Je huis verkoopklaar maken betekent de staat ervan controleren, het goed presenteren, de documentatie verzamelen en een onderbouwde vraagprijs bepalen. In Catalonië is het verstandig om tijdig het bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad) te controleren, dat bij de overdracht vereist is behoudens wettelijke uitzonderingen, en om over het energiecertificaat en het bijbehorende label voor advertenties te beschikken wanneer die verplicht zijn. Een verzorgde presentatie helpt de koper de woning te begrijpen en beter geïnformeerd naar de bezichtiging te komen.
Deze gids vat het proces samen dat we bij Costa Brava House volgen voor de huizen, appartementen en masia's die we verkopen tussen Begur, Palafrugell, Pals en de rest van de Baix Empordà, en bevat een afsluitende checklist zodat je niets vergeet.
Heb je maar een minuut? Dit is de aanbevolen volgorde. Elke stap wordt hieronder verder uitgewerkt.
Wie jarenlang in een huis woont, ziet gebreken soms niet meer die een koper tijdens de bezichtiging wel opmerkt. Een vochtplek roept bijvoorbeeld vragen op over de oorzaak en de kosten om die te verhelpen.
Loop door de woning alsof je die zelf wilt kopen en noteer wat opvalt. Herstel eenvoudige mankementen, zoek de oorzaak van vocht of scheuren en laat smaakkeuzes over aan de koper.
| Beter herstellen vóór de verkoop | Werkzaamheden die je per geval afweegt |
|---|---|
| Druppende kranen, lekkende stortbakken, vastzittende rolluiken | De keuken volledig vernieuwen |
| Vocht: de oorzaak opsporen en herstellen; afbladderende verf en oppervlakkige scheuren: de omvang nagaan | De vloer in de hele woning vervangen |
| Stopcontacten, schakelaars en lampen die niet werken | Tussenmuren verplaatsen |
| Zwart geworden voegen in de badkamer en versleten kit | Zeer persoonlijke luxe afwerkingen aanbrengen |
| Deuren en ramen die klemmen of niet goed sluiten | Werkzaamheden waarvoor een vergunning nodig is en die de verkoop vertragen, tenzij ze een belangrijk probleem oplossen |
Schilderen kan de presentatie sterk verbeteren als de muren slijtage vertonen. Neutrale tinten helpen de koper de ruimtes te waarderen en zorgen voor rustigere foto's. Voordat je over een vochtplek schildert, moet je de oorzaak opsporen en verhelpen.
Renoveren vóór de verkoop loont niet altijd: de kosten, de doorlooptijd en de waarschijnlijke prijsverhoging moeten per geval worden afgewogen. Zijn er gebreken die het verkrijgen van het bewoonbaarheidscertificaat verhinderen, of die de financiering van de koper kunnen bemoeilijken, raadpleeg dan eerst een technisch deskundige en beslis wat je vóór de verkoop oplost.
Het doel is dat de koper zich zijn eigen leven in het huis kan voorstellen, niet het jouwe. Familiefoto's, verzamelingen of reissouvenirs leiden af en laten ruimtes kleiner lijken.
Zit je midden in een verhuizing of is het huis een tweede woning, overweeg dan opslag als de hoeveelheid spullen een goede presentatie van de ruimtes verhindert. Zet die kosten af tegen het verwachte voordeel voor de verkoop.
Een grondige schoonmaak, met extra aandacht voor ramen, voegen, oven en afzuigkap, verbetert de indruk van de algemene staat. Afhankelijk van de woning kan het de moeite waard zijn dit aan professionals over te laten. Let vooral op drie punten:
Bij een huis met tuin begint de bezichtiging al voordat je binnenstapt. De gevel, het terras en, als dat er is, het zwembad maken deel uit van de presentatie van de woning en verdienen aandacht, zowel voor de foto's als voor de bezichtigingen.
Home staging is een presentatietechniek in de vastgoedsector waarbij de woning neutraal en aantrekkelijk wordt ingericht, zodat de potentiële koper haar ziet als zijn toekomstige thuis. Het kan fysiek zijn (met echte meubels en decoratie) of virtueel (door foto's van lege ruimtes digitaal in te richten).
Het gepubliceerde onderzoek naar home staging komt vooral uit andere markten. In een Amerikaanse enquête van de National Association of Realtors uit 2025 zei 83% van de aankoopmakelaars dat het kopers hielp de woning als toekomstig thuis te zien; 49% van de verkoopmakelaars zag een kortere looptijd en 29% meldde biedingen die 1% tot 10% hoger lagen. Het gaat om percepties van makelaars in de Verenigde Staten, niet om een voorspelling van resultaten voor een huis aan de Costa Brava.
Home staging is vooral het overwegen waard in deze gevallen:
Virtuele home staging kan helpen om lege ruimtes op foto's te presenteren. Vermeld altijd dat de beelden digitaal zijn bewerkt, zodat de koper niet verwacht de woning zo ingericht aan te treffen bij de bezichtiging.
