La façade, la terrasse et, le cas échéant, la piscine font partie de la présentation du bien et méritent d'être soignées, aussi bien pour les photos que pour les visites.
Le home staging est une technique de présentation immobilière qui consiste à décorer et à meubler le logement de façon neutre et attrayante pour que l'acheteur potentiel le perçoive comme son futur foyer. Il peut être physique (avec de vrais meubles et objets de décoration) ou virtuel (en meublant numériquement les photos de pièces vides).
Les données publiées sur le home staging proviennent surtout d'autres marchés. Dans une enquête américaine de la National Association of Realtors de 2025, 83 % des agents d'acheteurs ont déclaré qu'il aidait à se projeter dans le logement comme futur foyer ; 49 % des agents de vendeurs ont constaté un délai de vente plus court et 29 % ont fait état d'offres supérieures de 1 % à 10 %. Il s'agit de perceptions d'agents aux États-Unis, et non d'une prévision de résultats pour une maison sur la Costa Brava.
Le home staging mérite d'être envisagé en particulier dans les cas suivants :
Le home staging virtuel peut aider à présenter les pièces vides sur les photos. Indiquez toujours que les images sont retouchées, afin que l'acheteur ne s'attende pas à trouver le logement meublé de cette façon lors de la visite.
Réunir les documents à l'avance permet de détecter des incohérences, des charges ou des démarches en suspens avant de signer le contrat d'arrhes (arras). Tous les documents de cette liste ne sont pas obligatoires pour chaque vente : certains dépendent du type de logement et de sa situation.
| Document | À quoi il sert | Où l'obtenir |
|---|---|---|
| Acte de propriété ou titre d'acquisition | Identifie le titre et le mode d'acquisition ; il est conseillé de le comparer avec la titularité inscrite au registre | Votre copie ou une copie auprès de l'étude notariale où il a été signé |
| Extrait du registre foncier (nota simple) | Permet de vérifier la titularité inscrite et les charges enregistrées ; il est conseillé de le demander à jour | Portail du Colegio de Registradores |
| Certificat d'habitabilité (cédula de habitabilidad) | Atteste l'habitabilité ; il est exigé pour vendre un logement, sauf exceptions légales | Agència de l’Habitatge de Catalunya ; vérifiez sa validité dans le moteur de recherche des certificats |
| Certificat de performance énergétique | L'étiquette doit figurer dans les annonces et le certificat enregistré est annexé à l'acte de vente, sauf exemptions prévues | Technicien habilité ; inscription et consultation dans le registre de l'ICAEN |
| Dernier avis de taxe foncière (IBI) et justificatif de paiement | Fournit la référence cadastrale et permet de vérifier l'état des paiements | Mairie ou XALOC, service fiscal de la Diputació de Girona, s'il gère l'IBI dans votre commune |
| Certificat de dettes envers la copropriété, le cas échéant | Indique les dettes et les dépenses communes approuvées en attente ; il est remis lors de l'acte sauf renonciation expresse de l'acheteur | Secrétariat de la copropriété ou syndic |
| Certificat de dette hypothécaire, s'il reste un prêt en cours | Indique le solde pour préparer le remboursement lors de la signature | Banque |
| Factures des fournisseurs (eau, électricité, gaz) | Aident à identifier les contrats et à gérer les changements de titulaire ; vérifiez séparément d'éventuels impayés | Fournisseurs d'eau, d'électricité et de gaz, selon le cas |
| ITE (inspection technique de l'immeuble) et certificat d'aptitude, si l'immeuble y est soumis | Renseignent sur l'état de l'immeuble et sont remis à l'acheteur lorsque c'est requis | Copropriété ou propriétaire ; critères auprès de l'Agència de l’Habitatge |
En Catalogne, la loi 18/2007 sur le droit au logement exige un certificat d'habitabilité en cours de validité pour vendre un logement, sauf cas d'exonération prévus. Le décret 141/2012 fixe une validité de 15 ans pour le certificat de seconde occupation. Avant d'en commander un nouveau, vérifiez si le logement en possède déjà un en cours de validité dans le moteur de recherche des certificats. Pour les logements anciens, des exceptions expresses peuvent être convenues, par exemple en cas de réhabilitation ou de démolition, ou de remise ultérieure dans des circonstances exceptionnelles avec la demande enregistrée et le certificat technique exigés. Ces conditions doivent être vérifiées pour chaque opération.
Si vous vendez une masia ou un logement avec d'anciennes extensions, demandez à un technicien de comparer la réalité avec la description du portail en ligne du Cadastre, l'extrait du registre foncier et les documents d'urbanisme de la commune. Un écart de surfaces n'a pas toujours la même cause et ne se corrige pas toujours de la même manière ; mieux vaut le détecter avant de vous engager sur des conditions de vente.
Le décret royal 390/2021 impose d'indiquer la classe et l'étiquette énergétiques dans les annonces de vente lorsque le logement est soumis à certification. Le certificat enregistré est annexé à l'acte de vente. Sa validité maximale est de dix ans, sauf pour la classe G, où elle est de cinq ans. Commandez-le à l'avance et vérifiez l'étiquette dans le registre de l'ICAEN avant de publier l'annonce.
Une bonne présentation ne compense pas à elle seule un prix de départ inadapté. Si les demandes et les visites ne sont pas à la hauteur des attentes, revoyez le prix en même temps que la présentation et la stratégie commerciale ; maintenir un prix difficile à justifier peut allonger la vente.
Une estimation argumentée compare les ventes conclues lorsqu'elles sont disponibles, les annonces concurrentes et des caractéristiques concrètes comme l'emplacement, l'état, la vue et les possibilités d'usage. Sur la Costa Brava, deux maisons de surface similaire peuvent afficher des prix différents selon leur environnement et leurs atouts. Une agence qui connaît le marché local peut expliquer ces écarts ; sur notre page consacrée à la vente de votre maison sur la Costa Brava, nous décrivons comment nous préparons l'estimation et la commercialisation.
Les photos sont généralement le premier contact de l'acheteur avec le logement. Prenez-les avec une bonne lumière, après avoir rangé, nettoyé et préparé les espaces. Un reportage professionnel peut être particulièrement utile lorsque le bien possède de grandes pièces, une vue ou des extérieurs qu'il faut montrer avec précision.
Avant chaque visite, aérez, ouvrez les volets, réglez l'éclairage et la température, et prévoyez une solution pour les animaux. Si possible, laissez l'agent faire visiter le logement en l'absence du propriétaire, pour que l'acheteur puisse poser ses questions et commenter librement.
Vendre sur la Costa Brava présente des nuances absentes des guides génériques sur la préparation d'un appartement à la vente :