Door de documenten vooraf te verzamelen, kun je afwijkingen, lasten of openstaande formaliteiten ontdekken voordat je het voorlopige koopcontract met aanbetaling (arras) sluit. Niet alle documenten op deze lijst zijn bij elke verkoop verplicht: sommige hangen af van het type woning en de situatie.
| Document | Waarvoor dient het | Waar verkrijg je het |
|---|---|---|
| Eigendomsakte of verwervingstitel | Toont de titel en de wijze van verwerving; vergelijk deze met de geregistreerde eigendom | Je eigen exemplaar of een kopie bij het notariskantoor waar de akte is getekend |
| Uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) | Hiermee controleer je de geregistreerde eigendom en ingeschreven lasten; vraag bij voorkeur een actueel exemplaar aan | Portaal van het Colegio de Registradores |
| Bewoonbaarheidscertificaat (cédula de habitabilidad) | Bevestigt de bewoonbaarheid; vereist om een woning over te dragen, behoudens wettelijke uitzonderingen | Agència de l’Habitatge de Catalunya; controleer de geldigheid in de zoekfunctie voor certificaten |
| Energiecertificaat | Het label moet in advertenties staan en het geregistreerde certificaat wordt bij de koopakte gevoegd, behoudens de voorziene vrijstellingen | Bevoegd technicus; registratie en raadpleging in het register van het ICAEN |
| Laatste aanslag onroerendezaakbelasting (IBI) en betalingsbewijs | Bevat de kadastrale referentie en laat zien of de aanslagen betaald zijn | Gemeente of XALOC, de belastingdienst van de Diputació de Girona, als die de IBI in jouw gemeente beheert |
| Verklaring van schulden aan de VvE, indien van toepassing | Vermeldt openstaande schulden en goedgekeurde gemeenschappelijke kosten; wordt bij de akte overlegd tenzij de koper er uitdrukkelijk van afziet | Secretariaat van de VvE of beheerder |
| Verklaring van de hypotheekschuld, als er nog een lening loopt | Vermeldt het saldo om de aflossing bij de ondertekening voor te bereiden | Bank |
| Rekeningen van nutsvoorzieningen | Helpen de aansluitingen te identificeren en de overdracht op naam te regelen; controleer apart of er bedragen openstaan | Water-, elektriciteits- en gasbedrijven, afhankelijk van de aansluiting |
| ITE (technische keuring van het gebouw) en geschiktheidsverklaring, als het gebouw daartoe verplicht is | Geven informatie over de staat van het gebouw en worden aan de koper overhandigd wanneer dat vereist is | VvE of eigenaar; criteria bij de Agència de l’Habitatge |
In Catalonië vereist de Wet 18/2007 op het recht op huisvesting een geldig bewoonbaarheidscertificaat bij de overdracht van een woning, behoudens de voorziene vrijstellingen. Het Decreet 141/2012 legt een geldigheid van 15 jaar vast voor het certificaat voor tweede bewoning. Controleer voordat je een nieuw certificaat aanvraagt of de woning al een geldig exemplaar heeft in de zoekfunctie voor certificaten. Bij bestaande woningen kunnen uitdrukkelijke uitzonderingen worden overeengekomen, bijvoorbeeld bij renovatie of sloop, of bij een latere overhandiging in uitzonderlijke omstandigheden met de geregistreerde aanvraag en het vereiste technische certificaat. Die voorwaarden moeten bij elke transactie worden gecontroleerd.
Verkoop je een masia of een woning met oude uitbreidingen, vraag dan een technisch deskundige om de werkelijke situatie te vergelijken met de beschrijving op het online portaal van het Spaanse kadaster, het uittreksel uit het eigendomsregister en de gemeentelijke stedenbouwkundige documentatie. Een verschil in oppervlakte heeft niet altijd dezelfde oorzaak en wordt niet altijd op dezelfde manier rechtgezet; het is beter dit te ontdekken voordat je je vastlegt op verkoopvoorwaarden.
Het Koninklijk Besluit 390/2021 verplicht om de energieklasse en het energielabel in verkoopadvertenties te vermelden wanneer de woning certificeringsplichtig is. Het geregistreerde certificaat wordt bij de koopakte gevoegd. Het is maximaal tien jaar geldig, behalve bij klasse G, waarvoor vijf jaar geldt. Vraag het tijdig aan en controleer het label in het register van het ICAEN voordat je de advertentie plaatst.
Een goede presentatie compenseert op zichzelf geen verkeerd ingeschatte vraagprijs. Blijven reacties en bezichtigingen achter bij de verwachtingen, herzie dan de prijs samen met de presentatie en de verkoopstrategie; vasthouden aan een moeilijk te verdedigen bedrag kan de verkoop rekken.
Een onderbouwde waardebepaling vergelijkt gerealiseerde verkopen wanneer die beschikbaar zijn, concurrerende advertenties en concrete kenmerken zoals ligging, staat, uitzicht en gebruiksmogelijkheden. Aan de Costa Brava kunnen twee huizen met een vergelijkbare oppervlakte verschillende prijzen hebben door hun omgeving en eigenschappen. Een makelaar die de lokale markt kent, kan die verschillen verklaren; op onze pagina over je huis verkopen aan de Costa Brava beschrijven we hoe we de waardebepaling en de verkoop voorbereiden.
Foto's zijn meestal het eerste contact van de koper met de woning. Maak ze bij goed licht en nadat je de ruimtes hebt opgeruimd, schoongemaakt en voorbereid. Een professionele fotoreportage kan vooral nuttig zijn als de woning ruime vertrekken, uitzicht of buitenruimtes heeft die nauwkeurig in beeld moeten komen.
Lucht vóór elke bezichtiging, open de rolluiken, stel verlichting en temperatuur in en regel wat je met huisdieren doet. Laat de makelaar de woning indien mogelijk zonder de eigenaar tonen, zodat de koper vrij vragen kan stellen en opmerkingen kan maken.
Verkopen aan de Costa Brava kent nuances die niet in algemene gidsen over het verkoopklaar maken van een appartement staan:
